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公募REITs優(yōu)化資本市場配置選擇

國金基金REITs投資部中國證券報·中證網

  公募REITs的推行是切實落實供給側和需求側改革的一次重要嘗試,它為基礎設施項目持有人提供新的融資工具,也為社會投資者提供新的資產配置標的。在豐富資產配置需求的同時,為盤活存量市場添加活力。

  提供全新融資模式

  公募REITs的推出,為基礎設施領域創(chuàng)新性地打開了新的融資渠道,同時也將盤活龐大的基礎設施領域存量資產。

  一是不同于發(fā)行債券、PPP融資等傳統(tǒng)融資模式,公募REITs提供了全新的直接融資方式。通過可以產生持續(xù)、穩(wěn)定、健康現(xiàn)金流的資產發(fā)行REITs的方式,實現(xiàn)發(fā)行人重資產向輕資產的轉變,從而進一步拓寬融資來源。

  二是我國目前基礎設施存量市場超過100萬億元規(guī)模,公募REITs的出現(xiàn),使得社會資本有機會進入基建領域存量市場,從而盤活存量資產。還可以通過公募REITs的方式,整合分散的基礎設施項目,進一步提升運營管理效率,實現(xiàn)存量資產的標準化、市場化運作。

  公募REITs的推行,為資本市場提供了一種風險相對適中的長期投資標的。在我國,公募REITs是介于股票市場和債券市場之間的創(chuàng)新性資產,其收益和風險介于兩者之間,但又獨具特色;A設施項目基于民生發(fā)展不可或缺的基本需求,在交通、能源、環(huán)境保護等各基礎設施行業(yè)具備較好的穩(wěn)定性和不可替代性。同時,基礎設施REITs因享有特定基礎設施項目的經營權限,從而在長期運營中具備了一定的區(qū)域壟斷和較高準入門檻。因此,基礎設施公募REITs在具備較為穩(wěn)定的收益同時,也具備波動較小、風險相對可控的特點,從而成為優(yōu)秀的長期避險投資標的。

  符合資管新規(guī)監(jiān)管趨勢

  公募REITs為優(yōu)化資產配置和分散投資提供了創(chuàng)新性選擇,符合資管新規(guī)規(guī)范資產管理業(yè)務的監(jiān)管趨勢,同時波動相對較小、收益表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

  一是公募REITs屬于直接投資工具和標準化產品。擴大直接投資和引導標準化產品投資是現(xiàn)階段資本市場發(fā)展的趨勢。公募REITs為資本市場提供了除股票之外的一種重要的權益型投資工具,有助于增加直接投資比例,符合培育價值投資和長期投資理念的資本市場改革趨勢;公募REITs亦屬于資管新規(guī)定義的標準化產品,也符合資管新規(guī)限制非標投資、引導標準化產品投資的監(jiān)管趨勢。

  二是根據國外公募REITs市場的發(fā)展經驗,公募REITs相較于股票市場的表現(xiàn),具備資產波動性更小、收益更為均衡、市場表現(xiàn)更為穩(wěn)定的特點。

  以美國REITs市場為例,根據NAREIT(美國不動產投資協(xié)會)的數據顯示,美國REITs市場在2020年受新冠疫情影響較大,全類型REITs表現(xiàn)不佳。但長期來看,20年期限全類型REITs收益仍可以達到9.49%,超過標普500指數收益。

  三是公募REITs產品與其他金融產品整體的關聯(lián)度不高,是資產配置中分散投資需求的新選擇。

  根據NAREIT數據顯示,截取1990年10月到2020年10月的30年數據以及2010年10月到2020年10月的10年數據進行測算觀察,美國全類型REITs指數與標普500、NASDAQ指數以及Dow Jones工業(yè)指數的相關性均呈現(xiàn)較低狀態(tài)。

  對于個人投資者來說,公募REITs產品的出現(xiàn),將進一步豐富投資者的個人偏好選擇。一方面,公募REITs打開了個人投資基礎設施領域的渠道,并降低了投資基礎設施項目的資金門檻以及專業(yè)性要求,使得個人資本可以通過公募REITs直接參與我國基建領域存量市場的投資;另一方面,基礎設施REITs的出現(xiàn)進一步豐富了投資選擇,有助于個人投資者分散投資風險。對于風險承受度較低的投資者,可以更多關注收費公路、市政環(huán)保、城市供水供電等收益穩(wěn)定的項目類型;對于風險承受度較高的投資者,可以考慮倉儲物流、新基建等更具成長性的項目類型。

  總體來說,基礎設施公募REITs的推行將進一步優(yōu)化我國資本市場配置選擇,為各類投資者參與基礎設施的投資開辟新的通道。同時,伴隨著公募REITs基金管理人資產管理能力的提升和REITs基金規(guī)模的擴大,基礎設施公募REITs將有望成為資產配置中的重要類別。

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