上海禁止住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)新增租金貸
繼深圳和北京后，上海也對住房租賃市場出手了！
2月4日，上海市住建委等十部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》，建立住房租賃企業(yè)資金風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，堅決遏制“高進(jìn)低出”和“長收短付”行為，同時嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)，禁止住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)新增業(yè)務(wù)，壓降存量。
“《實(shí)施意見》的核心在于給住房租賃市場去‘金融’屬性�！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)接受證券時報記者采訪時表示，“近年來，我國部分住房租賃企業(yè)發(fā)展迅速，且?guī)в忻黠@的金融投資屬性，‘長收短付’‘租金貸’等進(jìn)入市場，之前部分長租公寓資金鏈斷裂即是帶有明顯金融屬性且過度擴(kuò)張造成的�！�
《實(shí)施意見》從加強(qiáng)住房租賃市場主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、加強(qiáng)住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)管理、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管等9方面作出具體規(guī)定，維護(hù)上海住房租賃市場秩序。
在同策研究院資深分析師張吉輝看來，《實(shí)施意見》對租金管理的部分濃墨重彩，包括開立資金監(jiān)管賬戶、嚴(yán)格資金收付要求、嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)等。
根據(jù)《實(shí)施意見》，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海注冊的商業(yè)銀行開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管賬戶支付。承租方支付租金周期在3個月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)。
“《實(shí)施意見》通過對租金的監(jiān)管和約束，強(qiáng)制性地匹配了住房租賃經(jīng)營企業(yè)現(xiàn)金（租金、押金）流入流出的途徑、目標(biāo)賬戶、時間節(jié)點(diǎn)和資金額度�！睆埣x表示，“在《實(shí)施意見》規(guī)范下，住房租賃經(jīng)營企業(yè)既不可能對相應(yīng)資金進(jìn)行‘時間錯配’，也無法對其進(jìn)行‘空間騰挪’�！�
《實(shí)施意見》的看點(diǎn)還包括嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)，未開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務(wù)，已開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向上海市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。
“住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)的存量‘租金貸/租金’比重不能超過15%，這是住房租賃市場首個壓縮租金貸占比的信貸政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
證券時報記者注意到，禁止新增“租金貸”業(yè)務(wù)針對的僅是住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)仍可以開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)，不過住房租賃合同需要經(jīng)過網(wǎng)簽備案，同時對新發(fā)生的“租金貸”業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶。
“探索建立住房租賃機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險預(yù)警機(jī)制�！薄秾�(shí)施意見》同時指出，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過3個月的長周期租金�！�
《實(shí)施意見》還要求住房租賃企業(yè)依法辦理市場主體登記和開業(yè)報告或備案手續(xù)；推行房源核驗碼制度，未取得房源核驗碼不得發(fā)布房源信息；優(yōu)化完善住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，不斷提升網(wǎng)簽備案便利化程度，擴(kuò)大覆蓋面等。
“春節(jié)后通常是租賃市場旺季，在此時間點(diǎn)上出臺相應(yīng)政策有助于規(guī)范住房租賃市場，保護(hù)市場各方權(quán)益�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示。（張淑賢）
