光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)流動性跟蹤報告

　　研究報告內(nèi)容摘要：

　　◆7月新增居民中長貸同比高增，短期按揭貸款供需表現(xiàn)較強

　　7月整體信貸投放回落，但居民部門表現(xiàn)相對穩(wěn)定，低基數(shù)下單月同比增長48.2%，占比提升至76%（6月為54%）。其中新增居民中長貸6067億元，繼續(xù)保持在6000億規(guī)模以上，單月同比增長37.4%，短期內(nèi)按揭供需表現(xiàn)均較強。

　　7月全國首套、二套平均房貸利率環(huán)比下降2BP至5.26%、5.58%，二者相較去2019年末均下降26bp。

　　1-7月新增居民中長貸3.4萬億，同比增速提升至+6.7%，對比2019年全年增速為+10.1%。下半年信貸政策回歸常態(tài)化，總體投放節(jié)奏趨于平穩(wěn)。其中在居民購房需求釋放以及銀行資產(chǎn)配置短期路徑依賴下，預計按揭貸款供需兩端具備支撐，我們維持2020年新增房貸約5萬億的判斷（基礎(chǔ)假設(shè)為整體新增信貸約20萬億），下半年行業(yè)需求側(cè)資金支持仍將保持平穩(wěn)向好的態(tài)勢。

　　◆供給側(cè)資金來源趨勢分化，境內(nèi)債將迎來到期高峰

　　7月房企境內(nèi)外合計發(fā)債850億元，環(huán)比增長43%，同比增長10%，單月凈融資規(guī)模增長至211億元。其中7月境內(nèi)發(fā)債697億元，環(huán)比增長52%，但單月凈償還提升至130億元。7月境外發(fā)債窗口繼續(xù)恢復，大中型民營房企持續(xù)活躍，單月發(fā)行515億元，環(huán)比增長31%，單月凈融資增至340億元。

　　資金價格方面，7月境內(nèi)地產(chǎn)債一級市場定價較前期低位微幅回升，但仍明顯好于2019年水平；境外地產(chǎn)債一級市場定價已有所修復，且新發(fā)債期限明顯拉長，旭輝、陽光城新發(fā)美元債利率已低于年初時成本。

　　1-7月房企境內(nèi)外合計發(fā)債7332億元，同比下降2%，凈融資約2914億元，同比下降20%。1-7月房地產(chǎn)集合信托募集資金4516億元，同比下降11%，占整體集合信托募集資金的比重約29%（2019年全年約37%）。

　　整體而言，7月行業(yè)供給側(cè)流動性有所分化，境內(nèi)債市場進入平穩(wěn)期，海外債市場情緒回溫，信托融資受監(jiān)管影響較明顯。值得注意的是，下半年境內(nèi)債將迎來到期高峰，未來4個季度季均到期額為2253億元，對比前4個季度季均到期額約1225億元。

　　◆投資建議：

　　下半年主流房企進入集中推盤期，供給驅(qū)動銷售彈性復蘇，7月40家主流房企銷售額同比增長27%。目前AH主流房企相對估值優(yōu)勢明顯，股息收益可觀且確定，長線資金持續(xù)布局。我們維持“下半年地產(chǎn)股配置可更加積極”的判斷，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、融創(chuàng)中國、中國金茂。

　　◆風險分析：

　　新冠疫情沖擊明顯，全球經(jīng)濟整體降速，影響居民收入、信用擴張、按揭償還及消費支出；房企還債高峰來臨，部分中小房企信用風險提升；辦公樓出租率及租金水平下降；消費支出下滑有可能導致零售和倉儲物業(yè)租金下滑。