房價飛躍鄭州樣本： 脫韁的野馬？

　　導(dǎo)讀

　　隨著城中村的全面改造，大量的人口需要安置，衍生出來的購房需求也在加大。此外，北上廣深房價的上漲，分流了一部分回鄉(xiāng)置業(yè)的人群，加上熱門城市購房政策收緊，部分投資者需求外溢，開始流向鄭州。

　　7月17日，國家統(tǒng)計局公布6月份70個大中城市房價，鄭州新建商品住宅價格環(huán)比漲幅1.8%，同比漲幅3.2%。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，這是自今年4月以來，鄭州新建商品住宅價格連續(xù)三個月保持環(huán)比上漲。

　　“脫韁的野馬”這個比喻近年來被頻繁用于描述鄭州樓市。58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年，鄭州新建商品住宅均價為7500元/㎡，2014年的均價8000元/㎡，2015年的均價9200元/㎡，2016年的均價10525元/㎡，2017年的13500元/㎡，基本保持了每年至少1000元/㎡的增長速度，2017年受鄭州政策利好和地鐵的完工，房價更是一路飆升。

　　2018年，鄭州房價上漲的步伐并沒有止步。據(jù)同策研究院發(fā)布的《鄭州樓市調(diào)控政策趨勢研究及房企機會判斷》也顯示，目前鄭州剛需住宅均價在14000元/平米左右，但高端樓盤TOP10均價在37844元/平米以上，價格明顯背離城市居民平均購買力。報告顯示，2018年1-6月鄭州市純住宅成交均價排名最前的兩個項目均位于鄭東新區(qū)，分別是融創(chuàng)天璟園和金茂云庭，均價分別為55944元/平米和54011元/平米，排名前七的項目均價都在4萬元/平米以上。另外，據(jù)媒體報道，鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域的樓盤單價普遍已破4萬，個別房源的單價已經(jīng)10萬+。

　　鄭州樓市年鑒

　　隨著一線城市城鎮(zhèn)化接近尾聲，二三線城市房地產(chǎn)市場“正當年”。一方面，品牌房企紛紛進駐；另一方面，當?shù)胤績r也出現(xiàn)了堅挺的上漲趨勢，甚至逼近一線城市。鄭州就是一個典型的房價飛躍樣本。

　　據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年鄭州房地產(chǎn)市場報告》顯示，截至2017年底，鄭州已累計進駐百強房企50 家，其中二十強房企19家，累計儲備土地5575畝，未來累計上市面積1175萬平方米。2017年新進駐鄭州的百強房企9家，儲備土地727畝，未來上市面積144萬平方米。另外，龍湖、中南、星河灣、首開、中國鐵建、藍光、金輝、越秀、復(fù)星、卓越、中國中鐵、仁恒、中駿、德信、中建東孚、建發(fā)、華宇、當代、北辰、蘇寧、北京城建、海爾、華發(fā)等23家百強房企意向進駐鄭州。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，2016年上半年，就在鄭州限購政策出臺前夜，當時鄭州房地產(chǎn)市場持續(xù)“高溫”，房價漲幅直追北京、上海、廣州等一線城市，商品房銷售異常火爆。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2016年8月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，鄭州房價領(lǐng)漲全國70城，新房價格環(huán)比上漲5.6%，二手房環(huán)比上漲4.5%，均為全國最大漲幅，也是連續(xù)四個月進入全國漲幅榜前三。2016年鄭東新區(qū)的土地拍賣中，多次出現(xiàn)了樓面地價3.6萬元以上的地塊，由于持續(xù)拍出地王，地價有超越一線城市廣州的態(tài)勢。也正是因此，當年9月份，鄭州緊急出臺了被稱作“鄭九條”的新調(diào)控措施，提出“加快供地”、“網(wǎng)拍熔斷機制”、“嚴格落實預(yù)售證制度”、“不得以各種借口分批、分次銷售”等調(diào)控手段。

　　繼“鄭九條”后，鄭州樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，一定程度上抑制了房價高漲的勢頭。58安居客房產(chǎn)研究院分析師張衛(wèi)娜表示，目前鄭州主城區(qū)房價均價在1.4-1.6元/平方米之間。從去年7月份至今，房價穩(wěn)中小幅上漲，漲幅較去年同期相比降幅明顯。

　　不過，地王的出現(xiàn)使得鄭州樓市仍然出現(xiàn)看漲行情。據(jù)同策研究院報告顯示，從近五年鄭州住宅用地供應(yīng)量走勢看，鄭州市區(qū)土地樓板價呈上漲趨勢，2016年開啟調(diào)控后，樓板價下跌，但未改變整體趨勢。2018年上半年，南龍湖、濱河新城、南港等熱門板塊相繼拍出高價地，管城回族區(qū)、上街區(qū)、航空港區(qū)樓板價大幅抬升，推升房價看漲預(yù)期。另外，2018年上半年鄭州地王依然集中在經(jīng)開區(qū)，但從區(qū)位來看，大部項目位于鄭州市三環(huán)外，這也是2018年上半年鄭州市供地的特點，即城市遠郊大量集中供地。遠郊區(qū)域樓板價攀升直追住宅均價，加劇樓市看漲行情。

　　以鄭東新區(qū)北龍湖片區(qū)為例。據(jù)不少當?shù)孛襟w報道，該片區(qū)均價在3萬到10萬元/平方米（特殊戶型）不等，面積區(qū)間在140-600㎡，最貴的單價是11萬/平方米。

　　針對北龍湖區(qū)域的超高房價，21世紀經(jīng)濟報道記者也采訪了一家鄭州本地的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售。該銷售稱，“住這里的都是有錢人”。她介紹道，北龍湖區(qū)域的房價貴是因為區(qū)域價值確實存在，地處三環(huán)內(nèi)，政府在規(guī)劃上將其定位為高端區(qū)域，投資力度也大，配備的各種資源和設(shè)施都是高端級的，和一線城市差距不大。開發(fā)商拿地時的地價也很貴，自然售價就高。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者也隨機采訪了位于鄭東新區(qū)的北龍湖金茂府項目的銷售。該銷售表示，近兩年，北龍湖區(qū)域的房價有明顯的漲幅，金茂府旁邊的一個毛坯樓盤就在一年多的時間里，從單價4.8萬元/平方米漲到了5.8萬元/平方米。該銷售介紹稱，北龍湖金茂府項目中也有單價為10萬的戶型，但數(shù)量很少，大多是5.6萬元/平方米的戶型。大部分購房者都是選擇自住，也有重復(fù)購買的，甚至有客戶曾一次性購買6套房源。據(jù)該位銷售稱，今年第一季度，北龍湖金茂府就創(chuàng)造了六個億的銷售額。