深圳：同區(qū)域新房一年內(nèi)不得漲價！

　　深圳正在全渠道嚴(yán)控房價走高。日前，一份名為《深圳市住建局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》的文件在網(wǎng)上流傳，文件指出：預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格；同時，對于分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進(jìn)行批復(fù)。對于這一文件的真實性，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向深圳市住建局相關(guān)工作人員核實，其表示“（這是）真的，并非征求意見稿”。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，2016年10月深圳啟動過一輪限價，后來擴(kuò)大到全國20余個城市，此后由于地價走高和市場回落，限價政策在2018年、2019年逐漸被放開，此次深圳啟動的限價措施明顯要嚴(yán)于上輪。

　　新房價格預(yù)計相對穩(wěn)定

　　文件指出，按照深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策相關(guān)規(guī)定，要求預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。而網(wǎng)簽價格對標(biāo)樓盤的選取原則，文件明確，根據(jù)項目所在位置，選取同區(qū)域范圍內(nèi)周邊不超3公里的同類型、同品質(zhì)的在售或已批售未網(wǎng)簽新盤進(jìn)行比對，選取新盤數(shù)量原則上不少于3個。若同片區(qū)新盤無法滿足可比要求，可按照“同片區(qū)-同街道-同行政區(qū)”的優(yōu)先順序擴(kuò)展范圍。

　　對于待入市項目的價格測算，原則上以新盤網(wǎng)簽價格為測算依據(jù)，具體測算流程如下：第一，原則上預(yù)售項目選取預(yù)售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行參考；現(xiàn)售項目選取現(xiàn)售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行參考。第二，原則上選取上一年度至今的所有同質(zhì)可比新盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。對于在上一年度之前審批的預(yù)售項目，若網(wǎng)簽數(shù)據(jù)小于等于50條，不作參考；對于上一年度至今審批的預(yù)售項目，若網(wǎng)簽數(shù)據(jù)小于等于50條，則直接參考其備案均價。

　　此外，文件對分期開發(fā)、商務(wù)公寓、預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售以及零星銷售的項目均作出了明確規(guī)定。其中，分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進(jìn)行批復(fù)；商務(wù)公寓的價格指導(dǎo)規(guī)則與住宅相同，原則上采用同時期、同項目的商品住宅與商務(wù)公寓網(wǎng)簽價格的比值。預(yù)售商品住房和商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價格不得向上調(diào)整。而對于零星銷售的尾盤項目，原則上由各區(qū)（新區(qū)）住房和建設(shè)局、前海管理局自行審定，并在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中進(jìn)行備案。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，新規(guī)規(guī)定了新建住宅及公寓的價格制定，需要參考近一年同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格，可以預(yù)見未來幾年，深圳各區(qū)新房價格將保持相對穩(wěn)定。

　　將總體把控精裝修價格

　　值得注意的是，文件對通過精裝修變相拉高房價的方式也進(jìn)行了徹底圍堵。文件指出，為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提高裝修價格變相抬高房價，對新房市場的價格水平造成影響，要求各區(qū)局在審查項目裝修、裝飾材料的基礎(chǔ)上，對精裝修價格進(jìn)行總體把控。

　　毛坯交樓的項目，區(qū)局按照毛坯價審批；精裝交樓的項目，由區(qū)局根據(jù)裝修清單核定裝修價格，不得超過最高裝修價。對于社會關(guān)注度高的項目，指導(dǎo)價格由局房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組會議審定。原則上，精裝修項目價格核定需按照工程造價方法進(jìn)行核算，由區(qū)造價部門或第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，精裝修價格梯度區(qū)間隨著項目均價不同以千元每平米梯度遞增，最高精裝修標(biāo)準(zhǔn)不得超過6000元/平方米。

　　“以前對現(xiàn)房價格是不限制的”，李宇嘉認(rèn)為，此次文件對預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售也進(jìn)行了限制，此外，關(guān)于精裝修價格梯度的規(guī)定，勢必將對開發(fā)商進(jìn)入深圳市場的積極性產(chǎn)生一定影響。開發(fā)商在深圳拿地成本較高，并需要配建一定量的人才房、公共設(shè)施等，此前可以通過裝修走高端化路線，實現(xiàn)盈利。

　　在何倩茹看來，精裝修價格梯度的規(guī)定，為深圳房價平穩(wěn)上了雙保險。原本開發(fā)商通過搭配裝修來提高整體房價的方法行不通了，此舉有利于保證實際的交易價格不會被大幅提高，整體房價將更為穩(wěn)定。

　　值得注意的是，在深圳此前公布的2021年度計劃供應(yīng)居住用地中，商品住房用地149.3公頃，將按照自然資源部關(guān)于住宅用地“兩集中”公開出讓的工作要求集中分三批次供應(yīng)。這些住宅預(yù)計將成為2022年新房市場的主力。此外，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，截至5月底，深圳在售的樓盤共有101個，其中36個樓盤有住宅在售，公寓項目有64個，公寓數(shù)量將近在售住宅項目的兩倍，且各區(qū)均有存貨，主要集中在寶安、福田和龍崗三區(qū)。