透視銀行“含房量”：地產(chǎn)大招下的估值密碼

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域再迎政策暖風(fēng)。中國(guó)人民銀行日前連發(fā)三份房地產(chǎn)市場(chǎng)文件，宣布下調(diào)住房公積金貸款利率、取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限以及降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例。

　　昔日壓制銀行股估值的涉房指標(biāo)，如今會(huì)否變成股價(jià)的助推劑？業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“組合拳”推出后，銀行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)將緩釋，資產(chǎn)質(zhì)量將提升，銀行估值將迎來(lái)修復(fù)期。

　　涉房貸款指標(biāo)負(fù)重前行

　　在銀行貸款中，房地產(chǎn)貸款一直占有重要的一席之地。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝此前在2023金融街論壇年會(huì)上表示，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個(gè)人住房貸款。

　　僅從對(duì)公貸款來(lái)看，中國(guó)證券報(bào)記者梳理多家上市銀行年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2023年末，中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行4家銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款相關(guān)余額均超8000億元；滬農(nóng)商行、青農(nóng)商行、貴陽(yáng)銀行、浙商銀行4家銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額占貸款總額比重均超10%，分別為14.71%、13.02%、11.45%、10.40%。值得一提的是，半數(shù)以上的上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額占貸款總額比重超5%。

　　然而，在近期系列房地產(chǎn)支持政策出臺(tái)前，銀行涉房指標(biāo)在穩(wěn)定基礎(chǔ)上普遍承壓。中國(guó)證券報(bào)記者梳理央行披露的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速?gòu)?023年一季度末的5.9%一路下行到2024年一季度末的1.7%；個(gè)人住房貸款余額同比增速則從2022年一季度末同比增速8.9%持續(xù)跌至今年一季度末的-1.9%。

　　同時(shí)，記者梳理發(fā)現(xiàn)，在31家披露房地產(chǎn)不良貸款率的銀行中，約半數(shù)2023年末對(duì)公房地產(chǎn)不良貸款率較上年末有所上升，對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率最高者達(dá)9.27%。其中，杭州銀行、鄭州銀行等5家銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率上升逾2個(gè)百分點(diǎn)，杭州銀行升幅最大，達(dá)2.91個(gè)百分點(diǎn)。

　　將一改承壓態(tài)勢(shì)

　　5月17日，央行發(fā)布三項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)的通知，其中包括下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例、取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，并同步設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，加大存量商品房去庫(kù)存與保障性住房供給。

　　今年1月初，《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》發(fā)布，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送，支持在建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資和建設(shè)交付。全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

　　出臺(tái)“金融16條”、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策、推出保交樓貸款支持計(jì)劃、房企紓困再貸款、下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例和利率政策下限、降低存量首套房貸利率……近年來(lái)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家從供需兩端綜合施策，采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施。

　　隨著系列房地產(chǎn)支持政策陸續(xù)出臺(tái)，銀行涉房貸款各項(xiàng)指標(biāo)有望一改以往承壓態(tài)勢(shì)。

　　“從居民端來(lái)看，購(gòu)房需求有望轉(zhuǎn)暖，進(jìn)而推動(dòng)按揭貸款增長(zhǎng)。地方政府收購(gòu)待售商品房用作保障性住房也有助于存量商品房去庫(kù)存，助力穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一定程度上能夠改善居民預(yù)期，激發(fā)購(gòu)房需求。從企業(yè)端來(lái)看，保障性住房再貸款有助于推進(jìn)‘白名單’機(jī)制運(yùn)行，增強(qiáng)房企融資可得性，房地產(chǎn)開發(fā)貸投放也有望進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖?！惫獯笞C券金融業(yè)首席分析師王一峰分析。

　　中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　“截至3月末，存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期同比增長(zhǎng)147%?！眹?guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企在5月17日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上介紹，今年一季度，商業(yè)銀行新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款9636億元，新發(fā)放個(gè)人按揭貸款1.3萬(wàn)億元。

　　銀行股估值有望修復(fù)

　　截至5月20日，銀行（申萬(wàn)）市凈率（整體法）僅有0.50倍，整體估值水平較低。在42家A股上市銀行中，超六成市凈率低于0.6倍。

　　“當(dāng)前銀行估值較低，重要原因是地產(chǎn)、城投等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量承壓。此次房地產(chǎn)‘一攬子方案’落地，有望改善房企經(jīng)營(yíng)狀況與現(xiàn)金流壓力，銀行在地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)有望緩釋，估值料得到修復(fù)?！眹?guó)聯(lián)證券分析師劉雨辰認(rèn)為。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“組合拳”有望助力銀行資產(chǎn)質(zhì)量企穩(wěn)。中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐認(rèn)為，就當(dāng)前地產(chǎn)金融邏輯來(lái)看，新政對(duì)銀行的影響是質(zhì)量重于定價(jià)。雖然下階段新發(fā)放按揭貸款利率可能進(jìn)一步下降，預(yù)計(jì)對(duì)資產(chǎn)收益率有一定負(fù)面影響，但今年以來(lái)包括“手工補(bǔ)息”規(guī)范、高息產(chǎn)品壓降在內(nèi)的負(fù)債成本管控，有望為凈息差帶來(lái)更強(qiáng)的邊際支撐。

　　在肖斐斐看來(lái)，下階段涉房貸款質(zhì)量變化更為重要，2023年末上市全國(guó)性銀行的房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良率均值為3.98%。

　　“收儲(chǔ)與再貸款帶來(lái)的流動(dòng)性注入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)起到了積極的緩釋作用，同時(shí)房?jī)r(jià)的邊際企穩(wěn)將帶來(lái)居民財(cái)富效應(yīng)改善，兩者均有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量改善。”中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒表示。