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存量房貸利率轉(zhuǎn)換倒計(jì)時(shí) 專家建議從兩個(gè)維度考量

證券日報(bào)

  隨著7月20日LPR報(bào)價(jià)出爐,8月底前房貸是選固定利率還是“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率,成為非公積金貸款的“房貸一族”需要做出抉擇的一道題。

  “從購房者角度出發(fā),關(guān)于購房貸款是否要轉(zhuǎn)換為LPR動(dòng)態(tài)利率,最核心的因素就是動(dòng)態(tài)和靜態(tài)利率孰輕孰重的問題。”昆侖資產(chǎn)管理中心首席宏觀研究員張瑋在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,購房貸款不同于一般的消費(fèi)貸,屬于長期貸款,多數(shù)都是20年至30年的償付期。所以對于購房者來講,緊盯住眼前的利率變化是不夠的,應(yīng)該從中長期角度出發(fā),考慮利率長期變化趨勢。

  據(jù)央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布數(shù)據(jù)顯示,目前5年期以上LPR為4.65%,連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)“原地踏步”態(tài)勢。整體上看,自去年8月份LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來,在截至目前的12次報(bào)價(jià)中,5年期以上LPR共下降3次,累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)。

  LPR利率的變動(dòng)情況,無疑直接關(guān)乎購房者的月供增減。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報(bào)》記者算了一筆賬,假定購房者選擇掛鉤LPR,由于重新定價(jià)日在明年1月1日,如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續(xù)當(dāng)前的4.65%水平,那么按照100萬元貸款本金、30年等額本息計(jì)算,購房者每個(gè)月的房貸月供將減少約90元。整體上看,LPR利率每降低5個(gè)基點(diǎn),購房者月供可減少約30元,合計(jì)30年將減少房貸利息約10800元。

  鑒于購房貸款的償付期較長,所以購房者在做選擇時(shí),不僅要考慮當(dāng)下,更要著眼于未來。部分接受《證券日報(bào)》記者采訪的購房者稱,目前看上去LPR浮動(dòng)利率似乎更省錢。

  比如家住北京市豐臺區(qū)角門東附近的王女士,就在今年3月份存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作啟動(dòng)后,于4月初將固定利率轉(zhuǎn)換成了LPR浮動(dòng)利率,并且她原有的固定利率還是基準(zhǔn)利率的八三折。

  “選擇轉(zhuǎn)成LPR浮動(dòng)利率,主要是因?yàn)槲依瞎A(yù)期未來利率下行的概率更大,所以換成LPR肯定要合適一些!蓖跖扛嬖V《證券日報(bào)》記者,不只是她,她的妹妹以及身邊多位同事,目前也都陸陸續(xù)續(xù)地將原有固定利率轉(zhuǎn)成了LPR浮動(dòng)利率。

  但王女士也表示,選擇LPR浮動(dòng)利率,是預(yù)計(jì)近幾年LPR利率還會(huì)下行,同時(shí)也是預(yù)計(jì)在未來十幾年或二十幾年的貸款期限內(nèi),LPR利率不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的情況。

  而相較于王女士這樣的“積極型風(fēng)險(xiǎn)投資者”來說,也有一些享受了此前利率折扣的購房者表態(tài)稱,穩(wěn)妥點(diǎn)沒壞處。

  家住北京市朝陽區(qū)的紀(jì)女士就對《證券日報(bào)》記者表示,雖然短期看LPR利率走低的可能性會(huì)更高,但這主要是近兩年的經(jīng)濟(jì)形勢所致,如果未來中國經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn),LPR浮動(dòng)利率也存在上漲可能。所以從個(gè)人角度來說,與浮動(dòng)利率相比會(huì)更看好固定折扣利率,相當(dāng)于提前鎖定了未來的房貸利率,風(fēng)險(xiǎn)要小一些。

  張瑋分析稱,當(dāng)前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的是周期性經(jīng)濟(jì)下行以及疫情所致的雙重影響,致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到了一定程度的沖擊,這也是今年以來LPR連續(xù)下調(diào)的直接原因。而在政策節(jié)奏上,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出,要進(jìn)一步通過引導(dǎo)貸款利率和債券利率下行等政策,推動(dòng)金融系統(tǒng)全年向各類企業(yè)合理讓利1.5萬億元。隨后央行方面進(jìn)一步表示,在這1.5萬億元的讓利中,通過利率下行實(shí)現(xiàn)金融市場或金融體系對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的讓利規(guī)模約9300億元,包括債券利率、再貸款、再貼現(xiàn)利率等。這可以理解為,在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大時(shí),需要包括銀行在內(nèi)的金融系統(tǒng)將一部分利潤讓渡給實(shí)體經(jīng)濟(jì),但其實(shí)這種“讓渡”在某種程度上帶有“借”的成分。所以,通過調(diào)低LPR貸款利率來實(shí)現(xiàn)金融對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的讓利,更多屬于短期行為,而考慮到房貸屬于中長期貸款,不排除購房者在還房貸的后半階段迎來經(jīng)濟(jì)上行周期的可能,由此引發(fā)LPR利率隨之上漲。

  58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,整體上看,對于存量購房者來說,是否選擇轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率,主要應(yīng)從兩個(gè)維度進(jìn)行考量:一是對于未來風(fēng)險(xiǎn)的可接受程度,即為風(fēng)險(xiǎn)冒進(jìn)型還是風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健型;二是考慮貸款本身的剩余還款期限。如果剩余時(shí)間較短,相對來說LPR浮動(dòng)利率會(huì)更適合。此外,對于前期房貸利率為上浮型的購房者來說,選擇LPR浮動(dòng)利率同樣會(huì)更有優(yōu)勢一些。

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