深圳二手房成交量連續(xù)3個月走低，上半年新房成交卻創(chuàng)6年新高

　�。ㄔ瓨�(biāo)題：深圳樓市生變？二手房成交量連續(xù)3個月走低，什么信號？上半年新房成交卻創(chuàng)6年新高）

　　上半年，深圳二手房成交量同比減少35.4%，新房成交量卻達(dá)到近六年來新高。

　　近日，深圳6月新房、二手房成交量出爐。其中，6月深圳新房住宅成交2866套，環(huán)比上升7.1%。6月深圳二手住宅過戶套數(shù)為2575套，環(huán)比下滑14.9%，連續(xù)3個月走低。

　　從半年數(shù)據(jù)來看，2021年上半年深圳新房成交量達(dá)到了自2016年以來的同期最高水平，合計成交26140套。而上半年深圳二手房成交量為28442套，同比減少35.4%。從月度數(shù)據(jù)來看，深圳新房、二手房成交量都呈現(xiàn)出首月保持高位，6月處于低位的態(tài)勢。其中，6月深圳新房成交處于低位回升狀態(tài)，深圳二手房市場卻表現(xiàn)出持續(xù)低迷。

　　專家指出，隨著信貸收緊、調(diào)控加碼、以及調(diào)控政策不斷釋放的情況下，預(yù)計深圳新房成交量或因為住宅供應(yīng)回升而上升，而二手住宅市場或還將持續(xù)低迷。

　　6月深圳二手房成交跌破3000套，連續(xù)3月走低

　　據(jù)深圳中原研究中心最新數(shù)據(jù)，6月深圳二手住宅過戶套數(shù)為2575套，環(huán)比下滑14.9%。成交面積為23.7萬平，環(huán)比下降14.1%。今年1-6月，深圳二手房成交量分別為7008套、4166套、6789套、4877套、3027套、2575套，二手房成交量連續(xù)3個月走低。

　　另據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，整體來看，2021年上半年深圳合計成交28442套二手房住宅，同比減少35.4%；成交面積2465560平方米，同比減少34.1%。

　　另一方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月份，“北上廣深”一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，深圳二手房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，這是深圳二手房價自2019年7月以來環(huán)比首次下降。今年1-5月，深圳二手房價格環(huán)比漲幅分別為1.7%、0.9%、0.4%、0.4%、-0.1%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，深圳作為本輪房價上漲的龍頭城市，從2021年年初就開始加碼二手房價格管控，逐漸出現(xiàn)效果，年初1月環(huán)比上漲1.7%作為全國第一，在4月份出現(xiàn)房價持平的現(xiàn)象后，5月份開始了本輪第一次環(huán)比下調(diào)。隨著調(diào)控不斷加碼，特別是二手房價格管控針對二手房實際成交的影響開始出現(xiàn)，有效打擊了之前不斷上漲的趨勢。

　　深圳二手房市場低迷，自然是今年以來深圳嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市以及一系列調(diào)控措施下的結(jié)果，但普遍認(rèn)為，今年深圳二手房市場主要是受到二手住房成交參考價格發(fā)布的沖擊。

　　2月8日，深圳住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，提出深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。

　　易居研究院認(rèn)為，深圳二手住房成交參考價格的發(fā)布，有助于房東和中介等理性定價，是促進二手房市場穩(wěn)定的重要保障。這也有助于確保深圳2021年二手房價格的穩(wěn)定和市場預(yù)期的穩(wěn)定。二手房市場過去一直存在一個問題，即交易情況不清晰、不透明。深圳此次發(fā)布，說明后續(xù)將從信息公開等角度，不斷引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)定，具有積極的作用，也是后續(xù)房地產(chǎn)長效機制的重要保障。

　　深圳中原研究中心指出，二手市場受制于二手房參考價政策的影響，市場依然低迷。隨著新房住宅供應(yīng)回升，預(yù)計近期新房市場過戶套數(shù)會隨著上升，而二手住宅市場將持續(xù)低迷。

　　半年成交創(chuàng)6年新高，深圳新房市場仍存熱情

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2021年上半年深圳合計成交26140套新房住宅，同比2020年上半年（16727套）增加56.3%，成交面積2554281平方米，同比增加54.0%。值得注意的是，2021年上半年深圳新房成交量達(dá)到了自2016年以來的同期最高水平。

　　張大偉表示，在新房嚴(yán)格的限價下，深圳今年出現(xiàn)了新房與二手房價格倒掛現(xiàn)象，存在買到新房就賺錢的情況。深圳中原研究中心就指出，6月有11個住宅項目開盤，其中有5個日光盤，整體開盤去化超過七成。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月深圳新房住宅成交2866套，環(huán)比上升7.1%；成交面積為28.1萬平，環(huán)比上升5.8%。成交面積為23.7萬平，環(huán)比下降14.1%。今年1-6月，深圳新房成交量分別為8356套、3434套、5305套、3502套、2677套、2866套，新房成交量從年初大跌后有過回升，目前處于相對較低的水平。

　　專家認(rèn)為，新房成交量從1月到6月的落差，主要是因為“打新”規(guī)則升級，嚴(yán)查違規(guī)經(jīng)營貸、消費貸入樓市、房貸利率上調(diào)等因素的疊加影響。

　　在深圳新房和二手房調(diào)控政策都在加碼的情況下，為何6月新房成交量相比二手房成交表現(xiàn)更好？對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴券商中國記者，從購房者的心態(tài)看，一手房肯定是優(yōu)于二手房的。換句話說，如果一手房房源足夠充足，或者說供應(yīng)比較多，那么這個時候市場交易容易活躍。而二手房則不一樣，二手房價格虛高，有時候購房者之所以認(rèn)購，其實也是因為看中學(xué)區(qū)。當(dāng)前政策調(diào)控，一手房房源又比較多，自然使得二手房交易降溫，而一手房升溫。

　　值得注意的是，6月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公示了《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）》（草案）。草案提出，到2035年，深圳常住人口規(guī)模將達(dá)到1900萬人。在居住方面將加大居住空間供給，新增各類住宅200萬套以上。大力推動住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，人才住房、安居型商品房等不低于新增住房總套數(shù)的60%。

　　深圳中原研究中心指出，從實時市場情況來看，當(dāng)前市場上對房價短期內(nèi)無上漲預(yù)期，置業(yè)者購房節(jié)奏放慢，選房較為理性。由于新房住宅市場首付比例低于大部分二手住宅房源，因此置業(yè)者的置業(yè)偏好向新房傾斜，置業(yè)者對新房住宅市場理性和熱情并存。