新政后的滬深樓市：售樓處熙熙攘攘

　　近日，上海、廣州、深圳相繼宣布調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，特別是房貸政策的調(diào)整引起市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月底已經(jīng)有25個(gè)省市明確下調(diào)首套房、二套房首付比例，除了一線城市上海、深圳外，其他省市均調(diào)整至15%、25%。

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，深圳最低首付比例為20%和上海一致，這說(shuō)明一線城市正全面進(jìn)入降首付、降利率的重要階段，對(duì)后續(xù)構(gòu)建全方位寬松的房貸政策環(huán)境具有積極的作用。在房貸新政逐步得到落實(shí)后，上海和深圳樓市出現(xiàn)哪些變化？為此，證券時(shí)報(bào)記者對(duì)兩地市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)探。

　　售樓中心熙熙攘攘

　　剛剛過(guò)去的周六，證券時(shí)報(bào)記者來(lái)到上海浦東中環(huán)和外環(huán)之間的某在建樓盤(pán)售樓處，只見(jiàn)售樓大廳人聲鼎沸。由于參觀人數(shù)過(guò)多，工作人員難以抽身，看房者被要求在前臺(tái)登記后，等待“湊足一撥人”，才可以被帶進(jìn)樣板房。

　　據(jù)工作人員介紹，該樓盤(pán)在今年3月首次開(kāi)盤(pán)后，剩下一批房源可以直接認(rèn)購(gòu)。二次開(kāi)盤(pán)涉及的幾棟洋房和高層，預(yù)計(jì)在下周開(kāi)始認(rèn)籌，目前正處于建檔階段。

　　“現(xiàn)在看起來(lái)，二開(kāi)也是要搖號(hào)。其中，高層邊套戶型最為搶手，估計(jì)中簽率在50%左右；洋房的房源總體很少，尤其是大戶型洋房的中簽率可能更低?！痹摴ぷ魅藛T稱(chēng)。

　　值得注意的是，由于該樓盤(pán)為外環(huán)內(nèi)新房且單價(jià)較高，屬于中端改善型小區(qū)，主要吸引的是置換而非剛需群體。

　　盡管看房現(xiàn)場(chǎng)一片熱鬧，成交情況卻不容樂(lè)觀。記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心的一手房信息發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)今年3月開(kāi)售的總套數(shù)292套，其中已售總套數(shù)165套，可售總套數(shù)127套，去化率不到60%。

　　同一天，上海浦東外環(huán)外的另一在建樓盤(pán)則更顯得門(mén)庭若市。記者走進(jìn)售樓中心看到，預(yù)約看房的隊(duì)伍已排到大門(mén)口。據(jù)了解，由于每平方米單價(jià)最低接近5萬(wàn)元，且地處外環(huán)外，該樓盤(pán)主要吸引年輕剛需人群。

　　“我們5月份已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在10樓以下的基本上賣(mài)完，只剩下10樓以上的高層?！睒影宸?jī)?nèi)駐守的工作人員介紹道，從戶型來(lái)看，100多平方米三室的戶型比較暢銷(xiāo)，80多平方米的小戶型則相對(duì)冷門(mén)。

　　另一位工作人員表示，當(dāng)天簽約的套數(shù)接近10套。5月27日上海調(diào)整住房限購(gòu)政策后，看房人數(shù)明顯增多，成交情況也略有提升。

　　記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心的信息發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)在5月中上旬開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)338套，其中已售73套，可售總套數(shù)265套，去化率僅22%。

　　看房者薇薇安告訴記者，她屬于非戶籍單身人士，目前考慮購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外新房或外環(huán)內(nèi)二手房，但正在二者之間猶豫?！白罱吹耐猸h(huán)外新房普遍地段較偏，通勤只能自駕，且高層住宅公攤面積較大，將來(lái)接父母來(lái)住會(huì)顯得擁擠。而外環(huán)內(nèi)‘老破小’雖然交通便利，但流動(dòng)性差，且父母也不太支持購(gòu)買(mǎi)‘老破小’，說(shuō)‘還不如老家’?！?/p>

　　“哥，太倉(cāng)的房子還考慮嗎，太倉(cāng)南站附近，現(xiàn)在上海的公積金可以還江蘇的房貸了……”周六清晨，“滬漂”小秦被房產(chǎn)中介的電話吵醒。他仍記得，幾年前太倉(cāng)開(kāi)通直達(dá)上海的高鐵，使它成為昆山之后最適合跨省通勤的環(huán)滬城市，太倉(cāng)樓盤(pán)的宣傳單便源源不斷地涌入上海的各大地鐵站。此后，小秦便時(shí)不時(shí)收到太倉(cāng)當(dāng)?shù)貥潜P(pán)或中介打來(lái)的電話。

　　不過(guò)，隨著近兩年樓市愈發(fā)低迷且上海限購(gòu)政策不斷松弛，太倉(cāng)樓盤(pán)打來(lái)電話的頻率越來(lái)越低。近日上海發(fā)布了《關(guān)于本市住房公積金提取償還長(zhǎng)三角異地住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》，明確在一定條件下購(gòu)房者可以提取上海公積金來(lái)支付江浙皖三地的購(gòu)房貸款。

　　“現(xiàn)在上海限購(gòu)政策已經(jīng)逐步放開(kāi)，單身非戶籍人士可購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外新房和二手房以及外環(huán)內(nèi)二手房，環(huán)滬地區(qū)的吸引力正不斷下降?！毙∏卣f(shuō)，“當(dāng)然，價(jià)格還是環(huán)滬城市有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，上海外環(huán)一房的總價(jià)，可以換昆山、太倉(cāng)的兩房乃至三房，且高鐵通勤也比較方便。但我暫時(shí)不會(huì)考慮環(huán)滬城市的房子?！?/p>

　　加快購(gòu)房者入市步伐

　　而在深圳市場(chǎng)，今年5月可以說(shuō)是近幾年來(lái)深圳樓市政策出臺(tái)最密集的一個(gè)月，包括實(shí)行“分區(qū)調(diào)控”、部分區(qū)域非深戶社保年限縮短至1年、跨行“帶押過(guò)戶”資金免費(fèi)監(jiān)管、下調(diào)公積金房貸利率、下調(diào)首付比例和商貸利率等。

　　樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，5月深圳一手住宅網(wǎng)簽2009套，全市過(guò)戶成交3963套二手住宅，環(huán)比下跌5%，同比上漲42%。不過(guò)，所有門(mén)店交易數(shù)據(jù)顯示，5月簽約的二手住宅套數(shù)環(huán)比上漲超30%，同比上漲超110%。從門(mén)店成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月深圳二手房市場(chǎng)比4月更好。近3個(gè)月，深圳二手房全月網(wǎng)簽水平均維持在5000套左右，雖有波動(dòng)但基本接近“榮枯線”水平，可見(jiàn)市場(chǎng)交易量漸趨穩(wěn)定。與逐步回歸正常的交易量相比，價(jià)格繼續(xù)小幅下挫。5月深圳二手房成交價(jià)格為每平方米6.27萬(wàn)元，環(huán)比下跌1.3%，對(duì)比4月跌幅有所收窄。

　　從業(yè)8年多的深圳經(jīng)紀(jì)人小陳最近幾天都在忙著把首付比例和利率下調(diào)的消息發(fā)給有買(mǎi)房和換房需求的客戶?！懊看握呃枚紩?huì)推動(dòng)一波成交，這次也是一樣，尤其是對(duì)于置換的客戶來(lái)說(shuō)，這兩天周末的看房量比上周末又增加近20%?！毙￡惛嬖V記者，“不過(guò)，對(duì)于置換客戶來(lái)說(shuō)，首付比例帶來(lái)的影響不大，他們更關(guān)心的是價(jià)格?！?/p>

　　在深圳南山長(zhǎng)嶺陂地鐵站附近的一處新房項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理表示，自從深圳宣布首付比例下調(diào)之后，客戶到訪量就明顯增多，由于項(xiàng)目是準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)加上開(kāi)盤(pán)當(dāng)天折扣最低達(dá)到86折左右，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房者就非常踴躍，直到晚上選房還沒(méi)有結(jié)束。有參與的購(gòu)房者表示，對(duì)于“性價(jià)比”較高的房源，新政會(huì)加速自己的入市信心和步伐。而處在限購(gòu)“放松”區(qū)域的深圳龍崗區(qū)，記者看到一處準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的新房項(xiàng)目正在布置現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售人員也告訴記者，目前認(rèn)籌的情況好于預(yù)期，但開(kāi)盤(pán)折后價(jià)格已經(jīng)幾乎回到2019年的水平。

　　記者發(fā)現(xiàn)，最近有龍崗和龍華區(qū)的新房發(fā)布海報(bào)稱(chēng)，6月1日開(kāi)始將收回部分折扣。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，收回折扣只是開(kāi)發(fā)商常用的“逼定”手段，就是催促客戶下定金。實(shí)際上現(xiàn)在的深圳新房項(xiàng)目樓盤(pán)都在抓住機(jī)會(huì)推貨。“只要購(gòu)房者愿意買(mǎi)，該有的優(yōu)惠還是會(huì)想辦法給到。雖然市場(chǎng)好起來(lái)了，但整體還不如去年行情。”龍華區(qū)一處新房項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　市場(chǎng)將進(jìn)入政策兌現(xiàn)期

　　5月，監(jiān)管部門(mén)落地多項(xiàng)舉措，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房貸利率下限、降低公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持各地收購(gòu)房企已建成未出售的商品房等。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)及50個(gè)城市租賃市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，今年5月百城二手住宅平均價(jià)格為每平方米14870元，環(huán)比下跌0.70%，已連續(xù)25個(gè)月下跌，當(dāng)前業(yè)主“以價(jià)換量”帶動(dòng)百城二手住宅價(jià)格繼續(xù)下探，市場(chǎng)成交整體延續(xù)三四月活躍態(tài)勢(shì)，規(guī)模維持一定水平。百城新建住宅平均價(jià)格為每平方米16396元，環(huán)比上漲0.25%，同比上漲1.33%。受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

　　中指研究院認(rèn)為，總體來(lái)看當(dāng)前各地方政府正積極落實(shí)“517樓市新政”，預(yù)計(jì)多數(shù)城市首付比例將下調(diào)至政策下限，并取消房貸利率下限。展望未來(lái)，隨著核心一二線城市逐步落實(shí)各項(xiàng)舉措，市場(chǎng)有望進(jìn)入政策兌現(xiàn)期，但市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴(lài)于居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，若地方國(guó)企收儲(chǔ)已建成未售商品房等消化存量的政策能夠較快落地，也將對(duì)改善房企現(xiàn)金流、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)起到積極作用。