北京樓市小陽(yáng)春 “首付貸”熱度再起
因疫情而滯后的樓市“小陽(yáng)春”疊加西城學(xué)區(qū)房政策的末班車效應(yīng)，近期北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一波成交小高峰。中國(guó)證券報(bào)記者近期調(diào)研市場(chǎng)了解到，面對(duì)這一波久違的小高潮，各家銀行紛紛加足馬力滿足按揭貸款需求，放款時(shí)間較疫情前明顯加快。
記者了解到，目前北京高首付政策下，灰色“首付貸”仍有市場(chǎng)，不過(guò)近期在監(jiān)管層的嚴(yán)格表態(tài)下，多家銀行紛紛嚴(yán)格風(fēng)控，以經(jīng)營(yíng)貸為名套取低成本買房資金不易。
額度充足速度加快
多位中介和銀行信貸人士對(duì)記者表示，相較于去年，今年住房商業(yè)貸款額度充足，放款速度明顯加快。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房住宅網(wǎng)簽13161套，新建住宅網(wǎng)簽3740套。4月開(kāi)始，二手房成交量增加。在“五一”小長(zhǎng)假中，二手房網(wǎng)簽139套，新建住宅網(wǎng)簽666套，合計(jì)網(wǎng)簽住宅805套，較2019年同期總計(jì)376套同比翻倍。整體看，市場(chǎng)有望在5-6月延續(xù)1.3萬(wàn)套以上的水平。
從需求方面，一部分是前期由于疫情延后的購(gòu)房需求集中釋放；另一部分是由于北京市西城區(qū)明確了實(shí)施多校劃片的最后期限，該期限標(biāo)準(zhǔn)是以獲得產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)間計(jì)。部分學(xué)區(qū)房房主決定出貨，部分買家要搶上單校劃片末班車，供需雙方皆有需求，這一額外增量也放大了交易量。
銀行房貸業(yè)務(wù)人士表示，目前北京市住房商業(yè)貸款額度較充足。由于一季度受疫情影響，線下消費(fèi)的萎縮導(dǎo)致了銀行零售業(yè)務(wù)普遍出現(xiàn)明顯下滑，其中住房按揭貸款也出現(xiàn)驟降。久違的小陽(yáng)春到來(lái)，也使銀行較振奮，在符合風(fēng)控流程的基礎(chǔ)上紛紛加快了手續(xù)辦理和放款流程。
有中介對(duì)記者表示，目前在北京一些區(qū)，過(guò)戶的當(dāng)天就可拿到房本，房本送到銀行抵押后，一般5天即可批貸，從近期的一些單子來(lái)看，過(guò)戶后20天商貸就能發(fā)放。公積金貸款或混合貸的時(shí)間則要長(zhǎng)一些。
北京市目前首套房最低為L(zhǎng)PR+55基點(diǎn)即5.20%，二套房最低為L(zhǎng)PR+105基點(diǎn)即5.70%。外資行與內(nèi)資行統(tǒng)一利率。
灰色通道猶存
北京目前對(duì)二套房尤其是二套非普通住宅有著嚴(yán)格的購(gòu)房信貸杠桿限制，目前非普標(biāo)準(zhǔn)線下，大量改善型房屋和絕大多數(shù)三環(huán)內(nèi)的二手房都成為了非普。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，二套房只能申請(qǐng)銀行評(píng)估值（一般約為網(wǎng)簽價(jià)格的8-9成）的兩成的貸款。記者了解到，首付不足是大量購(gòu)買二套房家庭面臨的普遍問(wèn)題�！笆赘顿J”的需求應(yīng)運(yùn)而生。
近期隨著北京樓市轉(zhuǎn)暖，一些貸款公司的電話活躍起來(lái)，記者近期接到了多個(gè)貸款公司的電話，均聲稱能夠提供便宜貸款。不少貸款公司甚至應(yīng)用高科技手段，智能語(yǔ)音先打電話，一旦捕捉到客戶有興趣，第二天工作人員再打電話聯(lián)系。
記者了解到，“首付貸”主要有三種途徑：一種是消費(fèi)貸通過(guò)各種方式作為首付。消費(fèi)貸做首付的主要局限在于放款期限太短、利息太高、額度太低，一般消費(fèi)貸的利率在5%-10%之間，額度不超過(guò)30萬(wàn)元，還款期限不超過(guò)5年。這意味著若30萬(wàn)元5年期消費(fèi)貸湊首付，這部分每月的還款本金就已經(jīng)超過(guò)5000元，再考慮到利息和手續(xù)費(fèi)，每月還貸壓力不低。
另一種方式則是過(guò)橋貸款，這種主要用于交易中的短期墊款需求，這類信貸成本高達(dá)月息2分。銀行并不提供這種服務(wù)，一般是一些類民間金融機(jī)構(gòu)或者貸款公司提供這類服務(wù)。由于利息太高，僅能做短期資金周轉(zhuǎn)使用。
最后一種就是經(jīng)營(yíng)貸，把申請(qǐng)人包裝成一家公司的法人、股東或監(jiān)事，并提供公司流水、交易合同等材料，同時(shí)抵押申請(qǐng)人名下房產(chǎn)，向銀行申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸。貸款獲批后，資金先打到申請(qǐng)公司賬戶，再轉(zhuǎn)給個(gè)人。在這其中，貸款公司一般收取房貸資金的2-3個(gè)點(diǎn)作為手續(xù)費(fèi)，同時(shí)視流水程度和提款等步驟的難易程度決定是否再額外收費(fèi)。一些貸款公司承諾能夠做出10年-20年期限的抵押貸，更接近于房貸。
“雙嚴(yán)”之下難起波瀾
盡管有灰色地帶存在，但北京目前各家銀行風(fēng)控趨嚴(yán)，同時(shí)北京嚴(yán)格調(diào)控政策未有放松，不少分析人士預(yù)計(jì)，北京樓市總體杠桿水平仍將維持在合理水平，不會(huì)出現(xiàn)違規(guī)資金大量流入推高樓市的可能性。
監(jiān)管層目前正加大部分地帶的監(jiān)管力度。5月9日，銀保監(jiān)會(huì)向社會(huì)就商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法征求意見(jiàn)，其中包括，互聯(lián)網(wǎng)貸款資金不得用于購(gòu)房、股票等用途，單戶用于消費(fèi)的信用貸款額度不超過(guò)20萬(wàn)元，到期一次性還本的，授信期限不超過(guò)1年等內(nèi)容。
北京早已明令禁止消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金流入樓市，各家銀行都加大了風(fēng)控，銀行在放貸后都會(huì)追蹤資金。記者了解到，目前北京市多家銀行普遍加強(qiáng)了風(fēng)控。一些銀行的消費(fèi)貸產(chǎn)品信貸資金只能通過(guò)對(duì)公的POS機(jī)刷出，即使找到渠道套出現(xiàn)金，考慮到綜合成本，也并不劃算。
一些銀行加大了對(duì)違規(guī)抵押經(jīng)營(yíng)貸的審核。客戶小王由于買房首付不夠，希望抵押名下另一套郊區(qū)住房獲取資金，因此找到了一家貸款公司尋求相關(guān)服務(wù)。本來(lái)都已經(jīng)按照“掮客”的指示對(duì)好了盡調(diào)問(wèn)題答案，沒(méi)想到信貸員上門調(diào)查時(shí)問(wèn)的問(wèn)題全部“超綱”，小王的企圖失敗了�！笆潞罅私�，銀行開(kāi)始就否了這單，所以才有了后面‘超綱’問(wèn)題。”小王對(duì)記者表示。
一位銀行信貸人員表示，市面上用于購(gòu)房的經(jīng)營(yíng)抵押貸不能說(shuō)完全沒(méi)有，但真正能成功的并不多。他認(rèn)為更重要的是，目前北京房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期生變，且交易成本高昂，大量套取違規(guī)資金進(jìn)入樓市的動(dòng)機(jī)不足，更多是一些特定購(gòu)房需求迫切的家庭的需求。因此決定了這類資金的規(guī)模并不會(huì)大到推動(dòng)樓市價(jià)格的地步。
多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年“3·17”調(diào)控以來(lái)，北京市二手房平均跌幅在15%-20%之間。近兩年更是往往小陽(yáng)春一出現(xiàn)，馬上就來(lái)一個(gè)政策降溫。例如2019年3月出現(xiàn)小陽(yáng)春，北京市迅速頒布政策調(diào)低市管公積金貸款額度降溫。而今年北京市則對(duì)西城區(qū)學(xué)區(qū)房出臺(tái)政策降溫，傳達(dá)了明確的調(diào)控態(tài)度。
另一個(gè)因素則是高昂的交易成本。按照目前北京市的規(guī)定，僅有獲取產(chǎn)權(quán)證書(shū)或繳稅滿5年且為家庭及個(gè)人唯一住房才能免除交易中20%的所得稅。獲取產(chǎn)權(quán)證書(shū)或繳稅未滿兩年還涉及到5.5%的營(yíng)業(yè)稅。從目前的市場(chǎng)交易情況來(lái)看，盡管稅費(fèi)都是買家繳納，但一旦房屋交易產(chǎn)生前述稅費(fèi)，二手房賣家就需要在售價(jià)中讓出這一部分費(fèi)用。種種限制下，短期內(nèi)房屋轉(zhuǎn)手掙差價(jià)幾乎不可能。
前述人士對(duì)記者表示，“信貸資金只是工具，預(yù)期和供需關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)漲跌的主要因素�！�
