推動多層次REITs市場建設(shè) 上市公司錨定“基礎(chǔ)設(shè)施”爭相布局

　　9月20日，華夏大悅城商業(yè)REIT正式上市交易，這也是西南地區(qū)首單消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

　　中國證券報記者注意到，今年以來，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs取得重大突破，一批優(yōu)質(zhì)項目接連面世。日前，記者實地調(diào)研于今年8月上市的上海首單消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華安百聯(lián)消費REIT的底層資產(chǎn)“上海又一城購物中心”（以下簡稱“百聯(lián)又一城”，系百聯(lián)股份旗下資產(chǎn)），發(fā)現(xiàn)商場人氣火爆，出租情況良好。

　　不止百聯(lián)股份，近年來，多家上市公司作為提供底層資產(chǎn)的原始權(quán)益人，在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場上扮演著更為重要的角色，部分公司還積極開展Pre-REITs項目。業(yè)內(nèi)人士認為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、Pre-REITs是上市公司利用自有資產(chǎn)獲得再融資的有效途徑。發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、Pre-REITs可以提高資產(chǎn)流動性，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，打通“投融管退”的資產(chǎn)運營閉環(huán)。

　　底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)

　　上海市楊浦區(qū)淞滬路8號，正是華安百聯(lián)消費REIT底層資產(chǎn)“百聯(lián)又一城”的所在地。記者實測，從上海地鐵10號線五角場站地鐵口出發(fā)，步行5分鐘便能到達該購物中心，且周邊還有十余條公交車線路，交通出行極為便捷。若是打車或自駕，百聯(lián)又一城南側(cè)和西側(cè)分別緊鄰中環(huán)路和淞滬路兩條城市主干道，出行也頗為便利。

　　出租率是消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs估值的一個重要參數(shù)，也是其整體經(jīng)營情況的風(fēng)向標。百聯(lián)又一城相關(guān)工作人員對記者介紹，該購物中心建筑面積約12.5萬平方米，自2007年開業(yè)以來已運行17年，經(jīng)營情況成熟穩(wěn)定，一直保持較高的出租率水平，同時人流量也較大。

　　數(shù)據(jù)顯示，百聯(lián)又一城2018年-2022年平均出租率在95%以上，達97.3%。2023年末，出租率為92.14%，百聯(lián)又一城正在執(zhí)行租賃及聯(lián)銷的商戶合計310戶，其中租賃業(yè)務(wù)89戶，聯(lián)銷業(yè)務(wù)221戶。據(jù)記者現(xiàn)場不完全統(tǒng)計，目前百聯(lián)又一城已開業(yè)店鋪數(shù)量占比超九成，如果把已簽約但尚未開業(yè)的品牌（有品牌圍擋）統(tǒng)計在內(nèi)，整體出租率在95%左右。

　　記者在現(xiàn)場看到，該購物中心集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身等功能業(yè)態(tài)于一體，地上部分共9層主樓，入駐商戶類別包括化妝品、黃金、服裝、家具床品、美容美發(fā)、飲食消費、影院等，囊括國際或國內(nèi)知名品牌。同時，百聯(lián)又一城也積極營造細分業(yè)態(tài)氛圍，如新能源車展廳、珠寶專區(qū)等。

　　實探當(dāng)天是工作日午后，也并非用餐高峰期，但購物中心人潮川流不息，幾乎每一層走幾步就能碰見消費者。值得一提的是，百聯(lián)又一城的消費群體整體偏年輕化，整體打扮風(fēng)格偏時尚。

　　百聯(lián)又一城某入駐商家稱：“這個購物中心客流量一直很大，一方面是因為附近住宅、寫字樓、高校都多，另一方面入駐品牌也多，可逛性較強。”據(jù)悉，百聯(lián)又一城2019年客流量約為2500萬人次，2020年-2022年客流量有所下降，2023年客流量回升至約1900萬人次，恢復(fù)至2021年水平。

　　購物中心不僅包括一站式的消費需求，還包括一站式的體驗需求。當(dāng)下，消費者對線下體驗的要求越來越高，一些細分的需求也逐漸成為購物中心的加分項，百聯(lián)又一城也不例外，記者現(xiàn)場看到，母嬰室、親子衛(wèi)生間、無障礙衛(wèi)生間、服裝修改、皮具修理、攝影沖印、飾品加工等配套設(shè)施服務(wù)都一應(yīng)俱全。

　　為進一步增強可持續(xù)運營能力，記者了解到，百聯(lián)又一城于2023年至2026年對商場內(nèi)部分區(qū)域進行裝修升級，包括提升公共區(qū)域的硬件改造更新，提升經(jīng)營品質(zhì)，改善經(jīng)營環(huán)境和顧客消費體驗；契合市場趨勢，調(diào)整部分租戶業(yè)態(tài)，提升服務(wù)類業(yè)態(tài)占比，促進業(yè)態(tài)多元化，增強盈利能力；增加商場IP屬性等。

百聯(lián)又一城購物中心 本報記者 黃一靈 攝

　　釋放重資產(chǎn)物業(yè)價值

　　值得注意的是，百聯(lián)又一城是A股上市公司百聯(lián)股份旗下資產(chǎn)，這也意味著百聯(lián)股份是華安百聯(lián)消費REIT的原始權(quán)益人。

　　不止百聯(lián)股份，大悅城也出手布局消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，華夏大悅城商業(yè)REIT便是由大悅城、華夏基金、中信證券聯(lián)合推出，該基金首發(fā)底層資產(chǎn)是大悅城旗下優(yōu)質(zhì)購物中心成都大悅城。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前，國內(nèi)消費基礎(chǔ)設(shè)施的存量規(guī)模龐大，還有大量的項目價值未得到有效開發(fā)，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望加速存量資產(chǎn)盤活，為實體商業(yè)消費場景注入新活力。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2024年6月30日，我國已開業(yè)的購物中心（3萬平方米及以上）數(shù)量為5875個，建筑面積合計5.21億平方米，為消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展提供充足的資產(chǎn)支撐。

　　對于上市公司而言，發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一方面是對國家政策的響應(yīng)，另一方面也能讓旗下重資產(chǎn)物業(yè)的價值得到深度釋放。像華安百聯(lián)消費REIT的上市，有利于百聯(lián)股份加快實現(xiàn)重資產(chǎn)物業(yè)的自我循環(huán)和良性發(fā)展。

　　大悅城進一步表示，通過項目的發(fā)行，公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化，從而提升資金周轉(zhuǎn)效率及回報水平。公司將利用凈回收資金，把握新的投資機會，促進公司在消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，實現(xiàn)公司快速發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展。

　　“未來將繼續(xù)利用企業(yè)在國內(nèi)積累的品牌優(yōu)勢、管理經(jīng)驗和供應(yīng)鏈資源，以消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs助力實體經(jīng)濟的發(fā)展，更好地滿足投資者對商業(yè)不動產(chǎn)的投資需求，提升消費者的購物體驗?！卑俾?lián)股份稱。

　　可以預(yù)見的是，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs啟航，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為代表的資產(chǎn)證券化將推動行業(yè)向深耕運營管理的長期主義轉(zhuǎn)型?！皩Τ钟形飿I(yè)的傳統(tǒng)百貨和購物中心而言，自持物業(yè)的最大挑戰(zhàn)是隱性成本較高，一旦行業(yè)出現(xiàn)波動，經(jīng)營大概率會受到波及?！庇行袠I(yè)專家告訴記者，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為代表的資產(chǎn)證券化可以助力傳統(tǒng)百貨和購物中心實現(xiàn)輕裝上陣，更好地投入到業(yè)態(tài)升級中。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認為，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行著重解決的是重資產(chǎn)剝離，幫助企業(yè)向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型，“這更像是一種減輕負擔(dān)的財務(wù)手段，增強可持續(xù)經(jīng)營能力最關(guān)鍵的還是要在主業(yè)經(jīng)營上下功夫?！?/p>

　　為后續(xù)擴募儲備項目

　　近年來，越來越多的上市公司通過發(fā)行公募REITs開辟新賽道，除百貨商場、購物中心外，底層資產(chǎn)還涉及高速公路、保障性租賃住房、倉儲物流、清潔能源等。

　　以最新案例來看，今年9月中旬，上交所受理華安外高橋倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的申報。該項目原始權(quán)益人為上市公司外高橋。

　　外高橋相關(guān)負責(zé)人表示，公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品申報發(fā)行工作，一方面希望通過資產(chǎn)證券化工具提升存量產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)的流動性，實現(xiàn)資產(chǎn)的市場價值和現(xiàn)金收益，提升資金在公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)進程中的循環(huán)效率，增強公司可持續(xù)經(jīng)營能力。另一方面，公司作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金部分份額的持有者，以及基礎(chǔ)設(shè)施項目的受托運營管理機構(gòu)，未來可在獲取穩(wěn)定收益的同時，繼續(xù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展方向，不斷提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級，助力公司從傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團模式轉(zhuǎn)型。

　　與此同時，部分上市公司已將目光轉(zhuǎn)向Pre-REITs，為后續(xù)擴募儲備優(yōu)質(zhì)項目。例如，6月30日晚，九州通發(fā)布關(guān)于開展醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)Pre-REITs項目的公告，稱公司擬啟動醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)Pre-REITs項目，為公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs后續(xù)擴募提前孵化和培育優(yōu)質(zhì)的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)，推動公司不動產(chǎn)證券化戰(zhàn)略的快速轉(zhuǎn)型。

　　而醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)Pre-REITs項目的發(fā)行也將對九州通未來財務(wù)指標產(chǎn)生積極影響。根據(jù)公告，本次Pre-REITs項目擬入池資產(chǎn)賬面凈值約為4.4億元，經(jīng)初步評估，預(yù)計募集資金規(guī)模不超過20億元。如本次Pre-REITs發(fā)行工作能在2024年內(nèi)完成，預(yù)計增加公司2024年度凈利潤不超過11億元。

　　值得一提的是，已有上市公司落地Pre-REITs項目。去年10月末，百聯(lián)股份公告稱，擬與有關(guān)公司共同設(shè)立百聯(lián)國泰君安商業(yè)Pre-REITs基金。截至目前，基金首期實繳已完成，并已完成基金備案。百聯(lián)股份稱，今年下半年，公司將繼續(xù)協(xié)助基金擴募，完成重點種子項目的經(jīng)營計劃方案及全周期的資產(chǎn)管理方案。

　　對上市公司而言，從基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs再到Pre-REITs，既能積極推動多層次REITs市場建設(shè)，也能助力公司盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，打造多層級資本運作平臺。九州通稱，公司將以構(gòu)建“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs+Pre-REITs”多層級不動產(chǎn)權(quán)益資本運作平臺為契機，將資產(chǎn)管理體系由原有的自用模式管理轉(zhuǎn)型升級為覆蓋全鏈條的醫(yī)藥物流不動產(chǎn)全生命周期管理。