世茂商業(yè)首個(gè)存量地產(chǎn)改造項(xiàng)目出爐 欲重塑運(yùn)營(yíng)邏輯
日前，世茂商投旗下首個(gè)存量商業(yè)改造標(biāo)桿項(xiàng)目“上海世茂廣場(chǎng)”經(jīng)歷一年半閉店改造后，將以90%換租率、100％招商率亮相。
據(jù)透露，世茂商業(yè)目前可改造的商場(chǎng)面積還有百萬(wàn)平方米，上海世茂廣場(chǎng)的改造模式有望被復(fù)制到全國(guó)符合改造條件的項(xiàng)目中。下一個(gè)改造項(xiàng)目是南昌世茂廣場(chǎng)。
6月28日，世茂集團(tuán)副總裁兼世茂商投總裁吳凌華接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪時(shí)指出，世茂商業(yè)針對(duì)旗下商場(chǎng)進(jìn)行閉店改造式的品牌調(diào)改，是很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)選擇的改造模式。世茂的邏輯在于，一方面，改造是為提升運(yùn)營(yíng)效率；另一方面，世茂要通過(guò)一個(gè)存量商業(yè)改造的標(biāo)桿項(xiàng)目，做大影響力。
“商業(yè)改造并非一個(gè)向死而生的老課題，而是如何讓租戶(hù)活得更好。”吳凌華指出。
改造升級(jí)
繼2017年發(fā)布四大商業(yè)產(chǎn)品線及兩大寫(xiě)字樓產(chǎn)品線，并提出“為城市的大生活”理念后，此次世茂商業(yè)于2018年再度發(fā)布“文化+、活力+、體驗(yàn)+、科技+”系列計(jì)劃。
據(jù)世茂商業(yè)方面介紹，該計(jì)劃為期三年，將通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、資源整合等形式為城市生活高度賦能。
世茂商業(yè)“文化＋”戰(zhàn)略可追溯到2017年11月，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂斥資1.33億購(gòu)回明代國(guó)寶《絲路山水地圖》并無(wú)償捐贈(zèng)故宮博物院。這是繼2016年7月捐資8000萬(wàn)元參與故宮博物院“養(yǎng)心殿研究性保護(hù)項(xiàng)目”后，世茂集團(tuán)再次將公益事業(yè)投向文物保護(hù)領(lǐng)域。
世茂商業(yè)如今提出文化不再是商業(yè)的附庸，而將成為商業(yè)的主導(dǎo)與本質(zhì)。據(jù)透露，“文化+”計(jì)劃將全肌理地融入各類(lèi)文化理念與元素，將商業(yè)體打造成綜合性文化場(chǎng)所。
本次上海世茂廣場(chǎng)的改造，還將門(mén)戶(hù)和外觀形象進(jìn)行了調(diào)整。
此外，據(jù)世茂商投上海公司總經(jīng)理肖濤透露，“新零售”作為商業(yè)文化新元素，應(yīng)該具備“個(gè)性化”和“獨(dú)特體驗(yàn)”。在上海世茂廣場(chǎng)，樂(lè)高與另一位國(guó)際零售巨頭瑪氏均開(kāi)設(shè)了旗艦店，樂(lè)高“人臉樂(lè)高化”以及瑪氏全球推出定制化服務(wù)，將為消費(fèi)者帶來(lái)特別定制款；項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)還引入大批年輕潮流品牌，期望未來(lái)成為潮玩地標(biāo)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上海將有41個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)。無(wú)論是新開(kāi)業(yè)還是存量改造項(xiàng)目，都偏重于升級(jí)硬件和外觀，比如空中摩天輪、空中跑道、可以開(kāi)派對(duì)的網(wǎng)紅衛(wèi)生間等，以此吸引消費(fèi)者前來(lái)“打卡”。
一名業(yè)內(nèi)人士指出，這些動(dòng)作雖能一時(shí)吸引目光，但因商場(chǎng)品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，很難保持消費(fèi)者長(zhǎng)期熱情。除此以外，在電商沖擊的大環(huán)境下，實(shí)體商業(yè)跟上消費(fèi)升級(jí)的步伐，帶動(dòng)商業(yè)整體轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。
邏輯生變
上海世茂廣場(chǎng)的成功改造，讓吳凌華在思考世茂商業(yè)后續(xù)發(fā)展有了更清晰的思路。
據(jù)悉，世茂商業(yè)負(fù)責(zé)世茂集團(tuán)自持商業(yè)、辦公及產(chǎn)業(yè)園等多種類(lèi)型物業(yè)開(kāi)發(fā)、投資和運(yùn)營(yíng)。截至2017年底，已進(jìn)入全國(guó)25座城市，擁有45個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已投資的商業(yè)總建筑面積近430萬(wàn)平方米。
吳凌華指出，世茂做商業(yè)改造并非是活不下去，而是要活得更好。在探索提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上，他發(fā)現(xiàn)，商業(yè)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要構(gòu)建一個(gè)生態(tài)，房企先用住宅銷(xiāo)售的資金投入到商業(yè)，再利用商業(yè)地產(chǎn)融資作為其中一個(gè)鏈條，反哺住宅開(kāi)發(fā)。
吳凌華表示，世茂商業(yè)的邏輯已經(jīng)改變。他舉例道，存量商業(yè)改造一般分為兩種方式，一是閉店改造，二是部分品牌改造、部分品牌繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。類(lèi)似上海世茂廣場(chǎng)采取閉店改造的形式，房企就是純粹地投入。他認(rèn)為，這種商業(yè)改造的成本回報(bào)率不應(yīng)包括初始重置成本，而世茂商業(yè)之所以能做到閉店一年半，不惜以3億資金投入改造，并更換90%租戶(hù)，也是出于對(duì)上述商業(yè)改造邏輯的重塑。
一名業(yè)內(nèi)人士指出，龍湖今年提出改變收入結(jié)構(gòu)從而更從容地發(fā)展商業(yè)，而世茂更致力于長(zhǎng)期發(fā)展，力爭(zhēng)成為百年企業(yè)。
根據(jù)吳凌華的描述，世茂商業(yè)手握大量商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，但現(xiàn)階段不會(huì)預(yù)設(shè)規(guī)模目標(biāo)�！爸匾氖�，你在拿到一定數(shù)量項(xiàng)目的時(shí)候，讓它以及租戶(hù)活得更好。”（編輯：駱軼琪）
