長租公寓類REITs實(shí)踐：房企融資創(chuàng)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　自去年10月新派公寓類REITs獲批之后，監(jiān)管層不斷釋放鼓勵(lì)信號，長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一直創(chuàng)新不斷。第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年至今，長租公寓國內(nèi)融資規(guī)模達(dá)到170億元人民幣。

　　克而瑞副總裁張兆娟分析認(rèn)為，今年上半年，公寓股權(quán)融資創(chuàng)新高，并呈現(xiàn)單筆大額、向頭部企業(yè)集聚的趨勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公寓股權(quán)融資共有14筆，融資規(guī)模達(dá)到76億元，達(dá)到歷史最高水平。單筆融資最大金額5.36億元，也高于去年同期的1.39億元。

　　今年4月份，中南菩悅浦寓類REITs獲深交所評審?fù)ㄟ^，成為國內(nèi)首單由專業(yè)化機(jī)構(gòu)托管的長租公寓類REITs；自如首次以房租分期為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行第二筆ABS。

　　對此，桐領(lǐng)資管董事長高煒在克而瑞全國產(chǎn)城運(yùn)營商論壇上分析指出，從全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來說，REITs是大勢所趨，中國也不會例外，從資產(chǎn)類別上區(qū)分，長租公寓可能會成為這個(gè)領(lǐng)域中第一個(gè)取得突破的項(xiàng)目。

　　安間資產(chǎn)的創(chuàng)始人兼董事長程遠(yuǎn)指出，長租公寓類REITs業(yè)務(wù)不是以規(guī)模取勝，它的本質(zhì)更接近于一項(xiàng)投資業(yè)務(wù)，這意味著業(yè)主需要對每一個(gè)資產(chǎn)負(fù)責(zé)，與分布式公寓需要前期迅速擴(kuò)大規(guī)模的業(yè)務(wù)邏輯不一樣，資管業(yè)務(wù)不要求規(guī)模，但要確保每次投資的IRR。

　　“在資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中，寓見的主要收入來源就是資產(chǎn)增值部分。比如上述中南-寓見這個(gè)項(xiàng)目起初的物業(yè)資產(chǎn)是2.16億，當(dāng)我們發(fā)行REITs時(shí)資產(chǎn)估值已經(jīng)是3.6億�！背踢h(yuǎn)透露。

　　上海力度

　　房企積極探索長租公寓類REITs的金融創(chuàng)新，源于自持純租賃用地的出讓日漸增加。來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，在前30強(qiáng)房企中，有2/3就涉足了長租公寓業(yè)務(wù)，1/2將之提升至戰(zhàn)略層面。這些房企深耕重點(diǎn)城市、以白領(lǐng)公寓為主要產(chǎn)品，分別設(shè)立中長期目標(biāo)。一線城市中，深圳成為房企首選，二線城市中的武漢、南京、杭州、蘇州為熱點(diǎn)城市。

　　2017年7月至今，全國多地投放100%自持純租賃用地59塊，全國出讓土地建筑面積超過367萬平方米，平均樓板價(jià)5684元/平方米。這其中，長三角租賃用地投放總量排名前三，上海以32幅、總建筑面積204.2萬平方米總量遙遙領(lǐng)先。據(jù)悉，上海在2018年1月以8幅租賃用地出讓達(dá)到高峰，南京在2018年2月出讓了5幅，杭州在2018年4月出讓5幅。

　　反觀上海土地市場，7月12日，上海楊浦區(qū)的江浦社區(qū)02-03地塊和定海社區(qū)H3-6地塊均以底價(jià)被楊浦區(qū)國資企業(yè)衛(wèi)百辛集團(tuán)競得。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，楊浦區(qū)今年以來已陸續(xù)成交4幅租賃住房用地，其中有3幅都位于楊浦的濱江區(qū)域，而這3幅地塊均為衛(wèi)百辛集團(tuán)摘得。

　　今年以來，上海已陸續(xù)有13幅租賃用地出讓，總規(guī)劃建筑面積達(dá)64萬平方米，遍及楊浦、靜安、寶山、松江、青浦、徐匯、崇明七區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，早在去年，資本已經(jīng)涌入長租公寓領(lǐng)域，行業(yè)資源整合日新月異，發(fā)展也呈現(xiàn)開放多元。房企也不斷試水金融創(chuàng)新，尤其是在上海，金融行業(yè)活躍度非常高，因此長租公寓資產(chǎn)證券化空間也得以逐漸開拓。