險(xiǎn)資力捧地產(chǎn)股 增持上市房企意欲何為？

　　無論是平安資管與招商蛇口終止關(guān)聯(lián)交易，還是陽光城引入泰康人壽及泰康養(yǎng)老作為重要戰(zhàn)略投資人，都折射出房地產(chǎn)企業(yè)對保險(xiǎn)資金的吸引力。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀察，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)企業(yè)，主要基于兩條邏輯線：一是出于保險(xiǎn)資產(chǎn)配置的現(xiàn)實(shí)需求考慮；二是來自“保險(xiǎn)+地產(chǎn)+醫(yī)養(yǎng)”深度合作模式的探索訴求。

　　9月13日，中國平安發(fā)布公告稱，經(jīng)平安資管與招商蛇口友好協(xié)商，雙方同意終止本次關(guān)聯(lián)交易，且互不承擔(dān)違約責(zé)任。究其原因，是由于目前資本市場環(huán)境的變化。

　　雙方的這次合作，在6月7日的公告開始體現(xiàn)。當(dāng)日，平安資管擬16.58元/股認(rèn)購招商蛇口非公開發(fā)行股份，招商蛇口擬通過非公開發(fā)行引入平安資管和平安人壽作為戰(zhàn)略投資者并與其簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，平安資管接受平安人壽委托，發(fā)行完成后平安人壽將成為招商蛇口股東。

　　7月12日，中國平安發(fā)布公告稱，平安資管已與招商蛇口簽訂了《附條件生效的非公開發(fā)行股份認(rèn)購協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》。根據(jù)認(rèn)購協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，因招商蛇口權(quán)益分派導(dǎo)致股份發(fā)行價(jià)格相應(yīng)調(diào)整，招商蛇口本次向平安資管非公開發(fā)行股份價(jià)格調(diào)整為15.77元/股。平安資管同意以現(xiàn)金認(rèn)購招商蛇口本次非公開發(fā)行的2.23億股股份，認(rèn)購金額約為35.18億元。

　　這邊中國平安與招商蛇口的合作落幕，那邊泰康保險(xiǎn)與陽光城的合作敲定。

　　9月10日，陽光城發(fā)布公告稱，公司第二大股東上海嘉聞?dòng)?月9日與泰康人壽、泰康養(yǎng)老簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，上海嘉聞擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓上市公司13.53%股份(計(jì)5.54億股)，其中泰康人壽受讓8.53%股份、泰康養(yǎng)老受讓5.00%股份。

　　不難發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)企業(yè)的合作動(dòng)作頻頻。

　　華創(chuàng)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)指出，在利率下行周期中，房地產(chǎn)企業(yè)低估值、高股息等特色對于保險(xiǎn)等長期資金的吸引力進(jìn)一步提升。2019年末以來保險(xiǎn)公司、社保基金、養(yǎng)老保險(xiǎn)基金等長期資金持續(xù)新進(jìn)或增持地產(chǎn)股。

　　2020年上半年末，具體新進(jìn)及增持案例包括：榮盛發(fā)展(養(yǎng)老保險(xiǎn)增持至0.46%)、金科股份(陽光保險(xiǎn)新進(jìn)至4.97%)、華僑城(鉅盛華新進(jìn)至1.43%，養(yǎng)老保險(xiǎn)新進(jìn)至0.32%)、藍(lán)光發(fā)展(人民財(cái)險(xiǎn)增持至0.74%)等。

　　華創(chuàng)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，一方面，目前主流27家A、H房地產(chǎn)企業(yè)20PE僅為5.8倍，低于本輪周期中的估值底6.2倍(2018年10月)。雖然，當(dāng)前的政策環(huán)境也偏緊，但顯著好于2018年當(dāng)時(shí)的政策環(huán)境，并且房地產(chǎn)公募持倉也已為歷史新低，行業(yè)估值理應(yīng)高于2018年10月。

　　另一方面，目前主流10家房地產(chǎn)企業(yè)的股息又顯著高于10年期國債利率2.53%，并且對應(yīng)股息國債利差創(chuàng)歷史新高。其中，股息率較高的房地產(chǎn)企業(yè)包括：華夏幸福、金科股份、首開股份、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、保利地產(chǎn)、萬科A等，目前低估值、高股息特色也明顯，在目前資產(chǎn)荒背景下，低估值、高股息房地產(chǎn)企業(yè)對于保險(xiǎn)等長期資金的吸引力進(jìn)一步提升。

　　在中國平安2020年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中國平安首席投資執(zhí)行官陳德賢表示，未來在股票的投資方向上，會(huì)維持低估值高分紅的股票。

　　布局大養(yǎng)老戰(zhàn)略

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所教授朱俊生表示，保險(xiǎn)資金尤其是壽險(xiǎn)資金的長期性、穩(wěn)定性使其可以配置部分房地產(chǎn)企業(yè)的長期股權(quán)。目前，利率下行趨勢明顯，保險(xiǎn)資金收益率下降，資產(chǎn)配置的壓力加大，增加包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的股權(quán)投資，有利于發(fā)揮保險(xiǎn)資金可以跨周期配置的優(yōu)勢，提升投資收益。

　　值得一提的是，保險(xiǎn)公司布局大養(yǎng)老戰(zhàn)略，在業(yè)務(wù)上需要與房地產(chǎn)企業(yè)開展一些戰(zhàn)略合作，資產(chǎn)端與負(fù)債端相互融合，也有利于促進(jìn)資產(chǎn)負(fù)債匹配。

　　此前不久，中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長兼秘書長曹德云指出，從長期看，除負(fù)債端的健康險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展外，醫(yī)療養(yǎng)老大健康產(chǎn)業(yè)也是保險(xiǎn)資金運(yùn)用的重要投資領(lǐng)域，資產(chǎn)端布局規(guī)模也將進(jìn)一步擴(kuò)大。我國保險(xiǎn)資金投資醫(yī)養(yǎng)健產(chǎn)業(yè)還處于探索階段，在借鑒國際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國的現(xiàn)實(shí)需要、政策環(huán)境、傳統(tǒng)文化、生活理念等要素的演變，逐步形成具有中國特色的醫(yī)養(yǎng)健產(chǎn)業(yè)投資模式，相信隨著改革開放的不斷擴(kuò)大以及人口結(jié)構(gòu)的不斷變化，將具有十分廣闊的市場空間和發(fā)展前景。

　　近十年來，我國多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以多種模式布局醫(yī)療養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)，尤以泰康保險(xiǎn)、中國人壽、中國太平、中國太保、新華保險(xiǎn)、合眾保險(xiǎn)等表現(xiàn)突出。

　　此外，朱俊生認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，引入長期性、穩(wěn)定性以及融資成本相對較低的險(xiǎn)資作為投資，也有利于拓寬融資渠道，降低融資成本。

　　8月23日，央行、住建部在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

　　不過，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資也要依規(guī)而行。9月7日，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)的關(guān)于保險(xiǎn)資金運(yùn)用違規(guī)問題和風(fēng)險(xiǎn)自查有關(guān)情況的通報(bào)顯示，另類投資領(lǐng)域存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。例如，保險(xiǎn)資金通過直接投資或金融產(chǎn)品投資方式，違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及5家保險(xiǎn)公司。

　　事實(shí)上，這始終是金融監(jiān)管部門高度關(guān)注的領(lǐng)域。

　　9月14日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“房住不炒”政策得到有效貫徹。銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)開展30多個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)檢查，壓縮對杠桿率過高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重房企的過度授信，加大對“首付貸”、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，引導(dǎo)銀行資金重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。保障性安居工程貸款余額穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產(chǎn)民生屬性逐步回歸。