京一試點(diǎn)養(yǎng)老社區(qū)被質(zhì)疑多處違規(guī) 最小戶型面積近80平米

　　據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，隨著老齡化社會(huì)的到來，老人安居、宜居正變得越來越重要，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為了各界競(jìng)相追逐的新風(fēng)口。在政府鼓勵(lì)民間力量參與養(yǎng)老事業(yè)的同時(shí)，不少商家嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在商機(jī)，開始打著“養(yǎng)老”的幌子大做文章。

　　位于北京雙橋的恭和家園項(xiàng)目，近日開始低調(diào)地進(jìn)入到銷售程序。這個(gè)由樂成老年事業(yè)投資有限公司投資開發(fā)的項(xiàng)目，打出了“北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)”試點(diǎn)的概念，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目雖已獲得房地產(chǎn)預(yù)售證，卻被質(zhì)疑多處違規(guī)。養(yǎng)老地產(chǎn)最終淪為商品房項(xiàng)目的案例屢見不鮮，恭和家園的這次試點(diǎn)有什么特殊之處？養(yǎng)老會(huì)不會(huì)只是個(gè)噱頭？

　　政府試點(diǎn)、養(yǎng)老服務(wù)配套，還有最吸引人的“不限購(gòu)，能買賣”，以上這些是開發(fā)商樂成給恭和家園打出的標(biāo)簽。恭和家園的售樓中心，藏在雙井第二社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的最里側(cè)。據(jù)恭和家園工作人員介紹，“滿五年的社保跟納稅，您就滿足了我們這的購(gòu)買要求，以您的名字買”。

　　目前，該項(xiàng)目還處于意向登記階段，如果打電話到售樓中心咨詢，工作人員會(huì)做記錄并表示有進(jìn)展會(huì)第一時(shí)間通知。項(xiàng)目的實(shí)際地址在北京朝陽區(qū)雙橋附近，離北京行政副中心只有十一、二公里。小區(qū)房子正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，都是4層或6層的板樓，朝南一室一廳的格局，帶電梯，西邊是杜仲公園，售價(jià)4.5至5萬。一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，“精裝修，正在裝修，蠻好的，四、五萬買很劃算，我勸你多買幾套�！�

　　2010年9月，樂成老年事業(yè)投資有限公司先以協(xié)議出讓的方式獲得了項(xiàng)目所在地塊，隨后分別在2011年及2015年變更出讓合同，增加建筑面積及地下空間。最終直接以8000多萬的出讓價(jià)款，獲得了地上建筑面積36770平方米，地下建筑面積12350平方米，還有幾千平方米的地下車庫(kù)及倉(cāng)儲(chǔ)面積。一位知情人透露，原來這塊地的規(guī)劃用途叫醫(yī)衛(wèi)慈善用地，這塊地原來是劃撥，通過醫(yī)衛(wèi)慈善用地在北京市國(guó)土資源局辦了土地協(xié)議出讓調(diào)成了F3，綜合用地。

　　我國(guó)從2004年8月31日起要求所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地一律公開競(jìng)價(jià)出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進(jìn)行協(xié)議出讓。北京國(guó)浩律師事務(wù)所律師楊琨解釋，現(xiàn)在經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展后，各種文件規(guī)定如果是出讓土地，簽訂土地出讓合同之前必須經(jīng)過招拍掛程序，經(jīng)過市場(chǎng)充分的競(jìng)價(jià)以后確定買售人與價(jià)格，確定后會(huì)有一個(gè)成交確認(rèn)書，根據(jù)成交確認(rèn)書去簽訂土地出讓合同，根據(jù)土地出讓合同去獲得國(guó)有土地使用權(quán)證。

　　由此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為恭和家園的土地獲得過程存在問題。然而這沒有影響項(xiàng)目的推進(jìn)。

　　2016年4月7日恭和家園拿到了商品房預(yù)售許可證，可以正式對(duì)外銷售。項(xiàng)目實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)，購(gòu)買人占產(chǎn)權(quán)的95%，開發(fā)商占5%，同時(shí)業(yè)主購(gòu)買時(shí)需填寫一位60歲及以上的居住人，除此以外，這個(gè)北京市第一個(gè)遵照《養(yǎng)老設(shè)施設(shè)計(jì)規(guī)范》打造的居家養(yǎng)老社區(qū)似乎與普通商品房銷售無太大差異了。

　　銷售表示，家里需要一位六十歲老人居住這個(gè)房子。這個(gè)房子是養(yǎng)老社區(qū)，專門給老年人建的解決目前養(yǎng)老問題，小區(qū)有專門的養(yǎng)老服務(wù)。

　　銷售：這是原則上的要求，共有產(chǎn)權(quán)并會(huì)不影響后續(xù)買賣。

　　記者：那它算是商住還是住宅產(chǎn)權(quán)？

　　銷售：屬于綜合用地類型的，不屬于商住。

　　記者：以后涉及到買賣的這個(gè)問題呢？能買賣嗎？

　　銷售：能買賣，有房本的這個(gè)。

　　除土地性質(zhì)變更過程存在疑點(diǎn)，恭和家園已建成的房屋面積也違反了養(yǎng)老政策規(guī)定。按照國(guó)土資源部的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，應(yīng)限定在40平方米以內(nèi)，恭和家園最小戶型的面積也近80平方米。據(jù)銷售介紹，一居室為主，有79、82、95平米三種戶型。

　　公眾的更多質(zhì)疑來自養(yǎng)老項(xiàng)目本身的生命力：房子賣了之后，開發(fā)商對(duì)“必須有60歲老人居住”此條件的約束力有多強(qiáng)？據(jù)銷售介紹，該項(xiàng)目將來要配套醫(yī)務(wù)室、食堂等和社區(qū)養(yǎng)老有關(guān)的設(shè)施，并提供照料護(hù)理服務(wù)。不過，這些后續(xù)的服務(wù)提供能力又能持續(xù)多久？銷售說，今后小區(qū)內(nèi)提供的照料服務(wù)將參照市場(chǎng)定價(jià)。樂成目前的養(yǎng)老院項(xiàng)目每個(gè)月的費(fèi)用已經(jīng)過萬，將來居住在恭和家園的老人，又買不買得起服務(wù)都是問題。如果其中某一環(huán)節(jié)跟不上，這個(gè)獲得了很多政策紅利的試點(diǎn)，將可能徹底淪為普通商品房項(xiàng)目，而這正是中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目集體面臨的問題。

　　中國(guó)人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大分析，中國(guó)的開發(fā)商基本上是建了就賣，而不是建了持有。持有將來是一個(gè)長(zhǎng)期的約束。在這種情況下很多開發(fā)商第一是去拿地、拿項(xiàng)目。第二是作為一個(gè)銷售的概念，對(duì)他來講只要能拿到地、能賣掉。

　　類似的失敗案例不在少數(shù)。早在2011年北京曜陽老年公寓就曾“以租代售”，與客戶達(dá)成租賃協(xié)議，使用權(quán)最長(zhǎng)為70年，被質(zhì)疑變相賣房，最終被政府叫停；南京首例養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——湯山留園老年公寓，因無人問津已變成溫泉酒店；浙江烏鎮(zhèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綠城烏鎮(zhèn)雅園也因購(gòu)房者過于年輕，配套老年服務(wù)一時(shí)無用武之地。況偉大認(rèn)為，如果養(yǎng)老地產(chǎn)不做結(jié)構(gòu)性調(diào)整，即使并非開發(fā)商主觀意愿，也很容易淪為普通商品房項(xiàng)目�！皣�(guó)外的養(yǎng)老地產(chǎn)本身是由銀行或者是放款機(jī)構(gòu)發(fā)起，而不是由開發(fā)商來發(fā)起，在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)是在開發(fā)商通過開發(fā)房子的過程中引入醫(yī)院或醫(yī)療設(shè)施，來增強(qiáng)房子的額外公共服務(wù)職能。從目前實(shí)施方面來看，我認(rèn)為這是開發(fā)商比較一廂情愿的事情�！�

　　2014年北京市開始力推“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老服務(wù)模式，明確盤活存量用地用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的措施，恭和家園顯然搭上了政策的東風(fēng)。目前樂成已在通州半壁店、常營(yíng)等另外三個(gè)地方，陸續(xù)拿下類似試點(diǎn)項(xiàng)目。既然是試點(diǎn)，在已有政策的框架內(nèi)做適當(dāng)?shù)耐黄瓶梢岳斫�，如何保證項(xiàng)目在后續(xù)運(yùn)營(yíng)上不偏離既定軌道，讓真正有養(yǎng)老需求的人買到房子、住得舒心，讓這類項(xiàng)目良性循環(huán)起來，在制度設(shè)計(jì)上就該走在前面，也該讓公眾更明晰。（記者 周益帆）