“銀十”失約，北京二手房網(wǎng)簽量年內(nèi)首次跌破萬套，已連續(xù)7個(gè)月下滑
本報(bào)記者 李凱旋 李未來 北京報(bào)道
“金九”成色不足，“銀十”也失約于北京樓市。最新機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)下滑。2021年10月份，北京二手房網(wǎng)簽量更是年內(nèi)首次跌破萬套，同比下降35%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京二手房遇冷有多個(gè)原因。指導(dǎo)價(jià)等新政使得高價(jià)學(xué)區(qū)房迎來震蕩，而信貸收緊也使得買賣雙方成交難度加大。同時(shí)，近期頻繁出現(xiàn)的房企違約事件也使得市場(chǎng)觀望情緒加重。
成交連續(xù)7個(gè)月下調(diào)
北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)“冷靜”了很長(zhǎng)一段時(shí)間。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽量為9340套，同比下降35%，環(huán)比下降25.7%。值得關(guān)注的是，這是北京二手房市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月網(wǎng)簽出現(xiàn)下降，更是年內(nèi)首次跌破萬套。
“二手房網(wǎng)簽量下跌和很多因素都有關(guān)系。今年西城學(xué)區(qū)房和海淀學(xué)區(qū)房在價(jià)格等方面都有比較大的調(diào)整，買方和賣方的成交意愿都不強(qiáng)�！币晃晃鞒欠慨a(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
實(shí)際上，北京二手房市場(chǎng)“金九”成色就不足，而“銀十”則再度失約。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月份，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，是北京今年以來首次出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降。
而進(jìn)入到10月份，北京二手房?jī)r(jià)格仍然沒有回調(diào)的態(tài)勢(shì)。價(jià)格方面，中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份，北京二手房參考價(jià)格連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)下降，為5.99萬元/平米，包括西城、朝陽(yáng)、海淀等在內(nèi)的13個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)環(huán)比均出現(xiàn)下滑。不過，整體來看，2021年北京二手房月均成交價(jià)格一直徘徊在6萬元/平米左右，仍高于去年同期水平。
高價(jià)學(xué)區(qū)房回歸理性
在房產(chǎn)中介黃佳（化名）看來，近期北京二手房市場(chǎng)成交量與價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)和信貸政策以及學(xué)區(qū)房等政策不無關(guān)系�！坝绕涫呛５砗臀鞒堑膶W(xué)區(qū)房動(dòng)蕩，讓房?jī)r(jià)的預(yù)期沒有那么高了，價(jià)格也因此出現(xiàn)下降�！秉S佳對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
北京學(xué)區(qū)房熱門區(qū)域海淀自10月8日開始實(shí)行二手房?jī)r(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，對(duì)包括蜂鳥家園等在內(nèi)的29個(gè)小區(qū)發(fā)布了指導(dǎo)價(jià)格。《華夏時(shí)報(bào)》記者在此前的調(diào)查過程中了解到，整體來看，海淀熱門學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格降幅超過20%。
“指導(dǎo)價(jià)格和此前市場(chǎng)成交價(jià)格相比，還是有比較大的差距，因此海淀學(xué)區(qū)房近期成交價(jià)格相比較此前都有一個(gè)比較大的下滑�！秉S佳對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。此外，黃佳表示，北京此前二手房貸款有所收緊，放款周期延長(zhǎng)，這也導(dǎo)致了二手房成交量下滑。
“我這里之前有一個(gè)客戶，想要置換一套海淀的學(xué)區(qū)房，也找好了房源。不過，他的貸款遲遲沒有拿到，買家后來也等不及了，這個(gè)房源最終也沒有成交�！秉S佳對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
黃佳說：“市場(chǎng)變化太快了，政策幾乎是月月都有新的。之前是堵死了假離婚炒房，然后又是收緊貸款�？蛻魝冇杏^望情緒是正常的，現(xiàn)在大家都沒辦法準(zhǔn)確把握后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)，只能是先選擇暫停交易。”
房地產(chǎn)走出“至暗時(shí)刻”？
自2021年下半年以來，接連有房企債券出現(xiàn)違約或者經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“洗牌期”，房企迎來大考。而值得關(guān)注的是，近兩年，無論是融資端還是供應(yīng)端，都對(duì)房企提出了更高的要求。“三道紅線”以及“集中供地”使得房企資金壓力增加，行業(yè)頻頻出現(xiàn)暴雷現(xiàn)象。
融資收緊、企業(yè)出現(xiàn)負(fù)面事件以及土地市場(chǎng)成交遇冷最終都使得人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)減弱，并使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成交及價(jià)格下滑。不過近期，多方似乎都透露出信號(hào)，表示房地產(chǎn)即將走出“至暗時(shí)刻”。
《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，第三批集中供地已經(jīng)拉開帷幕，而多城更是下調(diào)了競(jìng)拍門檻。目前，已經(jīng)有上海、深圳、廣州、濟(jì)南等城市發(fā)布了第三批集中供地公告。整體來看，上述城市均針對(duì)出讓條件進(jìn)行了優(yōu)化，包括降低起始價(jià)、降低保證金等。
以南京為例，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，南京第三批集中供地取消了此前“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)、嚴(yán)禁股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，且房企資質(zhì)由此前二級(jí)或一級(jí)下調(diào)至三級(jí)及以上。
11月10日，網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張圖片顯示，沈陽(yáng)擬針對(duì)限購(gòu)限售進(jìn)行放松。不過，11月11日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局回應(yīng)媒體表示，仍然執(zhí)行現(xiàn)行限購(gòu)限售政策。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管并未放松，但至少說明政策放松渴求增大。
同時(shí)，近日，房地產(chǎn)信貸方面也有明顯變動(dòng)，多家龍頭房企有發(fā)債計(jì)劃。11月11日，保利地產(chǎn)也發(fā)布了2021年度第四期中期票據(jù)募集說明書，票據(jù)發(fā)行金額為20億元。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是比較大的信號(hào)，表示債務(wù)融資政策有所放松，市場(chǎng)悲觀情緒明顯褪去。
