土拍市場熱點：優(yōu)質(zhì)地塊成香餑餑

　　10月25日，隨著閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊被招商蛇口港中旅（中國）投資有限公司聯(lián)合體收入囊中，今年上海第三批次土拍正式收官。業(yè)內(nèi)人士分析，本次土拍最大亮點在于土地出讓強化住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展導向，優(yōu)質(zhì)地塊成為房企競相爭奪的“香餑餑”，而房企對于遠郊地塊的拿地意愿較弱。

　　不僅是上海，全國多地土拍市場均呈現(xiàn)出局部火熱、整體低溫的態(tài)勢，土拍市場分化愈加明顯。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，今年全國300城住宅用地累計推出3.4億平方米，同比下降36.0%；成交2.4億平方米，同比下降35.6%，供求兩端縮量較明顯。

　　上海土拍優(yōu)質(zhì)地塊熱度高

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上海第三批次第二輪土拍共出讓10幅涉宅地塊，最終4幅觸頂搖號，2幅溢價成交，4幅底價成交，成交總金額約478.8億元。

　　據(jù)記者觀察，央企國企依然是拿地的主力，對于目標地塊的選擇也更加精細、審慎、嚴苛。如此次有24個競買人參拍青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊，22輪現(xiàn)場競價快速觸及最高限價，經(jīng)過競報高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)和搖號環(huán)節(jié)，華發(fā)股份幸運拿下該幅地塊。相比較而言，松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)地塊的競價僅吸引了3個競買人參拍。而嘉定區(qū)嘉定新城地塊共有6個競買人參拍，其中2個競買人在競報高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)先后退出競爭，象嶼地產(chǎn)集團有限公司在搖號環(huán)節(jié)笑到了最后。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，近期部分城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，一方面政策效果漸顯，一定程度上修復了房企拿地預(yù)期；另一方面房企精準投資策略并未改變，重點一二線城市及核心板塊仍是主要布局區(qū)域。此外，部分房企在核心地區(qū)新房庫存顯不足，這部分企業(yè)及時補倉或適時進駐也在一定程度上帶動土拍情緒。

　　克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春表示，房企對于上海土拍市場關(guān)注度較高，市場熱度一直保持比較不錯的態(tài)勢。今年上海土拍市場主要有兩大特點：一是拿地以央企國企為主，銷售排名前十的房企今年基本都在上海參拍過；二是觸頂搖號的地塊占比較高�！芭c新房市場類似，上海的土拍市場也呈現(xiàn)冷熱分化的局面，尤其是一些遠郊地塊的熱度相對較低�！敝x楊春表示。

　　銷售市場表現(xiàn)左右土拍情緒

　　長三角熱點城市土地市場表現(xiàn)也有起伏。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上半年杭州累計出讓土地91幅，其中累計出讓宅地66幅，平均溢價率9.3%，因溢價率封頂而觸發(fā)搖號的地塊共41幅，封頂成交率達62%。不過一些遠郊地塊哪怕有一定的盈利空間，仍以底價成交居多。9月底，南京第六批次供地中，17幅涉宅地塊僅1幅地塊觸頂搖號成交，其余16幅地塊均為底價成交。蘇州最近的一次土拍11幅地塊中，1幅觸頂搖號成交，2幅溢價成交，8幅底價成交。

　　“以北京、上海為代表的一線城市土地市場熱度都還不錯，二線城市土地市場有所分化，杭州、成都土地市場比較熱，南京土地市場低溫。三四線城市土地市場則偏冷，三四線城市成交溢價率超過10%的地塊中，大約有六成的地塊成交總價低于1億元�！敝x楊春表示。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，目前開發(fā)商只看重核心城市的核心地塊，即使核心城市也要每批次拿出幾幅優(yōu)質(zhì)土地來提振信心。

　　“住宅銷售市場的表現(xiàn)仍是影響土拍情緒的關(guān)鍵，核心城市市場保持活躍，土拍情緒有望好轉(zhuǎn)，優(yōu)質(zhì)地塊將維持較高熱度。從全國來看，在銷售尚未持續(xù)、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，預(yù)計全國土地市場整體仍將低溫運行�！标愇撵o說。