光大證券-地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)跟蹤報告

　　研究報告內(nèi)容摘要：

　　◆需求端流動性收緊疊加價格預期管理，銷售仍處于下行通道

　　3、4  月小陽春高點后，需求端流動性收緊疊加價格預期管理，全國商品房銷售增速持續(xù)回落。商品房銷售面積  6  月同比反彈  3.3pc  部分來自于基數(shù)因素，1-6  月累計同比繼續(xù)下滑  0.2pc。6  月  30  城成交面積增長放緩至  9.5%（環(huán)比-4.7pc），預計一二線將回歸至溫和復蘇軌道；隨著房價預期調(diào)整向低線城市擴散，以及棚改力度減弱的影響持續(xù)顯現(xiàn)，三四線城市后續(xù)或存較明顯的降速壓力。我們維持“銷售總量下行與結構切換”的判斷，預計全年銷售面積同比-7%，銷售金額持平。

　　◆土地購置年中上翹，預計后續(xù)將回歸理性

　　6  月全國土地購置面積單月同比、土地成交價款單月同比分別較  5  月+17.5pc、+28.4pc。6  月百城土地成交溢價率環(huán)比提升  0.4pc，其中二線、三線溢價率環(huán)比繼續(xù)下降  1.9pc、2.1pc。行業(yè)融資監(jiān)管加強以及銷售趨弱下，預計土地成交將再度降溫，價格逐步回歸理性。

　　◆新開工、投資高位繼續(xù)放緩，資金趨緊或拖累竣工表現(xiàn)

　　2019  年  1-6  月，房屋新開工同比+10.1%，環(huán)比-0.4pc；施工同比+8.8%，環(huán)比高位持平；房地產(chǎn)投資同比+10.9%，環(huán)比-0.3pc。

　　如我們所預期，在待開發(fā)土地增速回落、開工庫存低位回升、銷售回款逐步趨緩、2018  年基數(shù)前低后高的作用下，新開工增速高位放緩，施工增速保持平穩(wěn)。存量變現(xiàn)邏輯下，房地產(chǎn)投資韌性較強，內(nèi)部結構由土地購置向建安投資轉(zhuǎn)換，我們維持全年同比+6%的判斷。

　　2019  年  1-6  月，房屋竣工面積同比降幅擴大至-12.7%，拐點仍未出現(xiàn)。房地產(chǎn)金融審慎管理下，中小房企融資環(huán)境承壓，或拖累竣工節(jié)奏。

　　◆銀行信貸投放支撐上半年資金面，下半年壓力將逐步顯現(xiàn)

　　對比  2019  年  1-6  月到位資金增速（+7.2%）和  2018  年全年到位資金增速（+6.4%），整體表現(xiàn)穩(wěn)健，但結構分化明顯。其中自籌資金、定金及預收款累計同比下降  5.0pc、4.8pc，而國內(nèi)貸款、個人按揭貸款累計同比+13.3pc、+11.9pc，上半年行業(yè)到位資金主要由銀行信貸投放作支撐。展望全年，房地產(chǎn)貸款投放審慎管理，多種融資渠道邊際收緊，銷售回款持續(xù)回落，預計行業(yè)資金面壓力將持續(xù)抬升。

　　◆投資建議

　　在“房住不炒”和居民杠桿的核心約束下，預計行業(yè)仍處于下行通道，判斷投資韌性強于銷售。行業(yè)融資收緊下，金融資源集中度提升將有效轉(zhuǎn)化為土地資源集中度提升，中期銷售集中度提升確定性進一步增強。建議關注財務穩(wěn)健、融資優(yōu)勢明顯，具備獨特拿地渠道，可低成本獲取資源的頭部房企，如萬科  A+H，保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、華潤置地、中國金茂。

　　◆風險分析

　　房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，導致行業(yè)整體銷售增速下行超預期；前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線城市樓市存在回調(diào)壓力；行業(yè)還款高峰來臨，部分中小型房企信用風險抬升。