五大數(shù)據(jù)掃描地產(chǎn)股 政策面基本面技術(shù)面齊向好

　　編者按：近期，A股房地產(chǎn)板塊悄然啟動(dòng)，短短15個(gè)交易日，房地產(chǎn)指數(shù)漲幅超過25%。上周五，隨著多項(xiàng)重磅利好政策的出臺(tái)，地產(chǎn)股再掀漲停潮。證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶全面梳理房地產(chǎn)板塊各大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是政策面、基本面，還是資金等技術(shù)面，都已發(fā)出向好信號。

　　5月17日，房地產(chǎn)市場迎來重磅利好。

　　當(dāng)日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在北京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。何立峰強(qiáng)調(diào)，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步優(yōu)化。中國人民銀行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，中國人民銀行還宣布自5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　多地迅速跟進(jìn)落實(shí)。河南、江西、合肥、成都、蘇州、武漢等地發(fā)通知稱，下調(diào)公積金貸款利率，多地存量貸款2025年1月1日調(diào)整；北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市先后官宣下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

　　寬松地產(chǎn)政策

　　利好A股走勢

　　利好政策的集中出臺(tái)，也在股票市場激起巨大反響。5月17日，主力資金大舉涌入地產(chǎn)股，A股房地產(chǎn)板塊全面爆發(fā)，并帶動(dòng)上證指數(shù)大幅回升。港股方面，景瑞控股漲超230%，粵港灣控股、建業(yè)地產(chǎn)等個(gè)股均漲超40%。海外市場方面，中概股房多多漲超320%，高居中概股漲幅之首。

　　作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，過去5年來，房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)超7萬億元，占全國GDP比重6%左右。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長有顯著的推動(dòng)作用。過去15年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化見證了經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，其間房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了多次低迷，在寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇回暖，A股市場也迎來了階段上升期。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，自2008年以來，我國政府推出了“4萬億投資計(jì)劃”（2008年）、“930新政”（2014年）、“330政策”（2015年）等與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，政策推出后，股市大多迎來向上走勢。

　　比如2008年11月5日，國常會(huì)決定在未來2年內(nèi)投資4萬億元以刺激經(jīng)濟(jì)，其中對房地產(chǎn)的影響有：加快建設(shè)保障性安居工程；加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造等。政策推出當(dāng)日，上證指數(shù)大漲3.16%，此后股市自底部逐漸走出陰霾，自2008年11月5日至次年8月3日，上證指數(shù)漲幅超過100%。

　　2015年3月30日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，提出個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，此前為5年。當(dāng)日，上證指數(shù)大漲2.59%，自當(dāng)年3月30日至6月12日，上證指數(shù)累計(jì)漲幅近40%，正值A(chǔ)股大牛市期間。

　　本輪調(diào)控政策出臺(tái)以前，全國多地已提前制定個(gè)性化住房政策。比如深圳5月6日發(fā)布通知，從分區(qū)優(yōu)化住房限購政策、調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，5月6日至12日，深圳二手房簽約量超過1350套，環(huán)比增長200%以上。

　　14家A股房企

　　一季度負(fù)債率下降

　　自2020年以來，房地產(chǎn)行業(yè)公司整體利潤規(guī)模持續(xù)下滑，截至2023年年末，總資產(chǎn)超千億元的房地產(chǎn)上市公司（含A股、港股，其中港股按照總負(fù)債及總權(quán)益計(jì)算）有54家，基本上均為房地產(chǎn)開發(fā)公司；其中國有房企22家。總資產(chǎn)超萬億元房企有4家，分別是萬科A、保利發(fā)展、綠地控股及華潤置地，其中萬科A總資產(chǎn)超過1.5萬億元，截至2024年一季度末仍有1.46萬億元。綠地控股總資產(chǎn)1.19萬億元，截至2024年一季度末，其總資產(chǎn)略有上升。

　　央企中國海外發(fā)展和招商蛇口總資產(chǎn)均超過9000億元，其中招商蛇口今年一季度末總資產(chǎn)提升超百億元。

　　總資產(chǎn)超千億元的房企中，萬科A、保利發(fā)展、新城控股等14家A股公司今年一季度末資產(chǎn)負(fù)債率較去年年末有所下降，國有企業(yè)占比五成。

　　20家房企

　　2024年業(yè)績預(yù)期被上調(diào)

　　隨著利好政策的推出，各大機(jī)構(gòu)相繼對房地產(chǎn)公司上調(diào)評級、上調(diào)業(yè)績目標(biāo)。

　　據(jù)數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，與2024年一季度末相比，最新綜合評分（截至5月17日）獲上調(diào)的房地產(chǎn)公司有18家，包括天地源、南京高科、棲霞建設(shè)、特發(fā)服務(wù)等，4家公司均屬于地方國企，后3家公司評級由一季度末的“買入”上調(diào)至當(dāng)前的“增持”。

　　事實(shí)上，自房地產(chǎn)板塊開啟反彈以來，機(jī)構(gòu)對行業(yè)個(gè)股關(guān)注度明顯增加。4月25日至今，合計(jì)17只房地產(chǎn)股獲得機(jī)構(gòu)“買入”評級，保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份評級機(jī)構(gòu)家數(shù)超過10家。另外，我愛我家、萬業(yè)企業(yè)獲得機(jī)構(gòu)首次關(guān)注并推薦。

　　與此同時(shí)，20家公司同期獲機(jī)構(gòu)上調(diào)2024年凈利潤增幅預(yù)測值（一致預(yù)測），其中港股有7家，包括金茂服務(wù)、美的置業(yè)、華潤置地等，不過它們2024年凈利潤增幅目標(biāo)值均較低。A股公司有13家，根據(jù)預(yù)測增幅判斷，其中5家公司2024年凈利潤將扭虧為盈，分別是天地源、棲霞建設(shè)、大悅城、華僑城A及首開股份。2024年3月31日，華聯(lián)控股獲機(jī)構(gòu)一致預(yù)測凈利潤增幅4.59%，5月17日獲機(jī)構(gòu)一致預(yù)測凈利潤增幅高達(dá)264.42%。

　　另外，最新獲機(jī)構(gòu)一致預(yù)測業(yè)績增幅的公司中，僅有少數(shù)公司凈利潤略有下滑，其余公司或在2024年表現(xiàn)出強(qiáng)勁的業(yè)績反彈局面。

　　成交量明顯放大

　　地產(chǎn)股換手率創(chuàng)8年新高

　　在政策支持下，地產(chǎn)股日益受到投資者的青睞，成交明顯放大。5月17日，房地產(chǎn)行業(yè)成交額達(dá)到542.64億元，為2023年以來最高單日成交額，行業(yè)指數(shù)更是以7.37%的漲幅遙遙領(lǐng)先。拉長線來看，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)13個(gè)交易日單日成交額超過百億元，其間，行業(yè)指數(shù)累計(jì)上漲27.84%，整體放量上漲。

　　房地產(chǎn)行業(yè)成交活躍，也體現(xiàn)在換手率上。以總市值加權(quán)平均計(jì)算行業(yè)整體換手率，5月17日換手率達(dá)到4.92%，創(chuàng)下2016年以來新高，交易活躍度大幅提升。歷史上來看，2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)共有20個(gè)交易日換手率超過3%，高換手率的日期多數(shù)大漲，當(dāng)日平均上漲2.23%。另外，房地產(chǎn)行業(yè)普遍在3月至5月年報(bào)發(fā)布前后較為活躍，其次是7月至8月半年報(bào)發(fā)布節(jié)點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)成交活躍，地產(chǎn)股成為了龍虎榜的常客。數(shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股共上榜龍虎榜200次，4月25日反彈以來上榜70次，占總數(shù)比例達(dá)到35%。按月份來看，5月僅過去10個(gè)交易日，房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股上榜龍虎榜次數(shù)已達(dá)到52次，僅次于2月。

　　三類資金共同加倉地產(chǎn)股

　　政策的持續(xù)加碼，為行業(yè)注入“強(qiáng)心劑”，也極大增強(qiáng)了投資者的信心。從房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)反彈開始，多路資金持續(xù)凈流入A股地產(chǎn)股。據(jù)數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，自4月25日以來，主力資金累計(jì)凈流入房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到48.84億元，其中4月29日、5月10日凈流入超過20億元，而年初至4月24日凈流出172.1億元，主力資金回流明顯。

　　相比之下，杠桿資金對房地產(chǎn)個(gè)股布局更早。數(shù)據(jù)顯示，自2月19日以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資資金轉(zhuǎn)變?yōu)閮袅魅?，至今累?jì)凈流入16.95億元，其中萬科A、華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、萬通發(fā)展、城建發(fā)展融資凈買入均在1億元以上。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的成交活躍也吸引了外資參與。數(shù)據(jù)顯示，4月25日以來，陸股通對房地產(chǎn)個(gè)股的持有數(shù)量明顯上升，最新達(dá)到25.68億股，較年內(nèi)低點(diǎn)增長了15.57%。行業(yè)龍頭多次進(jìn)入北上資金前十大活躍個(gè)股榜單中，如保利發(fā)展5月17日獲北上資金凈買入超5億元。

　　機(jī)構(gòu)普遍看好新政效果

　　機(jī)構(gòu)普遍看好近期房地產(chǎn)政策，稱存量房產(chǎn)有望快速消化，首付比例降低激活居民購房需求，房地產(chǎn)行業(yè)加速復(fù)蘇。

　　中信建投證券認(rèn)為，從需求端來看，一線城市相繼放松限購，杭州、成都等核心二線城市全面取消限購，首付比例、貸款利率下調(diào)至歷史最低水平；從供給端來看，限制庫存過高城市新增土地出讓，采取收購存量住房、“以舊換新”等手段積極盤活存量。在政策的支持下，房地產(chǎn)市場活躍度有望持續(xù)提高，基本面有望筑底。

　　海通證券認(rèn)為，后階段或會(huì)有更多穩(wěn)需求、去庫存、降供給政策出臺(tái)，有利行業(yè)長期健康穩(wěn)定。當(dāng)前房地產(chǎn)板塊整體估值水平過低，優(yōu)質(zhì)公司競爭力將逐步呈現(xiàn)。

　　中國銀河證券表示，在政策密集出臺(tái)的利好效應(yīng)下，投資者情緒有望提振，給A股市場帶來脈沖行情。同時(shí)，地方政府購買待售房屋等舉措，有助于房地產(chǎn)去庫存推進(jìn)，房地產(chǎn)去庫對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的壓制力量有望緩解，也為A股市場基本面提供一定支撐作用。