上海今年首輪集中供地落下帷幕：市場熱度回暖 參與企業(yè)多樣
6月8日，今年上海首輪集中供地繼續(xù)進行，當日出讓的4幅青浦宅地在多家開發(fā)商激烈競爭后各歸其主。至此，歷時5天的上海首輪集中供地在平穩(wěn)中落下帷幕。此次集中供地，央企、國企依然收獲頗豐，外地房企、民營房企也有亮眼表現(xiàn)。
“與去年相比，今年上海首輪集中供地降低了競拍門檻，一定程度上提高了房企參與的積極性。從報名房企數(shù)量可以看到，今年的首輪集中供地比去年的第三輪集中供地在熱度上有所回升�！币患覅⑴c土拍的房企高管說。
土拍市場熱度回升
6月8日上午，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路西側B4-01地塊率先開拍。該地塊吸引了5位競買人報名參與競價，經(jīng)過32輪激烈比拼，4號競買人212330萬元的報價觸及中止價，隨后進入一次書面報價環(huán)節(jié)。
最終，1號競買人金地集團旗下太倉市鑫玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從多位競買人中脫穎而出，以21.447億元競得該地塊，溢價率為9.09%。這也是金地集團在今年上海首輪集中供地中拿到的第一幅地塊。
此外，同日出讓的青浦區(qū)西虹橋會卓路南側52-04地塊被招商蛇口以19.187億元斬獲，溢價率9.08%；中鐵置業(yè)與中鐵諾德聯(lián)合體以40.22億元摘得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側44-15地塊，溢價率8.79%；青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角路南側38-01地塊（原13號地塊）則被大名城以底價8.8828億元收入囊中。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上海首輪集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。其中底價成交19宗，占比52.8%；達到中止價進入一次書面報價環(huán)節(jié)13宗，占比36%。
國企仍是拿地主力
縱觀上海首輪集中供地成交情況，此次出讓的地塊主要集中在五大新城，這也是近兩年上海重點拓展的方向，要加大五大新城商品房的供應。從連日來的競價過程看，徐匯、閔行、松江、青浦等區(qū)域部分熱門地塊競爭比較激烈，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定等區(qū)域則相對平淡，競價出讓的地塊亦有底價成交的情況。
中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱表示，從過程和結果看，疫情和土拍延期并未對房企的參拍熱情造成較大影響，在當前環(huán)境下，上海首輪集中供地所釋放出的“誠意”均得到了回應。傳統(tǒng)市區(qū)、地鐵沿線和學區(qū)地塊的需求勢頭依舊強勁，表明市場對于上海當前發(fā)展的認可及對于未來各新城建設的看好。雖然自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)地塊表現(xiàn)平淡，但在“穩(wěn)供應”和“經(jīng)濟復蘇”的大背景下，由國資拿地也在情理之中。
從房企拿地情況來看，央企、國企仍是拿地主力，表現(xiàn)積極且收獲頗豐的企業(yè)包括招商蛇口、建發(fā)、華發(fā)、中建八局、中國鐵建等。其中，招商蛇口拿到4幅地塊，成交總金額約170億元。中國鐵建收獲3幅地塊，成交總金額約70億元。中建八局拿下寶山顧村、奉賢新城各1幅地塊。中建八局去年就在奉賢拿地，此番再度拿地，深耕上海的意圖非常明顯。
一批外地企業(yè)開始逐漸在上海土地市場嶄露頭角，比如山東黃金和中垠地產(chǎn)聯(lián)合體、浙江錢江房地產(chǎn)集團和杭州市城建開發(fā)集團聯(lián)合體、南山控股、深業(yè)集團等。實際上，去年上海第三輪集中供地中，山東黃金和中垠地產(chǎn)聯(lián)合體、江蘇海鴻、深業(yè)集團、安徽交通控股等企業(yè)均對上海土地市場虎視眈眈。
此外，民企的表現(xiàn)也有亮眼之處。大華繼續(xù)拿地深耕上海，上海同潤投資則在兩家本地國企的夾擊下拍得浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)一幅宅塊。近年來，同潤投資在上海土地市場一直比較活躍，2020年9月、2021年12月，該公司在浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)、青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)先后落子。
“中小房企有拿地機會也是上海首輪集中供地的一大特征�！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示，從企業(yè)規(guī)模看，部分中小房企拿地更為積極，這不僅跟上海降低拍地門檻有關，還與上海整個樓市的健康基本面密切相關。
宋紅衛(wèi)稱，從利潤空間看，今年出讓地塊的利潤空間要優(yōu)于去年，地價房價比平均在50%以下，而去年地價房價比平均值超過50%。從房地價差的角度來看，因樓板價的差異，該值在1.7萬元和4.5萬之間。因此，拿地的房企基本都有足夠的利潤空間。
地市回穩(wěn)利好樓市
在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，上海首輪集中供地表現(xiàn)比較平穩(wěn)，各參與主體不僅有國企、央企，也有外企、民企，來了本地企業(yè)，也來了不少外地企業(yè)，客戶層面的多樣性，充分反映出上海的房地產(chǎn)市場是平穩(wěn)健康的。上海此次推出的36幅地塊能全部成交，表明開發(fā)商對上海未來是充滿信心的。
丁祖昱表示，此前發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動方案》提出，要適當增加2022年度建設用地計劃。因此，上�？梢赃M一步增加土地供應，比如將原定今年的3次集中供地增至4次，盡快推出第二輪集中供地，讓更多開發(fā)商可以拿到地。如果能主動調(diào)節(jié)各區(qū)域的供地節(jié)奏，一方面可以緩解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展。土地市場的回穩(wěn)有利于樓市的回穩(wěn)，可以再進一步降低土地競拍門檻，包括將部分區(qū)域的地價適度下調(diào)，或變相調(diào)整一些土地指標，再減少一些限制性的條件，這些都有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地參與回穩(wěn)市場的一些安排。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從近期觀察的情況看，隨著土地市場的平穩(wěn)推進，上海樓市的活躍度已有明顯提升。
上海中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，包括端午節(jié)在內(nèi)的一周（5月30日至6月6日），上海新建商品住宅成交面積8.84萬平方米，環(huán)比增加141.8%，樓市成交快速反彈。其中，端午假期成交面積約3.12萬平方米，占約三成的成交量，對上海市場成交起到一定的支撐作用。
“由此可見，上海土地市場回暖，對消費者是一個信心的強化劑，對后續(xù)市場進一步復蘇，乃至恢復到正常水平都會有很好的促進作用�！北R文曦說。
【記者手記】
當下是拿地的窗口期
一線城市的樓市素來是房地產(chǎn)市場的風向標，因此，一線城市的土地市場往往成為開發(fā)商的“兵家必爭之地”。一位房企CEO說過，拿地，是房企最大的開支，也是最重要的決策，是核心中的核心。既然拿地這么重要，那么現(xiàn)在是房企在上海拿地的好時機嗎？
為提振房企拿地的積極性，上海在此次土拍開始前修改了出讓規(guī)則，下調(diào)了參拍門檻，并通過降低封凍資金來緩解房企參拍資金壓力。此外，《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動方案》明確，對公開招標拍賣掛牌出讓的地塊，允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。競拍門檻的下調(diào)，付款條件的放松對有意在上海有所作為的開發(fā)商而言無疑是重大利好。
一系列的減負“大禮包”效果立竿見影。36幅涉宅地塊悉數(shù)成交，其中13幅地塊為觸及中止價進入一次書面報價后成交地塊，19幅地塊以底價成交。36幅成交地塊中，國企、央企拿下29幅，國企、央企“唱主角”的格局短期內(nèi)無可撼動。一位民營房企高管就表示，與其花幾億元甚至幾十億元去買塊地，還不如留著現(xiàn)金給企業(yè)增加“安全墊”，度過這段時期才能再謀發(fā)展。這大概是當下民企的普遍心態(tài)。不過，國企、央企其實也無法做到“花錢如流水”。此次土拍中，聯(lián)合體競拍再次大行其道，國企與央企之間，央企與民企之間，民企與民企之間，都在組團。
得益于上海土地市場的規(guī)范運行，中小房企在上海也有機會拿地，而且保有足夠的利潤空間�？硕鹧芯恐行牡囊环菅袌箫@示，此次上海推出的36幅涉宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約0.51，其中接近七成的地塊房地價差空間超2萬元/平方米，利潤率較為可觀。
通過比對可見，此次首輪集中供地成交地塊中，有多個地塊的成交樓板價較其可比地塊此前的成交樓板價明顯下降。如上海同潤投資此次摘得的浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)地塊的樓板價較該公司2020年9月時拿的可比地塊樓板價，足足降低了近7000元/平方米。由建發(fā)與華發(fā)聯(lián)合體拿下的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)地塊的樓板價比由融信與旭輝聯(lián)合體于2020年8月拿的可比地塊的樓板價，便宜了近4500元/平方米。拿地成本更低意味著房企的利潤空間是有保證的，也彰顯出上海土地市場對開發(fā)商滿滿的誠意。
在各種利好政策的加持下，今年包括上海在內(nèi)的一些核心城市的土拍情況良好。盡管大部分民企出于安全考慮仍不著急拿地，但對于那些資金狀況比較健康，未踩三道紅線的房企來說，核心城市的資源畢竟相對有限，考慮到市場的恢復未來一定會發(fā)生，如果有能力，現(xiàn)在就是個不錯的出手時機。
“對房企來講，在上海拿地是安全的，現(xiàn)在是上海土地出讓條件比較寬松的一個時點，只要算得過來賬，還是可以放心拿地�！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)資深人士說。
