并表型公募REITs融入資金會(huì)計(jì)處理研究初探及建議

　　■ 上交所REITs

　　自REITs試點(diǎn)以來，并表、存續(xù)期的不動(dòng)產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量方式等會(huì)計(jì)處理問題一直是行業(yè)內(nèi)討論的核心問題，其中并表運(yùn)營項(xiàng)下融入資金的會(huì)計(jì)處理為焦點(diǎn)問題。結(jié)合首批試點(diǎn)項(xiàng)目及境外成熟REITs市場的經(jīng)驗(yàn)，筆者對融入資金會(huì)計(jì)處理提出了當(dāng)前解決方案和長期解決思路，供行業(yè)討論。

　　一、試點(diǎn)階段國內(nèi)市場的會(huì)計(jì)處理簡析

　�。ㄒ唬�會(huì)計(jì)處理現(xiàn)狀

　　通過公募REITs來擴(kuò)大權(quán)益資本從而降低資產(chǎn)負(fù)債率、滿足監(jiān)管要求是原始權(quán)益人開展公募REITs最為核心的訴求之一。據(jù)悉，首批試點(diǎn)項(xiàng)目中有三單的原始權(quán)益人對項(xiàng)目實(shí)施了并表處理，上述原始權(quán)益人在中期財(cái)務(wù)報(bào)表中均將融入資金計(jì)入權(quán)益類科目。但部分會(huì)計(jì)師對于上述會(huì)計(jì)處理存在不同理解，上述計(jì)入權(quán)益的會(huì)計(jì)處理方式在年報(bào)審計(jì)時(shí)可能會(huì)被會(huì)計(jì)師調(diào)整為金融負(fù)債。

　　（二）各方觀點(diǎn)及依據(jù)

　　金融負(fù)債的認(rèn)定主要取決于原始權(quán)益人是否存在無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的合同義務(wù)；具體來看，一是是否存在強(qiáng)制分配的要求，二是其是否不可避免地在原始權(quán)益人存續(xù)期間被清算。會(huì)計(jì)師的主要分歧集中于第一條，即REITs的強(qiáng)制分配要求上。就基金分配來說，有關(guān)指引要求REITs每年至少分配一次收益，且應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。由于可供分配金額的調(diào)整項(xiàng)可以由持有人決定，即是支付義務(wù)并非當(dāng)然發(fā)生，所以部分會(huì)計(jì)師認(rèn)可融入資金計(jì)入權(quán)益。但也有行業(yè)專家認(rèn)為，當(dāng)年度或若干年度將利潤全部預(yù)留不予分紅，也僅是暫時(shí)性地?zé)o條件避免了支付義務(wù)，并不能代表永久不具有分紅義務(wù)，較難認(rèn)定為不屬于金融負(fù)債。

　�。ㄈ�）列報(bào)為金融負(fù)債的后續(xù)影響

　　會(huì)計(jì)處理雖是技術(shù)問題，但若是將其列報(bào)為負(fù)債，將會(huì)直接影響REITs作為大類金融資產(chǎn)的發(fā)展。

　　一是動(dòng)搖REITs的權(quán)益屬性定位。證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號文明確提出推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)應(yīng)堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向，通過REITs實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)益份額公開上市。并表型REITs融入資金列報(bào)為金融負(fù)債，將直接影響REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性認(rèn)定。

　　二是未能凸顯REITs比較優(yōu)勢。REITs是盤活存量資產(chǎn)、提供增量權(quán)益資金、降低資產(chǎn)負(fù)債率的重要融資工具，如募集資金按照金融負(fù)債列報(bào)，則公募REITs的核心優(yōu)勢將不再明顯，從而嚴(yán)重影響部分原始權(quán)益人參與試點(diǎn)的積極性。

　　三是影響配置型投資者利潤表的穩(wěn)定性。融入資金列報(bào)為金融負(fù)債，投資人在其財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)將其分類為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，投資者將依據(jù)市場價(jià)格調(diào)整其利潤表。市場交易價(jià)格如存在較大波動(dòng)，不利于平滑投資者財(cái)務(wù)報(bào)表，從而直接影響投資者尤其是配置型投資者參與的積極性。

　　二、境外成熟市場的會(huì)計(jì)處理

　�。ㄒ唬┫愀跼EITs市場

　　經(jīng)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，香港已上市的13單REITs項(xiàng)目中，僅有2單項(xiàng)目原始權(quán)益人將REITs納入報(bào)表合并范圍，分別為計(jì)入夾層權(quán)益的冠君產(chǎn)業(yè)信托和計(jì)入權(quán)益性科目的富豪產(chǎn)業(yè)信托。夾層資本系美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則項(xiàng)下區(qū)別于負(fù)債和永久性權(quán)益之外的第三類暫時(shí)性權(quán)益，我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將金融工具僅分為債務(wù)工具和權(quán)益工具，該種操作方式在我國較難采用。

　�。ǘ�）美國和新加坡REITs

　　美國和新加坡REITs產(chǎn)品直接將融入資金部分計(jì)入權(quán)益資本，如凱德REITs將其他份額持有者作為“非控制性權(quán)益”。這主要是由于美國和新加坡的REITs規(guī)則并未強(qiáng)制要求高比例分紅，僅是規(guī)定在符合每年分配90%收益的前提下可以享受稅收優(yōu)惠。

　　在我國現(xiàn)有法律規(guī)定的框架下，上述操作方式較難借鑒。一是REITs在法律形式上體現(xiàn)為封閉式公募基金，《基金運(yùn)作管理辦法》對封閉式基金的收益分配次數(shù)和比例做了明確規(guī)定，現(xiàn)有法律或REITs結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整立法成本較高。二是以稅收優(yōu)惠推動(dòng)REITs產(chǎn)品需財(cái)稅主管部門主導(dǎo)，歷史上無相關(guān)金融產(chǎn)品有過類似實(shí)踐，推行的難度也相對較大。

　　三、關(guān)于未來并表運(yùn)營REITs的會(huì)計(jì)處理建議

　　基于上述我國首批公募REITs在實(shí)踐過程中遇到的問題以及境外成熟市場的經(jīng)驗(yàn)，筆者建議如下：

　�。ㄒ唬┰圏c(diǎn)階段的解決方案

　　一是進(jìn)一步加強(qiáng)持有人大會(huì)就強(qiáng)制分配的決定權(quán)。通過基金合同等相關(guān)法律文件，進(jìn)一步強(qiáng)化持有人大會(huì)決定可供分配金額調(diào)整項(xiàng)的權(quán)利，授權(quán)持有人實(shí)質(zhì)上決定是否存在支付義務(wù)。

　　二是組織社會(huì)學(xué)者、會(huì)計(jì)師對該問題深入討論。通過舉辦專家座談會(huì)的方式，邀請行業(yè)專家、社會(huì)學(xué)者和會(huì)計(jì)師就相關(guān)的會(huì)計(jì)處理問題展開討論。從落實(shí)國家政策、盤活存量資產(chǎn)的高度出發(fā)，取得各界人士的廣泛認(rèn)可。同時(shí)，REITs收益分配的彈性義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與一般債務(wù)到期后還本付息的剛性義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在本質(zhì)上的差別，在經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上也更加接近于權(quán)益。

　　三是推動(dòng)主管機(jī)關(guān)以案例指導(dǎo)或問答的方式進(jìn)行規(guī)定。以往主管機(jī)關(guān)對于爭議性會(huì)計(jì)問題，一般系通過準(zhǔn)則案例指導(dǎo)或問答的方式予以解決，在REITs募集資金屬性問題上，可以建議主管機(jī)關(guān)從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的角度出發(fā)，REITs會(huì)計(jì)處理方式上應(yīng)當(dāng)與境外保持一致，從而不需要對現(xiàn)有的基金法律框架和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度進(jìn)行變更。

　�。ǘ�）長期解決思路

　　長期來看，應(yīng)適時(shí)研究推動(dòng)專項(xiàng)立法，建議依托《證券法》推動(dòng)專門立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排。筆者建議通過制定不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券管理?xiàng)l例或REITs管理辦法等方式，從根本上解決REITs的權(quán)益屬性問題。

　�。ㄗⅲ罕疚膬H代表個(gè)人觀點(diǎn)）