紅星美凱龍攜手高和資本發(fā)行權(quán)益型“類REITs”

    中證網(wǎng)訊 （記者 盧錚）家居流通業(yè)第一品牌紅星美凱龍（01528.HK）與國內(nèi)知名商業(yè)不動產(chǎn)基金高和資本日前聯(lián)合對外宣布，國內(nèi)首個家居行業(yè)“類REITs”計劃——“暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，近日將在基金業(yè)協(xié)會備案，并將在上海交易所掛牌交易。這是繼去年紅星美凱龍與高和資本合作成立以家居商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的并購基金以來雙方的第二次合作，旨在升級紅星美凱龍的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

　　探索權(quán)益型類REITs

　　該“類REITs”將天津的兩間紅星美凱龍家居商場證券化，紅星美凱龍仍將繼續(xù)向商場提供管理服務(wù)。據(jù)悉，此計劃僅面向機(jī)構(gòu)投資者，總規(guī)模為26.5億元。其中優(yōu)先級合計為18.0 億元，由銀行、公募基金等機(jī)構(gòu)參與認(rèn)購；權(quán)益級證券合計為8.5億，由高和資本發(fā)起的私募基金認(rèn)購。高和資本亦擔(dān)任項目牽頭人，渤海匯金擔(dān)任計劃管理人。

　　該“類REITs”不依賴主體信用兜底，且其權(quán)益級證券由專業(yè)的私募投資基金以市場化方式認(rèn)購，是權(quán)益型類REITs的一個里程碑，也是權(quán)益類公募REITs的一次重要預(yù)演。這一方面說明專業(yè)不動產(chǎn)基金管理人和專業(yè)的投資人日臻成熟，另一方面也說明機(jī)構(gòu)投資者高度認(rèn)可家居商場作為穩(wěn)健的實(shí)業(yè)類別，其自身經(jīng)營能帶來持續(xù)收益和物業(yè)增值。

　　據(jù)悉，目前在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會備案的類REITs超過400億元，且開始吸引了私募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)對權(quán)益級或次級檔的投資。權(quán)益型類REITs在上述幾個方面的實(shí)踐和摸索將是邁向中國公募REITs的關(guān)鍵過渡。

　　此前中國證券投資基金業(yè)協(xié)會會長洪磊和副會長張小艾在不同場合積極呼吁和推動公募REITs發(fā)展。洪磊會長指出，發(fā)展REITs意義重大，主要體現(xiàn)在：一是盤活公共資產(chǎn)，激活地方投融資效率；二是拓展長期資本形成機(jī)制，改善金融資本供給效率；三是推動養(yǎng)老金等投資于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果提供理想渠道。張小艾副會長認(rèn)為，中國REITs的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。到目前為止，我國仍沒有出現(xiàn)真正的REITs產(chǎn)品，其原因主要有以下幾個方面。一是基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立，無法擺脫“剛性兌付”。二是制度環(huán)境滯后，缺少統(tǒng)一的市場化運(yùn)作環(huán)境。三是缺少綜合性行業(yè)稅制安排。四是資產(chǎn)持有資金成本過高，權(quán)益型投資回報率不足。洪磊會長建議從四個方面推動REITs和資產(chǎn)證券化發(fā)展：包括在《基金法》框架下推動REITs基本制度設(shè)計；加快構(gòu)建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系；積極推動資本市場統(tǒng)一稅制，明確REITs相關(guān)稅收政策；推動私募基金和公募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人、養(yǎng)老資金投資公募REITs，完善資產(chǎn)管理市場“基礎(chǔ)資產(chǎn)、投資工具、大類資產(chǎn)配置”三層架構(gòu)。

　　中國證券化基金投資業(yè)協(xié)會專家顧問、五道口金融學(xué)院研究生導(dǎo)師郭杰群認(rèn)為，高和紅星美凱龍類REITs項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計借鑒成熟市場的權(quán)益類REITs，回歸資產(chǎn)支持證券的本質(zhì)，脫離主體兜底，符合資產(chǎn)證券化和公募REITs的主流發(fā)展方向。特別是，專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)牽頭權(quán)益級投資并負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，真正實(shí)現(xiàn)權(quán)益級的社會化認(rèn)購，體現(xiàn)了專業(yè)投資者驅(qū)動的特點(diǎn)，是非常重要的突破。中國類REITs市場的擴(kuò)容是未來公募REITs的預(yù)演，專業(yè)的權(quán)益型投資人和不動產(chǎn)基金管理人的逐步成熟，是公募REITs推出的前提。

　　打造國內(nèi)首個完整商業(yè)物業(yè)金融閉環(huán)

　　近年來，隨著自持物業(yè)逐步增加，如何構(gòu)建從商業(yè)物業(yè)的建設(shè)運(yùn)營，到持有孵化，再到退出的金融鏈條一直是行業(yè)性的難題。

　　紅星美凱龍首席財務(wù)官席世昌指出：“在管理門店沒有減少的情況下，自營物業(yè)依靠類REITs變現(xiàn)，回收資金后可更快更多投資于新物業(yè)，通過與并購基金的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)和針對性并購，成為家居商場物業(yè)孵化器，最終形成從建造到運(yùn)營，從并購到退出的完整輕資產(chǎn)閉環(huán)。紅星美凱龍在全國有大量的自營商場，主要分布在一二線城市，經(jīng)營管理的家居商場的儲備量是行業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先的，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)一旦走上證券化之路，將會使投資人對紅星美凱龍的資產(chǎn)價值與公司價值有新的認(rèn)識。”

　　紅星美凱龍執(zhí)行總裁郭丙合表示，紅星美凱龍已經(jīng)從一個傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營企業(yè)升級為一個資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，不僅通過物業(yè)的經(jīng)營管理賺取經(jīng)營收益，還通過金融化和證券化獲取了快速變現(xiàn)的能力，使公司可以兼顧高的股本收益率和高的資產(chǎn)流動性。這標(biāo)志著紅星美凱龍商業(yè)模式的一次重要升級。

　　高和資本執(zhí)行合伙人周以升認(rèn)為，紅星美凱龍與高和資本在并購基金和類REITs的這兩次合作實(shí)際上開創(chuàng)了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域真正的金融閉環(huán)：從開發(fā)運(yùn)營，到并購基金，再到類REITs退出。這會讓紅星美凱龍從自營自建模式到委托管理模式之后，再一次站到行業(yè)戰(zhàn)略的制高點(diǎn)，加強(qiáng)紅星美凱龍在家居領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位。同時，周以升也指出：不依賴于主體信用的權(quán)益型類REITs模式將是商業(yè)不動產(chǎn)持有人盤活存量的重要手段，也將是物業(yè)持有人布局未來公募REITs的必要過渡。

    紅星美凱龍是家居流通領(lǐng)域龍頭企業(yè)，深耕行業(yè)三十年，秉持一貫的“工匠精神”在家居行業(yè)精耕細(xì)作。作為國內(nèi)家居建材流通第一股，紅星美凱龍于2015年6月登陸港交所。財報顯示，截至2017年6月30日，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入50.71億元，同比增長10.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤21.56億元，同比增長11.8%,歸屬于母公司所有者的凈利潤為20.45億元，同比增長10.2%，扣非后同比增長5.5%。紅星美凱龍上市兩周年之際用一份出色的成績單為投資者交出滿意答卷。截至2017年6月30日，紅星美凱龍共經(jīng)營214家商場，覆蓋全國28個省、直轄市、自治區(qū)的150個城市，是中國經(jīng)營面積最大、商場數(shù)目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家具商場運(yùn)營商。其中經(jīng)營中的自營商場69，另有21家自營商場正在籌備中。

　　高和資本則是中國首支也是國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，在國內(nèi)核心城市投資商業(yè)地產(chǎn)總額超過300億元，領(lǐng)導(dǎo)了國內(nèi)第一個交易所CMBS以及第一個脫離主體信用的CMBN等里程碑交易，并管理200億元的商業(yè)物業(yè)證券化投資基金，是中國商業(yè)地產(chǎn)私募基金和不動產(chǎn)證券化領(lǐng)域重要的開拓者和引領(lǐng)者。