廈門(mén)樓市“崩盤(pán)”論調(diào)查:二手房?jī)r(jià)格回調(diào) 房?jī)r(jià)地價(jià)均合理回歸
廈門(mén)樓市在最近幾天頻上熱搜:“地價(jià)腰斬”、“房?jī)r(jià)跌上萬(wàn)元”,與此同時(shí),一些“廈門(mén)樓市開(kāi)始崩盤(pán)”的言論也開(kāi)始流傳,不過(guò),這些文章和言論真實(shí)性卻遭到不少業(yè)內(nèi)外人士的質(zhì)疑。
廈門(mén)大學(xué)教授戴亦一則公開(kāi)駁斥“崩盤(pán)論”,他表示廈門(mén)房?jī)r(jià)在2016年至2017年因素一度漲幅過(guò)大,因此自2017年以來(lái)二手房?jī)r(jià)格有20%的回調(diào),最近也開(kāi)始企穩(wěn)放量。廈門(mén)政府地產(chǎn)限購(gòu)政策至今不敢有紋絲放松。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示,廈門(mén)市場(chǎng)變化幅度和北京差不多,已經(jīng)調(diào)整半年了。
為了進(jìn)一步了解廈門(mén)樓市真相,《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪廈門(mén)樓市進(jìn)行調(diào)查。
買(mǎi)賣(mài)雙方觀望情緒濃厚
按照閩南地區(qū)傳統(tǒng)的習(xí)俗,農(nóng)歷的7月份不宜買(mǎi)賣(mài)房屋,這也是廈門(mén)地產(chǎn)人士熟知的“潛規(guī)則”,這段時(shí)間只能靠“熬”。
小張?jiān)谖挥趶B門(mén)集美區(qū)橋頭片區(qū)的一家中介上班,近半年來(lái)由于成交的訂單太少,離職的同事不少!拔覀冞@行底薪比較低,就是靠賣(mài)房拿提成,沒(méi)有成交就只能’吃土’了!毙垷o(wú)奈的調(diào)侃,“前一段熱賣(mài)廈漳泉片區(qū)(廈門(mén)周邊)的均價(jià)都是從大幾千到1萬(wàn)多左右的房源,現(xiàn)在這些片區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格也下跌了,不好賣(mài)了!
記者了解到,在小張所處的杏林東路這片區(qū)域,最近一年關(guān)張的中介店就有好幾家,目前只剩下了幾家大的連鎖店。
家在杏林片區(qū)的詩(shī)敏正在計(jì)劃換房搬到島內(nèi)住,她在5月初就把自家房子在中介掛牌。“一開(kāi)始的心里預(yù)期是成交底價(jià)480萬(wàn)元,幾個(gè)月過(guò)去了我也開(kāi)始面對(duì)現(xiàn)實(shí),如果460萬(wàn)元能成交就不等了!痹(shī)敏在開(kāi)始的兩個(gè)月里,一邊尋找新房,不斷在島內(nèi)看房,一邊尋找合適的接盤(pán)人(價(jià)格)。買(mǎi)賣(mài)雙方的心理如何博弈,詩(shī)敏深有感觸,“最近一個(gè)意向強(qiáng)烈的購(gòu)房者開(kāi)價(jià)466萬(wàn)元,我計(jì)劃對(duì)方要是還價(jià)到460萬(wàn)元就直接成交,沒(méi)想到對(duì)方就此作罷。后來(lái)從中介聽(tīng)說(shuō)這名購(gòu)房者也是要換房,最后也是花了460萬(wàn)元買(mǎi)了該片區(qū)另外一套!
“460萬(wàn)是底價(jià),如果再低我很難在島內(nèi)買(mǎi)到中意的房源,現(xiàn)在已經(jīng)是在計(jì)劃用我的大套換小套了!痹(shī)敏告訴記者,目前她所居住的片區(qū)二手房的價(jià)格普遍在3.7萬(wàn)元/平方米至3.8萬(wàn)元/平方米,而此前2016年至2017年高位時(shí),這邊價(jià)格一度達(dá)到了4萬(wàn)元/平方米。
二手房?jī)r(jià)格回調(diào)
按照廈門(mén)克而瑞機(jī)構(gòu)向《證券日?qǐng)?bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示,目前島內(nèi)在售的新房?jī)H剩下5個(gè)尾盤(pán)。以其中一樓盤(pán)華爾頓為例,均價(jià)在6.7萬(wàn)元/平方米。新房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺。
詩(shī)敏告訴記者,她在島內(nèi)看房時(shí)確實(shí)也看到了一些報(bào)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米的二手房源,但這些都多少有些“問(wèn)題”,有的是安置房需要補(bǔ)交土地金等,有的房子太老舊或者周邊是加油站高壓電站等等。
記者通過(guò)走訪了解到,目前廈門(mén)二手房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了價(jià)格回調(diào)現(xiàn)象,且觀望氣氛濃厚,但新房?jī)r(jià)格仍較為堅(jiān)挺。
來(lái)自廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù),2018上半年廈門(mén)二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,與2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;與2017年下半年相比,環(huán)比下跌25.42%。
此外,來(lái)自廈門(mén)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年房結(jié)果下調(diào)14%,新建住宅沒(méi)跌,最近幾個(gè)月一直上行。根據(jù)中原地產(chǎn)整理數(shù)據(jù)顯示,新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指數(shù)分152.9、151.6;二手房分別為138.2、152.2。
樓面價(jià)下行
按照公開(kāi)信息所示,2018年7月2日,廈門(mén)出讓五幅商住地塊(其中位于翔安新城有兩幅地塊),起拍價(jià)降至1.7萬(wàn)元/平方米至1.8萬(wàn)元/平方米,而一個(gè)月前,海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬(wàn)元/平方米創(chuàng)出新低,沒(méi)想到僅僅一個(gè)月,地價(jià)又降了30%。而與2016年廈門(mén)翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比,無(wú)異于“腰斬”。
對(duì)此,廈門(mén)克而瑞機(jī)構(gòu)分析師胡慧榮告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,“從我們長(zhǎng)期的跟蹤監(jiān)測(cè)來(lái)看,近兩年廈門(mén)土地樓面價(jià)確實(shí)直線下滑,2018年最新的全市平均樓面價(jià)為21879元/平方米,相比2017年下降近兩成,與2016年的頂峰時(shí)期相比,則下降約三成!
胡慧榮表示,值得注意的是,7月2日拍賣(mài)的翔安南部新城2幅地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)不如2016年融僑地塊,且2016年地塊容積率較低,體量較大可分批出售,并在樓市樂(lè)觀預(yù)期下。對(duì)比之下7月2日出讓地塊不僅體量小,需一次性對(duì)外出售,且受“限價(jià)”制約。
而張大偉則認(rèn)為,2016年地塊和2018年新出讓地塊相比,一個(gè)位于地鐵環(huán)繞的熱點(diǎn)新城,一個(gè)直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點(diǎn)區(qū)域。
“這距離是什么概念?基本就是北京國(guó)貿(mào)到四惠的距離,差一環(huán)!睆B門(mén)中原地產(chǎn)進(jìn)一步分析認(rèn)為,本次土拍地塊位置相對(duì)較差,且處于房企年中貸款償還節(jié)點(diǎn),開(kāi)發(fā)商資金壓力較大,土拍參與相對(duì)謹(jǐn)慎,土地市場(chǎng)更多的是回歸理性。
胡慧榮進(jìn)一步分析認(rèn)為,行業(yè)內(nèi)一般用“地樓比”來(lái)分析城市地產(chǎn)投資價(jià)值,地樓比越小,則意味著未來(lái)可能的利潤(rùn)空間越大,土地投資價(jià)值越高。2016年是廈門(mén)一級(jí)市場(chǎng)高峰,地樓比高達(dá)134%,即“面粉比面包貴”,但地價(jià)與房?jī)r(jià)的倒掛,本身就是不合理的市場(chǎng)規(guī)律,一旦房?jī)r(jià)的增速跟不上地價(jià)的漲幅,市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落,但仍高達(dá)81%、61%,也處于較高水平。從這角度來(lái)看,聳人聽(tīng)聞的樓面價(jià)“腰斬”的背后,“其實(shí)是地價(jià)的合理回歸,是市場(chǎng)在政府的政策調(diào)控下回歸正常和穩(wěn)定,也是我們一直提倡的市場(chǎng)有序和健康發(fā)展!