隨著中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)一路攀高
“首付貸”也逐漸進(jìn)入不少購房者的視線
首付貸也把很多支付能力不足的購房者
拉入了房地產(chǎn)市場(chǎng)
再加上缺乏正規(guī)的信貸風(fēng)險(xiǎn)審查程序
一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)
部分支付能力較差的貸款者
就會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)
從而擾亂樓市的正常秩序
什么是首付貸？
所謂“首付貸”指的是在購房者首付款不足的情況下：地產(chǎn)中介、開發(fā)商或其他第三方金融平臺(tái)，為其提供的用于解決首付資金的貸款，以便讓購房者快速入市。
舉個(gè)例子說：
買一套100萬的房子，原本要交30萬的首付，剩下70萬欠銀行的�？羁梢月�，但湊不夠30萬怎么辦？那首付貸就能借給你錢來湊夠首付，當(dāng)然了，這是需要支付利息的。
這種貸款一般都屬于P2P貸款列項(xiàng)。也就說，你向這些金融公司申請(qǐng)了首付貸，這些機(jī)構(gòu)再尋找投資人投標(biāo)，三方獲益、雙方受益、一方付利息。
首付貸對(duì)借款人有什么風(fēng)險(xiǎn)？
首付貸的類型分為：信用貸和抵押貸。期限為半年到三年不等，可貸款額度一般為總房?jī)r(jià)的15%—20%，貸款利息則根據(jù)期限長(zhǎng)短不同而不等：
一般半年期為6%左右；
12個(gè)月為8%—10%
2年期為10%—12%
3年期為13%左右。
這樣計(jì)算首付貸給借款人產(chǎn)生了巨大的壓力，借款人除了每月要還P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的貸款以外，還需要償還銀行的按揭房貸。面臨巨大的雙重壓力，房產(chǎn)又很難短期之內(nèi)轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，同時(shí)，選擇首付貸的人一般情況下，不具備太強(qiáng)的償還能力。
周期短、利率高的首付貸也加劇了借款人還款的風(fēng)險(xiǎn)。
首付貸還有這些影響
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
一般來說，買房首付是不可以貸款的，普通的房貸都要先付房款的30%，剩下的才能從銀行貸款。之所以要規(guī)劃30%，
一方面是控制風(fēng)險(xiǎn)，首付一定程度上保證了一個(gè)人的支付能力；
另一方面，對(duì)于一般人來說，一筆首付可能要攢上個(gè)好幾年，首付的存在可以控制購房的熱度。
但是，首付貸一出現(xiàn)，這個(gè)規(guī)則就被打破了，首付貸這一產(chǎn)品甚至可以讓許多購房者零首付就可以買房。這也吸引了一大部分投機(jī)投資買房的人，通過民間資金的補(bǔ)給，讓原本并不具有購房資格的群體順利買房。在這種情況下，首付貸的刺激，買房子的人越來越多，房子的需求上升，根據(jù)供求關(guān)系，房?jī)r(jià)也會(huì)水漲船高，大量投機(jī)購房者買進(jìn)房子炒熱房?jī)r(jià)形成大量泡沫。
因?yàn)槭赘顿J越過了開發(fā)商，首付貸發(fā)展到一定程度之后，不再限定樓盤，大量劣質(zhì)樓盤入圍，貸款對(duì)應(yīng)房產(chǎn)的資質(zhì)下降，房子的整體升值空間受限，房子都不在保值了，貸款人償還貸款的意愿也會(huì)下降，貸款風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
對(duì)銀行的影響
市場(chǎng)上的首付貸多是一些非銀行類金融機(jī)構(gòu)或者P2P網(wǎng)貸平臺(tái)推出的產(chǎn)品，但這些機(jī)構(gòu)貸款的個(gè)人信息很難及時(shí)錄入央行征信系統(tǒng)，這讓銀行很難了解貸款買房人的真實(shí)負(fù)債情況，無法準(zhǔn)備判斷借款人是否具備還款能力，也就不會(huì)影響銀行的房貸判斷。
銀行之后如果再次貸款給這個(gè)賴賬的的購房者，欠債就不一定能夠追回來，造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。這種按揭貸款用戶增多，勢(shì)必讓銀行房貸質(zhì)量下降，貸款違約率提升。
大量不具備償還能力的購房者涌入購房市場(chǎng)，銀行設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制就被破壞了。如果房?jī)r(jià)下跌，原本100萬的房子只值80萬，而且未來還有不斷下跌的趨勢(shì)，這個(gè)時(shí)候與其繼續(xù)還貸，然后發(fā)現(xiàn)房子越來越不值錢，失去了首付的限制之后，更多人會(huì)選擇放棄還貸，讓銀行收回房子。
但是對(duì)于銀行需要的現(xiàn)金，房子對(duì)它來說并沒有什么用途，這就形成了銀行壞賬，甚至導(dǎo)致區(qū)域性系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)P2P的影響
按照監(jiān)管要求，傳統(tǒng)銀行不能發(fā)放首付貸款，但就個(gè)人貸款和小微貸款來說，現(xiàn)在并沒此類禁令。
目前很多的創(chuàng)新來自于首付貸產(chǎn)品與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來源于個(gè)人投資者，也就是通常所說的民間資金，貸款資金流向是從P2P平臺(tái)流出，在這條食物鏈上，最后受災(zāi)的不是中介而是P2P平臺(tái)。
“首付分期”的方法，降低了購房人的違約成本，一旦出現(xiàn)貸款人斷供的情況，投資者可能遭遇壞賬風(fēng)險(xiǎn)。而P2P平臺(tái)沒有傳統(tǒng)銀行較為完善的風(fēng)控能力。
一旦首付貸款的貸款人違約，P2P的貸款人對(duì)房屋殘值的估值、及時(shí)變現(xiàn)能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于銀行，也就是說，斷供了之后，首付資金也很難追回來，這也會(huì)進(jìn)一步放大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
首付貸屬違法違規(guī)
去年下半年，央行等七部門出臺(tái)新規(guī)，明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。今年3月開始的房產(chǎn)調(diào)控，也重申了禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度。數(shù)據(jù)顯示，居民消費(fèi)性短期貸款在今年前七個(gè)月的增量已經(jīng)超過去年全年。相關(guān)動(dòng)向已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門注意，北京銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部已經(jīng)在本月5號(hào)聯(lián)合印發(fā)通知，要求北京市轄內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)檢查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
本月8號(hào)，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員展開為期三個(gè)月的自查。主要針對(duì)為購房人辦理“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”、“個(gè)人信用貸”、“房抵貸”作為購房首付款；違規(guī)發(fā)布、代理小產(chǎn)權(quán)房等禁止交易的房屋；協(xié)助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款等違法違規(guī)操作行為。
