光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性跟蹤報(bào)告

　　研究報(bào)告內(nèi)容摘要：

　　◆7月新增居民中長(zhǎng)貸同比高增，短期按揭貸款供需表現(xiàn)較強(qiáng)

　　7月整體信貸投放回落，但居民部門表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，低基數(shù)下單月同比增長(zhǎng)48.2%，占比提升至76%（6月為54%）。其中新增居民中長(zhǎng)貸6067億元，繼續(xù)保持在6000億規(guī)模以上，單月同比增長(zhǎng)37.4%，短期內(nèi)按揭供需表現(xiàn)均較強(qiáng)。

　　7月全國首套、二套平均房貸利率環(huán)比下降2BP至5.26%、5.58%，二者相較去2019年末均下降26bp。

　　1-7月新增居民中長(zhǎng)貸3.4萬億，同比增速提升至+6.7%，對(duì)比2019年全年增速為+10.1%。下半年信貸政策回歸常態(tài)化，總體投放節(jié)奏趨于平穩(wěn)。其中在居民購房需求釋放以及銀行資產(chǎn)配置短期路徑依賴下，預(yù)計(jì)按揭貸款供需兩端具備支撐，我們維持2020年新增房貸約5萬億的判斷（基礎(chǔ)假設(shè)為整體新增信貸約20萬億），下半年行業(yè)需求側(cè)資金支持仍將保持平穩(wěn)向好的態(tài)勢(shì)。

　　◆供給側(cè)資金來源趨勢(shì)分化，境內(nèi)債將迎來到期高峰

　　7月房企境內(nèi)外合計(jì)發(fā)債850億元，環(huán)比增長(zhǎng)43%，同比增長(zhǎng)10%，單月凈融資規(guī)模增長(zhǎng)至211億元。其中7月境內(nèi)發(fā)債697億元，環(huán)比增長(zhǎng)52%，但單月凈償還提升至130億元。7月境外發(fā)債窗口繼續(xù)恢復(fù)，大中型民營房企持續(xù)活躍，單月發(fā)行515億元，環(huán)比增長(zhǎng)31%，單月凈融資增至340億元。

　　資金價(jià)格方面，7月境內(nèi)地產(chǎn)債一級(jí)市場(chǎng)定價(jià)較前期低位微幅回升，但仍明顯好于2019年水平；境外地產(chǎn)債一級(jí)市場(chǎng)定價(jià)已有所修復(fù)，且新發(fā)債期限明顯拉長(zhǎng)，旭輝、陽光城新發(fā)美元債利率已低于年初時(shí)成本。

　　1-7月房企境內(nèi)外合計(jì)發(fā)債7332億元，同比下降2%，凈融資約2914億元，同比下降20%。1-7月房地產(chǎn)集合信托募集資金4516億元，同比下降11%，占整體集合信托募集資金的比重約29%（2019年全年約37%）。

　　整體而言，7月行業(yè)供給側(cè)流動(dòng)性有所分化，境內(nèi)債市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期，海外債市場(chǎng)情緒回溫，信托融資受監(jiān)管影響較明顯。值得注意的是，下半年境內(nèi)債將迎來到期高峰，未來4個(gè)季度季均到期額為2253億元，對(duì)比前4個(gè)季度季均到期額約1225億元。

　　◆投資建議：

　　下半年主流房企進(jìn)入集中推盤期，供給驅(qū)動(dòng)銷售彈性復(fù)蘇，7月40家主流房企銷售額同比增長(zhǎng)27%。目前AH主流房企相對(duì)估值優(yōu)勢(shì)明顯，股息收益可觀且確定，長(zhǎng)線資金持續(xù)布局。我們維持“下半年地產(chǎn)股配置可更加積極”的判斷，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國、中國金茂。

　　◆風(fēng)險(xiǎn)分析：

　　新冠疫情沖擊明顯，全球經(jīng)濟(jì)整體降速，影響居民收入、信用擴(kuò)張、按揭償還及消費(fèi)支出；房企還債高峰來臨，部分中小房企信用風(fēng)險(xiǎn)提升；辦公樓出租率及租金水平下降；消費(fèi)支出下滑有可能導(dǎo)致零售和倉儲(chǔ)物業(yè)租金下滑。