李宇嘉：樓市調(diào)控關(guān)鍵期 需夯實地方主體責(zé)任

　　8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)座談會，會上提出要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會、全面貫徹落實不久前中共中央政治局會議提出的促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的指示精神，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。

　　本次座談會特別重申了將加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，并提出兩大具體的工作要求：一是加快制定住房發(fā)展規(guī)劃；二是對房地產(chǎn)市場調(diào)控不力的城市要堅決問責(zé)。

　　毫無疑問，此次住建部會議，首先是對上周政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控最新指示的落實。7月31日，政治局會議對強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控作出了明確表態(tài)，“下決心解決房地產(chǎn)問題”的提法及表態(tài)之明確，在政治局會議上還是第一次。

　　此前一段時期，多個地方的房價又出現(xiàn)快速反彈，投機(jī)炒作之勢開始抬頭，與“房住不炒”的精神背道而馳，亟待強(qiáng)化調(diào)控。但與此同時，經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)部金融市場波動，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行“穩(wěn)中有變”。再加上部分地方出現(xiàn)財政壓力，宏觀政策在統(tǒng)籌上也需要作出前瞻性的調(diào)整。

　　同時，在貨幣政策松緊適度的框架下，需要逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事，流動性需要“合理充�！�；財政政策要“更加積極”，但要與“補(bǔ)短板”和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型契合。這也是為了防止資金變相進(jìn)入樓市，防止積極財政政策異化為地方加杠桿，因此在政策層面需要遏制房價上漲，引導(dǎo)市場預(yù)期，改變投資行為，讓合理充裕的流動性能對實體經(jīng)濟(jì)形成“雨露滋潤”。

　　但是，自今年3月開始，樓市出現(xiàn)新一輪反彈，70城新房價格環(huán)比漲幅從2月的0.2%(近一年新低)反彈至6月的1.1%，創(chuàng)2016年10月調(diào)控以來新高，這一現(xiàn)象值得警惕。

　　究其原因，供應(yīng)短缺或許是其中的一個方面。長達(dá)2年的調(diào)控在市場上積累了大量需求，加上近期多個城市一二手房價格倒掛，一線城市(主要是廣深)盡管政策嚴(yán)厲，但自3月份開始，新房價格結(jié)束連續(xù)9個月下跌，近期連續(xù)4個月上漲。

　　另一方面，在人才政策、公積金政策的激勵下，今年以來二線城市房價也出現(xiàn)了快速的上漲，新房價格環(huán)比漲幅從年初的0.2%反彈至6月份的1.4%，創(chuàng)20個月的漲幅新高。與此同時，三四線城市房價本來已開啟自然回落過程，但由于需求外溢、房價上漲預(yù)期又一次反彈，加上開發(fā)商集中拿地導(dǎo)致土地價格飆升，一些三四線城市房價跟隨者進(jìn)入了上漲通道。

　　盡管各大城市房價上漲有一些客觀條件，比如前期寬松政策的滯后效應(yīng)、70城房價指數(shù)已歷37個月上漲、市場預(yù)期還未扭轉(zhuǎn)等，但從根本上講，在長達(dá)2年“因城施策”調(diào)控框架下，作為調(diào)控責(zé)任主體的地方政府，其主觀能動性、調(diào)控的主體責(zé)任尚未得到有效貫徹和落地，這是房價上漲和炒作抬頭的主要原因。

　　比如，早在2017年4月，住建部、國土部就聯(lián)合發(fā)文，明確在售庫存6個月以下的城市，要加快商品住房供應(yīng)，供地彈性小的熱點城市，要加強(qiáng)存量盤活力度。再比如，2016年6月份國務(wù)院39號文發(fā)布以來，監(jiān)管層一再強(qiáng)調(diào)，要構(gòu)建“租購并舉”的住房新制度，通過存量盤活、集體土地入市、租金補(bǔ)貼、監(jiān)管跟上等手段，建立樓市長效機(jī)制，有效分流住房需求。

　　但從目前情況來看，實際上很多城市的土地供應(yīng)并未跟上，存量盤活效果不佳，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售的項目數(shù)量反而下降，供給側(cè)改革還停留在租賃試點項目上，以房企和市場投資機(jī)構(gòu)為主體的規(guī)模化租賃模式盡管增加了租賃供應(yīng)，但也明顯抬高了租金水平，甚至誕生很多靠“打隔斷”、“漲租金”變相套取租賃政策紅利的企業(yè)。這也導(dǎo)致距離分流需求、引導(dǎo)預(yù)期的住房新制度還有很遠(yuǎn)的距離。

　　上半年，全國各地出臺樓市調(diào)控政策累計達(dá)到200次左右，實施限售的城市約50個。但凡政策力度到位，持續(xù)“打補(bǔ)丁”和“補(bǔ)漏洞”的城市，比如北京、上海、南京，房價非跌即平或漲幅可控。

　　這也說明了，調(diào)控政策數(shù)量創(chuàng)新高，房價漲幅未得到有效控制，投資投機(jī)再次抬頭，根源就在于部分地方政府“不積極”、“頭痛醫(yī)頭”。比如，有些地方用一線城市或某些地域更高的房價進(jìn)行比對，認(rèn)為本地房價屬于價值洼地，比價心理助長調(diào)控“松口氣、歇歇腳”。

　　值得警惕的是，當(dāng)前房價和樓市泡沫有呈現(xiàn)觸頂之勢的苗頭，無論是守住系統(tǒng)性風(fēng)險不發(fā)生的底線，還是讓釋放出的資金流入實體經(jīng)濟(jì)，前提都必須是遏制房價上漲。5月份，住建部曾約談12個房價較快上漲的城市，這些城市快速響應(yīng)，“四限”加碼后房價漲幅明顯回落。

　　因此，當(dāng)前調(diào)控再迎關(guān)鍵時期，啟動政策傳達(dá)效果更好的約談問責(zé)機(jī)制，無疑將是剎住房價上漲勢頭、打擊投機(jī)炒作的關(guān)鍵之舉。

　　在此次座談會上，住建部再次明確了完善和落實差別化的住房信貸和稅收政策，預(yù)計后續(xù)很多城市會像深圳、廣州、長沙等一樣，限制信貸和公積金杠桿利用、限制信貸準(zhǔn)入門檻，有針對性地打擊假離婚、多次利用杠桿、企業(yè)名義購房等。另外，此次住建部對打擊市場亂象著墨頗多，各地市場巡查和專項整治會集中展開，一批違規(guī)者將被嚴(yán)懲。

　　值得注意的是，此次座談會上，加快制定住房發(fā)展規(guī)劃被置于住建部工作部署首位，這背后自有其深刻的邏輯。近期樓市供求矛盾緊張，克爾瑞監(jiān)測的29個重點城市，一半城市的庫存消化周期在6個月及以下，21個城市在12個月以內(nèi)。

　　當(dāng)市場需求比較旺盛，房價上漲預(yù)期還存在之時，若新房供應(yīng)跟不上來，供求矛盾會通過“排隊”、“搖號”等信號放大。因此，增加住房和用地供應(yīng)，并推動租賃供給側(cè)改革真正落地，這既能緩解市場預(yù)期和供求矛盾，又能夠保持房地產(chǎn)行業(yè)體量穩(wěn)定。

　　同時，住建部還明確了“支持合理住房消費”，也意在夯實房地產(chǎn)市場有效需求，保持樓市供需在高位平衡。

　　綜上，按照政治局的工作部署，下半年及明年去杠桿還要繼續(xù)推進(jìn)，只不過基于風(fēng)險考慮，要控制節(jié)奏和力度；貨幣政策要回歸常態(tài)，但要逆風(fēng)向行事，保持松緊適度、流動性合理充裕；財政政策要更加積極，但重點在中西部和民生事業(yè)等方面的補(bǔ)短板；要逐漸擺脫房地產(chǎn)依賴癥，但要考慮對經(jīng)濟(jì)金融和地方財政的短期影響。

　　未來，隨著去杠桿的深入，以及控制地方政府債務(wù)、控制影子銀行等改革堅定推進(jìn)，內(nèi)需可能會受到一定波及。因此在供給側(cè)領(lǐng)域，支持租賃和合理住房需求將是有效對沖的途徑，但這就需要地方一定要落實主體責(zé)任。