樓市暖風(fēng)勁吹，行業(yè)理性重啟

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的重磅政策正在密集釋放。

　　中共中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

　　隨著重磅政策的持續(xù)釋放，市場(chǎng)情緒也隨之發(fā)生變化。資本市場(chǎng)上，多家房企股價(jià)飄紅；樓市銷售面上，部分房企順勢(shì)推出促銷活動(dòng)，從業(yè)者的朋友圈也一片火熱。部分中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的帶看數(shù)據(jù)也支撐市場(chǎng)有所回暖的觀點(diǎn)，唯獨(dú)成交方面目前還未有明顯起色。

　　從21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)華東、華南多家重點(diǎn)房企調(diào)研的反饋結(jié)果是，房企普遍認(rèn)為下一步一線城市限購(gòu)限貸政策可能將持續(xù)優(yōu)化，在此前提下有望釋放新的需求；但從中長(zhǎng)期的角度來(lái)看，在土地成交表現(xiàn)平淡之下，去年以來(lái)多數(shù)房企已經(jīng)明顯縮表，大部分土地儲(chǔ)備已經(jīng)不足以支撐大規(guī)模擴(kuò)張，市場(chǎng)也仍將保持理性。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)回暖，還在路上。

情緒利好

　　率先感知到新政威力的是資本市場(chǎng)。

　　本周以來(lái)，無(wú)論是龍頭房企抑或出險(xiǎn)房企，只要還在正常交易，股價(jià)均錄得非常可觀的漲幅。自9月24日以來(lái)，A股市值最高的保利發(fā)展?jié)q幅已經(jīng)達(dá)到24.13%，金地集團(tuán)漲幅接近24%，華發(fā)股份上漲22.28%，萬(wàn)科漲幅也達(dá)到16.02%。出險(xiǎn)房企方面，從9月24日開(kāi)始至今，融創(chuàng)中國(guó)漲幅高達(dá)64.08%，佳兆業(yè)同期暴漲105.46%，花樣年也上漲了68.18%。

　　與之并行，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)均泛起了一些波瀾。9月27日，成都出讓兩宗宅地，其中位于天府新區(qū)的麓湖板塊純宅地吸引了10家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)113輪競(jìng)價(jià)，由潤(rùn)達(dá)豐濱江以9.02億元的價(jià)格競(jìng)得，成交樓面價(jià)2.43萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)86.92%。

　　在此期間，多數(shù)房企也順勢(shì)推出促銷活動(dòng)。例如，保利發(fā)展旗下全國(guó)多個(gè)樓盤(pán)在新政前后就推出“保價(jià)計(jì)劃”，承諾“若購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目同類房屋（僅住宅）在后期網(wǎng)簽銷售折扣低于買(mǎi)方現(xiàn)有折扣（較備案價(jià)），或有額外贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車位、家裝包等任何形式的變相優(yōu)惠，可無(wú)理由退房（房款利息不計(jì)）?！?/p>

　　一線城市的潛在購(gòu)房者也對(duì)新政給出反應(yīng)。

　　以深圳為例，據(jù)中原找房統(tǒng)計(jì)，9月25日，中原找房APP訪問(wèn)用戶量上漲168%，咨詢量提升65%，其中深圳灣、龍崗中心城、香湖受關(guān)注最高，中原門(mén)店帶看量上漲27%；貝殼找房的數(shù)據(jù)更加明顯，9月24日當(dāng)日，貝殼找房錄得看房人數(shù)達(dá)911人，環(huán)比增長(zhǎng)92.6%；看房量5549次，環(huán)比增長(zhǎng)108.2%。

　　一位大灣區(qū)房企的策劃部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“9月24日至今，我們廣州、深圳的部分熱點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)訪量有明顯的上揚(yáng)，來(lái)訪量要遠(yuǎn)高于平日，但是大多數(shù)項(xiàng)目并沒(méi)有明顯的變化，和往常一樣?！?/p>

　　另一位全國(guó)性房企的人士也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，“政策的效果還沒(méi)有那么快，最快也要等到周末以及接下去的國(guó)慶才能看出成色?！?/p>

回暖邊際

　　即便情緒醞釀到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起勢(shì)仍有待后續(xù)更多政策的發(fā)力。這主要是因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)觀望氛圍仍然濃烈，而且在去庫(kù)存的大背景下，多數(shù)房企已基本轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將平穩(wěn)發(fā)展。

　　一家仍在持續(xù)拿地房企的研究人士則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，新政出來(lái)之后，他們內(nèi)部進(jìn)行了研判，對(duì)市場(chǎng)的表現(xiàn)仍然偏于理性?！霸跔I(yíng)銷上不會(huì)有非常大的動(dòng)作，可能會(huì)抓住機(jī)會(huì)搶收一波。整體上我們的情緒還是非常淡然的。”

　　這是當(dāng)前房企普遍的情緒。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策呈現(xiàn)比較明顯的特點(diǎn)，政策的逐步釋放持續(xù)帶入購(gòu)買(mǎi)力的入市，但持續(xù)的時(shí)間卻有限度。

　　今年9月，即便是傳統(tǒng)的“金九銀十”，多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)也不及預(yù)期。

　　以北京為例，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年9月以來(lái)，受前期政策帶動(dòng)效果減弱及中秋假期影響，北京新房、二手房成交規(guī)模均出現(xiàn)走弱跡象，9月1日-9月19日，北京新房日均成交面積較上年同期、8月日均均有較大下降；二手房日均成交套數(shù)較上年同期下降9.4%，較8月日均下降17.8%。

　　市場(chǎng)仍然疲軟，房企也十分審慎。

　　一家龍頭房企總部的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，“我們今年的銷售額整體表現(xiàn)還是非常不錯(cuò)，但主要也是依靠重點(diǎn)城市的核心項(xiàng)目。除去這部分項(xiàng)目，很多在平銷階段的很難走貨，因?yàn)槲覀円矝](méi)有打算大面積降價(jià)出貨，而周邊二手房的靈活定價(jià)已經(jīng)持續(xù)擠壓新房的銷售空間?！?/p>

　　上述龍頭房企總部人士續(xù)稱，今年各個(gè)城市推售的土地?cái)?shù)量均有明顯下降，目前其所在房企剩余的土地儲(chǔ)備已經(jīng)不多，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下預(yù)計(jì)也難有新的土地儲(chǔ)備進(jìn)賬，“明年還能不能維持今年的規(guī)模仍存在較大的不確定性?！?/p>

　　可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，今年重點(diǎn)房企拿地普遍失速。

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月TOP100企業(yè)拿地總額4731.3億元，同比下降40%，相較前7個(gè)月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，保利發(fā)展為209億元，華潤(rùn)置地權(quán)益拿地額為159億元、中海地產(chǎn)為145億元，同比去年均有明顯收縮。

　　隨著龍頭房企也進(jìn)入收縮周期，未來(lái)“活下去”將成為更現(xiàn)實(shí)的追求。

　　一位近期調(diào)研過(guò)多家中大型房企的券商分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“政策的釋放相信會(huì)有一定的作用。但是明年很多房企的銷售額會(huì)繼續(xù)下行，現(xiàn)金流也將承壓，所以現(xiàn)在要先保證‘活下去’。不過(guò)，目前金融機(jī)構(gòu)以及各相關(guān)方對(duì)房企都比較寬容，展期續(xù)貸都好談?！?/p>

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，一線城市僅留的限購(gòu)政策或?qū)⒎砰_(kāi)，存量房貸利率下調(diào)也將馬上落地；后續(xù)住房交易個(gè)人所得稅、增值稅，開(kāi)發(fā)商土增稅等也有望下調(diào)或暫緩。