樓市暖風(fēng)勁吹，行業(yè)理性重啟
房地產(chǎn)市場的重磅政策正在密集釋放。
中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。會議強調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
隨著重磅政策的持續(xù)釋放，市場情緒也隨之發(fā)生變化。資本市場上，多家房企股價飄紅；樓市銷售面上，部分房企順勢推出促銷活動，從業(yè)者的朋友圈也一片火熱。部分中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的帶看數(shù)據(jù)也支撐市場有所回暖的觀點，唯獨成交方面目前還未有明顯起色。
從21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對華東、華南多家重點房企調(diào)研的反饋結(jié)果是，房企普遍認(rèn)為下一步一線城市限購限貸政策可能將持續(xù)優(yōu)化，在此前提下有望釋放新的需求；但從中長期的角度來看，在土地成交表現(xiàn)平淡之下，去年以來多數(shù)房企已經(jīng)明顯縮表，大部分土地儲備已經(jīng)不足以支撐大規(guī)模擴(kuò)張，市場也仍將保持理性。
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)回暖，還在路上。
情緒利好
率先感知到新政威力的是資本市場。
本周以來，無論是龍頭房企抑或出險房企，只要還在正常交易，股價均錄得非?？捎^的漲幅。自9月24日以來，A股市值最高的保利發(fā)展?jié)q幅已經(jīng)達(dá)到24.13%，金地集團(tuán)漲幅接近24%，華發(fā)股份上漲22.28%，萬科漲幅也達(dá)到16.02%。出險房企方面，從9月24日開始至今，融創(chuàng)中國漲幅高達(dá)64.08%，佳兆業(yè)同期暴漲105.46%，花樣年也上漲了68.18%。
與之并行，土地市場和商品房市場均泛起了一些波瀾。9月27日，成都出讓兩宗宅地，其中位于天府新區(qū)的麓湖板塊純宅地吸引了10家房企參與競拍，經(jīng)過113輪競價，由潤達(dá)豐濱江以9.02億元的價格競得，成交樓面價2.43萬元/平方米，溢價率高達(dá)86.92%。
在此期間，多數(shù)房企也順勢推出促銷活動。例如，保利發(fā)展旗下全國多個樓盤在新政前后就推出“保價計劃”，承諾“若購買項目同類房屋（僅住宅）在后期網(wǎng)簽銷售折扣低于買方現(xiàn)有折扣（較備案價），或有額外贈送物業(yè)費、車位、家裝包等任何形式的變相優(yōu)惠，可無理由退房（房款利息不計）?！?/p>
一線城市的潛在購房者也對新政給出反應(yīng)。
以深圳為例，據(jù)中原找房統(tǒng)計，9月25日，中原找房APP訪問用戶量上漲168%，咨詢量提升65%，其中深圳灣、龍崗中心城、香湖受關(guān)注最高，中原門店帶看量上漲27%；貝殼找房的數(shù)據(jù)更加明顯，9月24日當(dāng)日，貝殼找房錄得看房人數(shù)達(dá)911人，環(huán)比增長92.6%；看房量5549次，環(huán)比增長108.2%。
一位大灣區(qū)房企的策劃部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“9月24日至今，我們廣州、深圳的部分熱點項目來訪量有明顯的上揚，來訪量要遠(yuǎn)高于平日，但是大多數(shù)項目并沒有明顯的變化，和往常一樣?！?/p>
另一位全國性房企的人士也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析稱，“政策的效果還沒有那么快，最快也要等到周末以及接下去的國慶才能看出成色。”
回暖邊際
即便情緒醞釀到位，房地產(chǎn)市場的起勢仍有待后續(xù)更多政策的發(fā)力。這主要是因為當(dāng)前市場觀望氛圍仍然濃烈，而且在去庫存的大背景下，多數(shù)房企已基本轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理模式，房地產(chǎn)市場仍將平穩(wěn)發(fā)展。
一家仍在持續(xù)拿地房企的研究人士則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，新政出來之后，他們內(nèi)部進(jìn)行了研判，對市場的表現(xiàn)仍然偏于理性?！霸跔I銷上不會有非常大的動作，可能會抓住機(jī)會搶收一波。整體上我們的情緒還是非常淡然的?！?/p>
這是當(dāng)前房企普遍的情緒。今年房地產(chǎn)市場的政策呈現(xiàn)比較明顯的特點，政策的逐步釋放持續(xù)帶入購買力的入市，但持續(xù)的時間卻有限度。
今年9月，即便是傳統(tǒng)的“金九銀十”，多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)也不及預(yù)期。
以北京為例，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年9月以來，受前期政策帶動效果減弱及中秋假期影響，北京新房、二手房成交規(guī)模均出現(xiàn)走弱跡象，9月1日-9月19日，北京新房日均成交面積較上年同期、8月日均均有較大下降；二手房日均成交套數(shù)較上年同期下降9.4%，較8月日均下降17.8%。
市場仍然疲軟，房企也十分審慎。
一家龍頭房企總部的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析認(rèn)為，“我們今年的銷售額整體表現(xiàn)還是非常不錯，但主要也是依靠重點城市的核心項目。除去這部分項目，很多在平銷階段的很難走貨，因為我們也沒有打算大面積降價出貨，而周邊二手房的靈活定價已經(jīng)持續(xù)擠壓新房的銷售空間?！?/p>
上述龍頭房企總部人士續(xù)稱，今年各個城市推售的土地數(shù)量均有明顯下降，目前其所在房企剩余的土地儲備已經(jīng)不多，在當(dāng)前的市場環(huán)境下預(yù)計也難有新的土地儲備進(jìn)賬，“明年還能不能維持今年的規(guī)模仍存在較大的不確定性?！?/p>
可供對比的數(shù)據(jù)是，今年重點房企拿地普遍失速。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前8個月TOP100企業(yè)拿地總額4731.3億元，同比下降40%，相較前7個月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.0個百分點。其中，保利發(fā)展為209億元，華潤置地權(quán)益拿地額為159億元、中海地產(chǎn)為145億元，同比去年均有明顯收縮。
隨著龍頭房企也進(jìn)入收縮周期，未來“活下去”將成為更現(xiàn)實的追求。
一位近期調(diào)研過多家中大型房企的券商分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“政策的釋放相信會有一定的作用。但是明年很多房企的銷售額會繼續(xù)下行，現(xiàn)金流也將承壓，所以現(xiàn)在要先保證‘活下去’。不過，目前金融機(jī)構(gòu)以及各相關(guān)方對房企都比較寬容，展期續(xù)貸都好談。”
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計，一線城市僅留的限購政策或?qū)⒎砰_，存量房貸利率下調(diào)也將馬上落地；后續(xù)住房交易個人所得稅、增值稅，開發(fā)商土增稅等也有望下調(diào)或暫緩。
