2020樓市變奏曲：告別狂飆突進(jìn)，擁抱精耕細(xì)作
這一年，樓市更具韌性了。工地停工、售樓處歇業(yè)、中介門店接連關(guān)閉……經(jīng)歷了疫情沖擊波之后，在流動(dòng)性充裕等因素作用下，樓市快速?gòu)?fù)蘇企穩(wěn)，行業(yè)全年銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。
這一年，樓市更顯多元了。當(dāng)數(shù)字化的洪流涌向這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，近九成房企選擇“擁抱”直播賣房新潮流。而舊改又讓“白銀時(shí)代”的房企覓得新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
這一年，樓市更趨穩(wěn)健了。8月份，監(jiān)管“喊話”收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資，“三道紅線”橫空出世，讓所有房企再次站到同一起跑線。大房企們，一邊快速調(diào)整投資拿地的步調(diào)，一邊爭(zhēng)相拆分物業(yè)赴港上市融資，試圖快速適應(yīng)新的發(fā)展格局。
如果用一個(gè)詞來形容2020年的樓市，您腦海里會(huì)跳出什么詞？記者隨機(jī)問了幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)家，有的說“蓄勢(shì)”，有的說“分化”，還有的說“悶騷”。誠(chéng)然，跟2016年高歌猛進(jìn)的樓市相比，今年的樓市走得抑揚(yáng)頓挫，稍遜風(fēng)騷。但拂去往昔的狂飆突進(jìn)，今年的樓市更顯韌性與穩(wěn)健�！敖衲甑臉鞘懈馎股市場(chǎng)了，熱點(diǎn)城市樓盤大受追捧，非熱點(diǎn)城市的邊緣產(chǎn)品少人問津�！币晃毁Y深房地產(chǎn)人士如此感慨。
2020年的樓市繞不開新冠肺炎疫情的沖擊，也分沾了全球流動(dòng)性充沛的滋潤(rùn)。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的中國(guó)答卷中，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為綱領(lǐng)，中國(guó)樓市走出了一條“V”形反轉(zhuǎn)的醒目軌跡。穿行于全球經(jīng)濟(jì)波瀾起伏之中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)亦悄然發(fā)生改變。
2021年房地產(chǎn)行業(yè)如何走？前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把住房問題首次單獨(dú)列出，明確指出“住房問題關(guān)系民生福祉”，房地產(chǎn)不再只是穩(wěn)增長(zhǎng)的工具，更應(yīng)該是惠民生的抓手。顯然，樓市新一年度的“航線”已被清晰勾勒。
■ 行情之變：改善型房型“唱主角”
“要么不中意，要么搖號(hào)沒中簽。以前是我挑房子，現(xiàn)在是房子挑我�！苯衲晟习肽�，眼瞅著疫情過后上海樓市逐漸升溫，魔都白領(lǐng)小賈開始籌謀著把手中的“老破小”，置換成面積更大的改善型住宅。但兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾個(gè)月過去了，參與了十幾個(gè)新盤搖號(hào)的小賈仍顆粒無收。他直言：“現(xiàn)在極度焦慮啊！”
今年以來，類似小賈這樣有改善型需求的購(gòu)房者不在少數(shù)。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月10日，上海均價(jià)超過10萬元的一手房成交總數(shù)達(dá)5342套，同比增長(zhǎng)85.7%。今年90平方米至140平方米的中大戶型成交42168套，同比增長(zhǎng)20.08%。
讓“小賈們”趨之若鶩的緣由是，一二手房?jī)r(jià)格倒掛所產(chǎn)生的賺錢效應(yīng)。“拿這兩天剛開盤的浦東前灘板塊尚峰名邸來說，這個(gè)新盤的均價(jià)為11.2萬元，遠(yuǎn)低于其所在板塊每平方米近15萬元的二手房?jī)r(jià)格�！毙≠Z稱，“即便總價(jià)超過預(yù)算，一旦中簽，想盡辦法也要買�！�
某大型房企高管證明了小賈的說法�！艾F(xiàn)在非常好賣，沒房源。房子只要推出來就能賣出去，因?yàn)榕c二手房?jī)r(jià)格倒掛，等于是向二級(jí)市場(chǎng)讓利�！痹摳吖芟蛴浾弑硎�，長(zhǎng)三角地區(qū)依然是公司銷售最好的區(qū)域。截至11月30日，公司浙江區(qū)域銷售金額同比增幅為25%至30%。
同樣熱鬧的場(chǎng)景也發(fā)生在多個(gè)長(zhǎng)三角城市。如杭州今年共計(jì)出現(xiàn)6個(gè)“萬人搖”新盤，其中西溪公館的959套房源吸引了超過6萬人報(bào)名搖號(hào)，總共凍結(jié)資金至少240億元。幾乎同時(shí)，南京也出現(xiàn)2020年首個(gè)“萬人搖”樓盤江畔都會(huì)，一共156套房源，吸引普通報(bào)名10898組，中簽率1.4%。江畔都會(huì)銷售均價(jià)為31307元/平方米，與周邊二手房?jī)r(jià)倒掛萬元以上。
目光南移，“打新熱”一詞亦貫穿著深圳整個(gè)下半年的樓市。自11月以來，便有華潤(rùn)城潤(rùn)璽、天健天驕、嘉富寶禧花園、聯(lián)投東方3期、萬科臻山海、深業(yè)鶴塘嶺開盤售罄。短短1個(gè)多月，深圳創(chuàng)造的“日光盤”數(shù)量就已經(jīng)遠(yuǎn)超2019年全年。其中，與周邊二手房形成每平方米5萬元價(jià)差的華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期，僅1171套房源，卻吸引來1.5萬名買房者。
除了高價(jià)差所帶來的購(gòu)房吸引力之外，購(gòu)房需求在銀行房貸政策引導(dǎo)下逐步釋放。社科院近日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》指出，個(gè)人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異，1月至11月個(gè)人按揭貸款同比增速為10.6%，定金及預(yù)收款同比增速為5.3%，反映出杠桿購(gòu)房比例有所擴(kuò)大。
為抑制樓市過熱的現(xiàn)象，杭州、沈陽、西安、寧波等多城相繼出招升級(jí)調(diào)控，涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容。深圳更是出臺(tái)了史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策——“7·15樓市新政”，深圳戶籍家庭和個(gè)人首次提高購(gòu)房門檻。
激昂的市場(chǎng)情緒并非市場(chǎng)全貌。據(jù)記者觀察，雖然“千人排隊(duì)”“萬人搖號(hào)”“開盤日光”的新盤熱銷現(xiàn)象確實(shí)存在，但主要集中于核心地段的價(jià)格倒掛項(xiàng)目。“上海、杭州如果有貨應(yīng)該不愁賣，但長(zhǎng)三角地區(qū)也不是所有城市都賣得好�！鄙鲜龇科蟾吖鼙硎�。
一組直觀的數(shù)據(jù)展示出今年樓市的整體行情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2020年1月至11月，全國(guó)商品房銷售額達(dá)148969億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。自8月份增速轉(zhuǎn)正以來，全國(guó)商品房銷售額已連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，且增幅不斷擴(kuò)大。
■ 布局之變：重回一二線城市
“今年我們拿地比較謹(jǐn)慎，通過招拍掛拿地不多，主要還是通過合作來獲取項(xiàng)目�！币患掖笮头科蟾吖鼙硎荆芤咔橛绊�，上海今年是土地供應(yīng)的大年，而且的確供應(yīng)了不少優(yōu)質(zhì)地塊。“今年上海土地市場(chǎng)土拍溢價(jià)率超過30%的地塊很少，政府也不希望一輪一輪把地價(jià)抬升上去，因此對(duì)參拍企業(yè)還是有多方面要求的，地塊也分布在不同區(qū)域里�！�
某中型規(guī)模房企投拓部門負(fù)責(zé)人向記者表示，其所在公司今年新增了200多家項(xiàng)目子公司，其中近一半在長(zhǎng)三角區(qū)域，二三線城市占比達(dá)74%。“截至11月，我們整個(gè)公司在長(zhǎng)三角拿地占比五成。”
房企積極“囤糧”拿地的另一隅則是，以城市更新、舊改項(xiàng)目為切口，“繞道”尋求“補(bǔ)倉(cāng)”熱門城市的機(jī)會(huì)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度排名前50的房企中近七成參與了城市更新業(yè)務(wù)，而深圳、廣州、上海又是房企布局城市更新、舊改項(xiàng)目的“重鎮(zhèn)”。
如“恒萬碧”三巨頭均把舊改作為增加貨值的重要“補(bǔ)給源”。恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上就提到，“隨著房地產(chǎn)增量市場(chǎng)迎來天花板，房企需要挖掘存量市場(chǎng)尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，其中城市更新將成為未來發(fā)展的必爭(zhēng)之地�！�
碧桂園常務(wù)副總裁程光煜曾表示，舊改是碧桂園一個(gè)重要的土地投資手段，尤其在一、二線城市。而上海萬科2020年在上海摘得多幅地塊，均為“城中村”地塊改造項(xiàng)目。
橫空出世的房企融資“三道紅線”則猶如一道“分水嶺”，將后疫情時(shí)代下的土地市場(chǎng)一分為二。今年4月至8月，房企迎來拿地“窗口期”，前50強(qiáng)房企的單月投資額均在3000億元以上。但9月份之后，房企的單月投資額直線下降至2000億元至3000億元水平。
“‘三道紅線’無疑會(huì)大幅遏制部分高負(fù)債房企的現(xiàn)金流，但同時(shí)也為財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的房企帶來更多發(fā)展機(jī)會(huì)�！痹诳硕鸱治鰩煻瓶磥�，房企要降負(fù)債，就不能用更多錢來拿地，同規(guī)模的企業(yè)，慢慢會(huì)拉開差距。
一名房產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，在“三道紅線”的影響下，力求“降負(fù)債”的房企還將加碼城市更新、舊改項(xiàng)目�！芭f改項(xiàng)目體量大，情況更復(fù)雜，從拿地到銷售開發(fā)周期較長(zhǎng)，這中間就涉及資金占用，房企無法走傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)的模式。但相較招拍掛拿地，在政府讓利、政策傾斜的情況下，舊改項(xiàng)目成本更低，有的甚至能低出30%的成本，無疑為房企實(shí)現(xiàn)降低有息負(fù)債打開了新思路�！�
■ 管理之變：物業(yè)服務(wù)“登臺(tái)”
2020年中國(guó)樓市最具爆發(fā)力的鏡頭，發(fā)生在一度被視為房企“附庸”的物業(yè)市場(chǎng)。
今年2月，正商地產(chǎn)分拆興業(yè)物聯(lián)上市，由此拉開了2020年房企分拆物業(yè)上市潮流的序幕。隨著近期恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等“巨無霸”魚貫赴港上市，2020年物業(yè)企業(yè)上市數(shù)量達(dá)到16家，創(chuàng)下近6年新高。
2月以來，新冠肺炎疫情讓“不受人待見”的物業(yè)行業(yè)重新被認(rèn)識(shí)，物業(yè)股走勢(shì)一路向好。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月28日，今年以來，30家港股上市物管企業(yè)平均股價(jià)漲幅為18.85%，同期恒生指數(shù)漲幅為-6.65%。
盡管近期多只物業(yè)股上市首日“破發(fā)”，但依然無法阻擋房企把這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“送上”資本市場(chǎng)舞臺(tái)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)啟動(dòng)分拆物業(yè)上市工作的房企還有10余家，正在研究籌劃上市的物業(yè)企業(yè)有80家左右。
從遞表到掛牌，物業(yè)最快上市紀(jì)錄也一次次被刷新：從今年7月弘陽服務(wù)的106天，縮短到融創(chuàng)服務(wù)的105天，再到恒大物業(yè)的64天�！霸S多房企都是趁著眼下物業(yè)資產(chǎn)估值較高，抓緊分拆物業(yè)上市。”一位國(guó)有房企財(cái)務(wù)部門人士向記者表示，其所在公司為了把商管和物管資產(chǎn)“賣出好價(jià)錢”，將物業(yè)公司原定于明年上市的計(jì)劃提前到了年內(nèi)。
該人士坦言：“在‘大行業(yè)、小公司’的背景之下，大部分上市物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，是典型的成長(zhǎng)型板塊。正因如此，相較于母公司所屬的房產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)板塊獲得了更高的PE估值�！�
多位業(yè)內(nèi)人士表示，如果說“三道紅線”政策出臺(tái)前，物業(yè)企業(yè)上市僅僅是為了借力資本“做蛋糕”；那么“三道紅線”監(jiān)管措施浮出水面后，分拆物業(yè)上市就成了房企去杠桿、增添融資渠道的首選方式，這也是為何今年物業(yè)管理公司扎堆上市的主要原因。
被高杠桿“壓身”的融創(chuàng)中國(guó)即是佐證。5年前，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾表示，不會(huì)謀求物業(yè)管理公司分拆上市。到了今年5月，融創(chuàng)中國(guó)就轉(zhuǎn)而籌劃分拆上市了。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從融資金額上看，16家新上市物業(yè)企業(yè)累計(jì)首發(fā)募資額達(dá)到588.38億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2018年、2019年的59.3億元、114.8億元。從單筆IPO的融資來看，2020年上市的16家物業(yè)企業(yè)平均融資金額達(dá)到20.52億元。
■ 規(guī)則之變：“三道紅線”倒逼房企重質(zhì)量
“‘三道紅線’讓所有開發(fā)商再次站到同一起跑線，以前所有紅利都?xì)w零。”今年10月，萬科董事長(zhǎng)郁亮罕見地公開發(fā)表了對(duì)于最新政策的認(rèn)識(shí)，而寥寥幾語，卻道出房企新一年度的發(fā)展“輪廓”。他認(rèn)為：“新要求改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，金融紅利時(shí)代已經(jīng)畫上句號(hào)，行業(yè)進(jìn)入管理紅利階段�！�
具體來看，“三道紅線”指出：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1倍。同時(shí)根據(jù)規(guī)則，又將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對(duì)應(yīng)不同的有息負(fù)債規(guī)模年增速上限。
“從2016年底開始，房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊，以往是監(jiān)管各個(gè)渠道的融資規(guī)模，但現(xiàn)在是‘因企施策’，監(jiān)管到每個(gè)房企的有息負(fù)債規(guī)模增速。”根據(jù)興證地產(chǎn)閻常銘測(cè)算，銷售排名前百?gòu)?qiáng)的70家上市房企中，綠檔房企占比11%、黃檔35%、橙檔30%、紅檔24%，多數(shù)房企存在降杠桿壓力。
閻常銘表示，“三道紅線”進(jìn)一步推動(dòng)房企目標(biāo)從“量”到“質(zhì)”轉(zhuǎn)變。過去幾年，房企以規(guī)模增長(zhǎng)為主要目標(biāo)，通過加大拿地、增加合作和操盤追求銷售規(guī)模高增長(zhǎng)，提升銷售排名，而“三道紅線”將倒逼房企更加注重發(fā)展質(zhì)量。
“房企明年在優(yōu)化有息負(fù)債融資的同時(shí)，還需煉好股權(quán)融資的內(nèi)功�！币幻肫蟊尘暗姆科蟾吖苷J(rèn)為，長(zhǎng)期來看，從債權(quán)融資轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)融資，是監(jiān)管引導(dǎo)房企發(fā)展的方向。
“房地產(chǎn)行業(yè)本來就應(yīng)該精益求精，‘三道紅線’要求房企回歸到產(chǎn)品和服務(wù)上來，行業(yè)將很難再現(xiàn)靠‘杠桿驅(qū)動(dòng)’的‘黑馬’�！倍品治龇Q，2020年受疫情及融資監(jiān)管預(yù)期等影響，房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張速度整體趨緩，預(yù)計(jì)融資監(jiān)管新常態(tài)將進(jìn)一步強(qiáng)化行業(yè)分化格局，主流房企未來3年銷售復(fù)合增速或達(dá)10.5%。
為了適應(yīng)新的“游戲規(guī)則”，以降杠桿、減負(fù)債為方向，房企的精細(xì)化管理方案已在途中。如萬科內(nèi)部就從財(cái)務(wù)紀(jì)律提高到財(cái)金紀(jì)律。郁亮解釋稱，財(cái)務(wù)紀(jì)律強(qiáng)調(diào)不能做假賬、成本分?jǐn)�，而�?cái)金紀(jì)律還包括考慮到投資紀(jì)律。因?yàn)椤叭兰t線”會(huì)進(jìn)行穿透檢查，表內(nèi)表外穿透性全覆蓋，所以之前的財(cái)務(wù)技巧沒有任何用處了，企業(yè)必須實(shí)打?qū)嵾M(jìn)行調(diào)整。
部分房企則通過調(diào)整投資銷售節(jié)奏快速實(shí)現(xiàn)“變色”。根據(jù)今年三季報(bào)披露情況來看，招商蛇口、金地集團(tuán)由黃色檔改善為綠色檔；榮盛發(fā)展由橙色檔改善為黃色檔；藍(lán)光發(fā)展由紅色檔改善為橙色檔。
歲月不居，時(shí)節(jié)如流。在極不平凡的2020年，房企強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱，“懸頂”的融資新規(guī)則進(jìn)一步要求房企“強(qiáng)筋健骨”。進(jìn)入到新的年歲，房企還將在不斷變化的場(chǎng)景中接受考驗(yàn)。但歷史發(fā)展的邏輯卻清晰可見：適應(yīng)變化者生存、變革創(chuàng)新者長(zhǎng)青、持續(xù)奮斗者長(zhǎng)盛。（作者：劉禮文 張良）
