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樓市調(diào)控行至深水區(qū):封堵流動(dòng)性 多城房價(jià)將進(jìn)入下跌通道

張曉玲21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

  收緊樓市流動(dòng)性

  2018年以來,中央和地方相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策,堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房。多輪調(diào)控之下,房價(jià)虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現(xiàn)成果,尤其是二手房市場,出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌。8月8日,成都、杭州相繼跟進(jìn)發(fā)布樓市新規(guī),重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為,整頓房地產(chǎn)違法亂象。業(yè)內(nèi)預(yù)測,市場交易流動(dòng)性在高壓政策下持續(xù)收緊,房價(jià)上漲預(yù)期顯著減弱。與此同時(shí),房企在三四線城市的拿地?zé)崆檎诮档停a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一以及人口持續(xù)流出,將成為三四線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)因素。另外,受政策影響,房地產(chǎn)融資環(huán)境趨嚴(yán)。目前,各大型房企開始拓展多元化融資渠道,其中ABS融資成為重要渠道之一。(包芳鳴)

  導(dǎo)讀

  業(yè)內(nèi)人士指出,樓市預(yù)期在改變,多城房價(jià)將進(jìn)入下跌通道。從政府的視角而言,不希望房價(jià)上漲,但也不能暴跌。隨著房價(jià)泡沫的擠出,政策希望資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),振興產(chǎn)業(yè),從而對現(xiàn)有的房價(jià)體系形成支撐。

  “堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”,7月31日,中央政治局表態(tài)樓市調(diào)控,本次表述與2017年3月政府工作報(bào)告中提出的“遏制房價(jià)過快上漲”相比少了"過快"二字,多了“堅(jiān)決”二字。如此細(xì)微的表述差別,成為樓市新一輪調(diào)控的分水嶺。

  8月7日,住建部召開房地產(chǎn)座談會(huì),落實(shí)中央精神,強(qiáng)調(diào)房價(jià)調(diào)控不力的城市將被問責(zé)。

  從地方、城市層面來看,7月31日,深圳發(fā)布一線樓市最嚴(yán)新政,打響第一槍。8月8日,成都、杭州相繼跟進(jìn)發(fā)布樓市新規(guī),重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為,整頓房地產(chǎn)違法亂象。

  多輪調(diào)控之下,房價(jià)虛高的廈門、北京、上海等地樓市已現(xiàn)低迷,尤其是二手房市場,出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌。

  業(yè)內(nèi)人士指出,樓市預(yù)期在改變,多城房價(jià)將進(jìn)入下跌通道。從政府的視角而言,不希望房價(jià)上漲,但也不能暴跌。隨著房價(jià)泡沫的擠出,政策希望資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),振興產(chǎn)業(yè),從而對現(xiàn)有的房價(jià)體系形成支撐。

  全面封堵樓市投機(jī)

  2018年以來,我國貨幣政策一直處于微調(diào)狀態(tài),年初以來的三次定向降準(zhǔn),結(jié)合MLF實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性投放,貨幣寬松預(yù)期增強(qiáng)。

  為防止央行最新釋放的5000億流動(dòng)性資金流入樓市,以及防范房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn),中央提出堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。

  此前,房地產(chǎn)多輪調(diào)控出現(xiàn)邊際遞減效應(yīng)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2018年6月底,70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)37個(gè)月環(huán)比均上漲,一線城市由于限價(jià)政策執(zhí)行力度較嚴(yán),房價(jià)漲幅相對較小,最高環(huán)比漲幅0.63%。

  受2018年以來人才搶奪戰(zhàn)的影響,多個(gè)二線城市房價(jià)上漲的勢頭凸顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),二線城市近5個(gè)月環(huán)比漲幅持續(xù)上揚(yáng),2018年6月環(huán)比漲幅高達(dá)1.4%。

  保利地產(chǎn)研究院認(rèn)為,中央表態(tài)反映出政府對房價(jià)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決,堅(jiān)決不允許資金放水進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)可以疏通貨幣流動(dòng)性至實(shí)體經(jīng)濟(jì),修復(fù)信用環(huán)境,對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,中央表態(tài)后,樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū),地方政策將不斷加碼趨嚴(yán)。

  7月31日,面對不斷升溫的樓市,深圳宣布暫停企業(yè)購房,新購商務(wù)公寓5年限售,新購住宅3年限售,離婚再購房人群限貸等新政,狙擊投機(jī)投資,封堵樓市流動(dòng)性。

  多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),這種狙擊投機(jī)投資的行動(dòng),將會(huì)繼續(xù)向各個(gè)城市蔓延,不僅針對個(gè)人買房調(diào)控,多個(gè)城市也出臺(tái)約束企業(yè)購房的政策,全面封堵投資炒房的可能性。

  暫停企事業(yè)單位買住房有可能繼續(xù)向多個(gè)城市蔓延,對于供需結(jié)構(gòu)緊張的城市來說,有助于緩解這一壓力。已經(jīng)在深圳、上海、杭州、長沙、西安實(shí)施的限制企業(yè)購房措施,將大概率復(fù)制到更多城市。

  除此之外,住建部也在30城市展開巡查,各種隨機(jī)檢查成為7月樓市調(diào)控的最主要特點(diǎn)。

  8月8日,杭州八部門聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場,重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、虛假信息發(fā)布及房企和中介的違法違規(guī)行為;同日,成都市11部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治行動(dòng)。

  張大偉預(yù)計(jì),下半年樓市調(diào)控力度將全面超過上半年。預(yù)計(jì)樓市升級的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn),而從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征,市場平穩(wěn)將在政策推動(dòng)下逐漸出現(xiàn)。

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