人口流動(dòng)啟示：房?jī)r(jià)曲線圖正發(fā)生微妙變化
（編者按）根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年1月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家莊、合肥外，主要人口流入城市的二手房?jī)r(jià)格都是同比上升。開(kāi)發(fā)商投資戰(zhàn)場(chǎng)也在發(fā)生變化。一線城市不再是開(kāi)發(fā)商蜂擁的所在，新的熱點(diǎn)城市成為開(kāi)發(fā)重鎮(zhèn)。
人口流動(dòng)啟示：房?jī)r(jià)曲線圖正發(fā)生微妙變化
人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年1月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家莊、合肥外，主要人口流入城市的二手房?jī)r(jià)格都是同比上升。
自2013年從北京來(lái)到杭州后，張曉偉(化名)已經(jīng)正式在這里定居。完成了娶妻、生子、購(gòu)房等一系列人生大事。如今，張曉偉在杭州生活愜意。拿著不遜色北京同齡朋友們的高薪，享受著這里便捷化相對(duì)低成本的生活。更讓張曉偉感到意外的是，這兩年他在北京的一些朋友也陸續(xù)遷來(lái)杭州。
中商產(chǎn)業(yè)研究院一組數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國(guó)主要城市人口增量排行榜中，杭州位列第三。增量排在前三的分別是，深圳2017年末常住人口1252.83萬(wàn)人，比上一年增加61.99萬(wàn)人；廣州市常住人口1449.84萬(wàn)人，同比增加45.49萬(wàn)人；杭州常住人口946.8萬(wàn)人，增加28.0萬(wàn)人。
人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年1月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家莊、合肥外，主要人口流入城市的二手房?jī)r(jià)格都是同比上升。
人口流動(dòng)的杭州樣本
杭州在近年來(lái)是人口增量數(shù)據(jù)搶眼的城市。
據(jù)分析，影響杭州常住人口增加的主要因素：一是二孩政策落地迎來(lái)了新一波生育高峰，出生率明顯提高；二是G20峰會(huì)之后杭州城市形象與知名度得到提高，外來(lái)人口明顯增加；三是杭州城市建設(shè)迅猛發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)優(yōu)質(zhì)推進(jìn)，使得杭州更加繁榮宜居。
人口增量變化與杭州房?jī)r(jià)也呈較為明顯的正相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張曉偉親身見(jiàn)證了杭州樓市的變化�！癎20的召開(kāi)讓杭州的國(guó)際地位迅速上升，這使得外界對(duì)杭州好感倍增。開(kāi)完G20，涌入杭州的投資客增加，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是一天一個(gè)變化。另外，亞運(yùn)會(huì)選擇在杭州召開(kāi)，也讓外界看到了杭州樓市的利好。杭州在人才引進(jìn)政策、就業(yè)等方面的諸多利好因素，一系列城市建設(shè)需求，加上杭州本身城鎮(zhèn)化建設(shè)，令當(dāng)?shù)貥鞘泄┬杳芨油怀觥?/p>
2016年初，張曉偉在杭州主城區(qū)北部以25000元/平方米的單價(jià)購(gòu)置了一套商品房。如今，這套住宅單價(jià)已漲至41000-44000元/平方米之間。
從北京到杭州，張曉偉并未感受到生活的變化�！昂贾莩鞘袥](méi)有北京那么大，朋友、同事間聚聚相對(duì)容易。另外，高鐵建設(shè)使得回家很方便。有事情坐上地鐵，再轉(zhuǎn)乘高鐵，2個(gè)小時(shí)不到就到老家了�！�
值得欣喜的是，隨著近年來(lái)杭州房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，杭州云集了不少品牌開(kāi)發(fā)商，張曉偉的工作發(fā)展空間也得到了大幅提升。58集團(tuán)《2017國(guó)民安居報(bào)告》調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，新一線城市中成都、重慶、杭州成為熱門購(gòu)房城市。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)特征表現(xiàn)為，一線城市新房成交套數(shù)同比下降的同時(shí)，新房成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)、二手房掛牌價(jià)企穩(wěn)；新一線城市發(fā)展增速超過(guò)一線城市，人才吸聚能力以及城市發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。
人口增量變化的啟示
隨著部分二線城市加速崛起，逃離一線城市已不再是個(gè)話題。人口流動(dòng)正發(fā)生新的變化。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年人口增量城市排前16名的城市分別為深圳、廣州、杭州、長(zhǎng)沙、寧波、成都、貴陽(yáng)、合肥、石家莊、福州、廈門、蘇州、海口、上海、北京、天津。
與人口增量呈正相關(guān)的是，開(kāi)發(fā)商投資戰(zhàn)場(chǎng)也在發(fā)生變化。一線城市不再是開(kāi)發(fā)商蜂擁的所在，新的熱點(diǎn)城市成為開(kāi)發(fā)重鎮(zhèn)。
世聯(lián)行副總裁兼董秘袁鴻昌在一份研究報(bào)告中闡述了他對(duì)未來(lái)都市結(jié)構(gòu)的看法。他認(rèn)為，一線城市窗口已經(jīng)關(guān)閉。
袁鴻昌將都市分為陽(yáng)光都市、光明城市、曙光之城和暮光之城。他認(rèn)為，陽(yáng)光都市的特色是供應(yīng)緊張，人口需求旺盛，舊改是未來(lái)最主要的增量來(lái)源。代表城市是北京、上海、廣州、深圳、東莞、廈門。光明城市的特點(diǎn)是人口流入、銷量持續(xù)增加，供應(yīng)減少，市場(chǎng)樂(lè)觀。代表城市是杭州、武漢、南京、天津、珠海、佛山、南寧、南昌、合肥。曙光之城的特點(diǎn)是人口流入、銷量持續(xù)增長(zhǎng)，但供應(yīng)量較大、未來(lái)市場(chǎng)仍有待觀測(cè)。代表城市為長(zhǎng)沙、西安、青島、惠州、濟(jì)南、蘇州、鄭州、重慶、成都。暮光之城的特點(diǎn)則是人口流出，銷售下降或增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)投資需要謹(jǐn)慎關(guān)注。
袁鴻昌的看法基本代表了絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)城市的判斷。開(kāi)發(fā)商在不同級(jí)別城市間的投資力度也在發(fā)生變化。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的一份某知名上市房企內(nèi)部調(diào)研報(bào)告顯示，二線城市仍為對(duì)標(biāo)企業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，新增土儲(chǔ)均出現(xiàn)不同比例增長(zhǎng)：金地、富力、遠(yuǎn)洋出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)；保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖保持20%左右增長(zhǎng)；世茂出現(xiàn)同比減少。拿地單價(jià)增幅不一，保利、中海、金地、遠(yuǎn)洋增幅較大，保利拿地單價(jià)絕對(duì)值高，富力最低，華潤(rùn)、富力同比略有下降。對(duì)標(biāo)企業(yè)在三線城市投資力度增大，中海、萬(wàn)科、金地、招商、富力、世茂出現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)，保利領(lǐng)銜新增土儲(chǔ)總量。對(duì)標(biāo)企業(yè)拿地單價(jià)差別較大，世茂已過(guò)9000/平方米、富力不到3000/平方米，華潤(rùn)取地單價(jià)同比增長(zhǎng)較大，中海、招商同比下降。
值得注意的是，該調(diào)研報(bào)告顯示，對(duì)標(biāo)企業(yè)對(duì)于一線城市深耕繼續(xù)保持增長(zhǎng)，以萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、金地較為突出；招商減緩了一線投資節(jié)奏，同比降幅較大。對(duì)標(biāo)企業(yè)在一線城市的新增土儲(chǔ)單價(jià)多同比下降，受一線城市限地價(jià)影響較大，龍湖取地價(jià)格同比上漲，拿地單價(jià)處于前列。
與開(kāi)發(fā)商投資曲線變化基本一致。核心二線城市房?jī)r(jià)也呈上升趨勢(shì)。58同城報(bào)告顯示，2017年一線城市中新建商品住宅價(jià)格指數(shù)總體呈下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得以控制；上海、深圳二手住宅價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)；北京二手房指數(shù)在上半年有明顯上漲，后期逐步回落。2017年全國(guó)67城二手房掛牌均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)/平方米的城市有28個(gè)，集中于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游4大城市群，包括杭州、蘇州、東莞、天津、武漢等城市。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，人口流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是中長(zhǎng)期也是直接影響因素。中長(zhǎng)期主要看人口規(guī)模，短期則是影響購(gòu)房需求。人口流動(dòng)變化則受落戶政策、人才引進(jìn)、房?jī)r(jià)等因素影響。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從人口增量情況來(lái)看，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ω�。�?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
