新加坡推出新一輪房地產(chǎn)降溫措施

　　2021年，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，整體表現(xiàn)景氣，特別是政府組屋與私宅市場(chǎng)的行情“有點(diǎn)火”。

　　新加坡建屋發(fā)展局和市區(qū)重建局剛剛公布的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2021年組屋轉(zhuǎn)售均價(jià)同比上漲12.5%，私宅轉(zhuǎn)售均價(jià)同比上漲10.6％，組屋和私宅的售價(jià)均延續(xù)了2020年度的向好走勢(shì)，并創(chuàng)下自2011年以來(lái)的最大年度漲幅。

　　總體來(lái)看，住宅交易價(jià)格不僅沒(méi)有受到新冠肺炎疫情的影響，而且連續(xù)兩年逆勢(shì)上揚(yáng)，整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出“價(jià)量齊升”的態(tài)勢(shì)。

　　住宅市場(chǎng)交易持續(xù)活躍的原因有很多。第一，市場(chǎng)需求旺盛。新冠肺炎疫情導(dǎo)致人們居家學(xué)習(xí)和工作，越來(lái)越多的家庭產(chǎn)生了擴(kuò)大住宅面積的需求，刺激了轉(zhuǎn)售組屋和私宅市場(chǎng)。第二，流動(dòng)性充裕，通貨膨脹率上升，房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出韌性，吸引了投資和資產(chǎn)保值群體。第三，疫情導(dǎo)致新建組屋和私宅的建筑成本上升，房產(chǎn)價(jià)格上漲的心理預(yù)期增強(qiáng)。第四，疫情致使部分組屋延期完工，不能按時(shí)交付，可預(yù)購(gòu)組屋缺乏加劇供需失衡。第五，長(zhǎng)期的低利率環(huán)境全面推高了資產(chǎn)價(jià)格，低房貸利率相應(yīng)提高了購(gòu)房者的“負(fù)擔(dān)能力”，并愿意在公開(kāi)市場(chǎng)支付更高的價(jià)格。第六，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和家庭收入預(yù)期增加的前景看好。第七，外來(lái)資金購(gòu)買(mǎi)私宅意愿增強(qiáng)，推動(dòng)價(jià)格上漲等。

　　組屋是新加坡政府為國(guó)民（公民和永久居民）提供的限價(jià)和有條件使用的公共住宅，約80%的新加坡國(guó)民居住在組屋內(nèi)。長(zhǎng)期以來(lái)，政府既注重解決國(guó)民“居者有其屋”的問(wèn)題，也高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化，并通過(guò)及時(shí)抑制市場(chǎng)需求和增加市場(chǎng)供應(yīng)量等措施，為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是轉(zhuǎn)售組屋市場(chǎng)降溫。

　　為進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快和過(guò)度上漲，近期，新加坡政府部門(mén)陸續(xù)推出了一系列調(diào)控措施。2021年12月1日，新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局發(fā)布文告，鑒于政府組屋的市場(chǎng)租金上漲，從2022年1月1日起把政府組屋的年值調(diào)高4％至6％，多數(shù)三房式組屋和更大型組屋的房地產(chǎn)稅將相應(yīng)增加，自住組屋屋主須多付8新元至26新元的房地產(chǎn)稅。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)稅務(wù)局每年也會(huì)調(diào)整私宅的年值。這是5年以來(lái)新加坡稅務(wù)局第一次調(diào)整組屋年值和房地產(chǎn)稅。

　　2021年12月16日零時(shí)，新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部和金融管理局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布文告，宣布從即日起推出新一輪房地產(chǎn)降溫措施，主要內(nèi)容包括：一是區(qū)別新加坡公民、永久居民、外國(guó)人、非個(gè)人買(mǎi)家（如公司）的身份，分別調(diào)高額外買(mǎi)方印花稅5%至15%。購(gòu)買(mǎi)第一套房產(chǎn)的新加坡公民和永久居民不受影響。二是收緊總償債比率，每月貸款償債率從不可超過(guò)收入的60%減至55%。三是調(diào)低建屋局組屋房貸的貸款與估值比率，從90%減至85%。通過(guò)金融機(jī)構(gòu)取得的組屋房貸的貸款與估值比率仍維持在75%。四是政府將增加組屋和私宅房屋供應(yīng)量，以滿足市場(chǎng)需求。2022年至2023年每年將推出2.3萬(wàn)個(gè)預(yù)購(gòu)組屋，至2025年計(jì)劃推出多達(dá)10萬(wàn)個(gè)預(yù)購(gòu)組屋單位。2022年上半年正選名單地段的私宅供應(yīng)量環(huán)比也將增加40％。

　　三部門(mén)文告指出，政府過(guò)去幾個(gè)季度一直密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果不加以控制，房?jī)r(jià)可能會(huì)超過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面。另有分析認(rèn)為，新加坡政府推出上述房地產(chǎn)降溫措施，意在防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，同時(shí)也有遏制外國(guó)資本投機(jī)的意圖。

　　綜上所述，新加坡政府出臺(tái)的新一輪調(diào)控措施，雖然有助于轉(zhuǎn)售組屋和私宅市場(chǎng)降溫，但鑒于市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁、建筑業(yè)復(fù)蘇緩慢、建筑成本增長(zhǎng)以及興建中的預(yù)購(gòu)組屋項(xiàng)目需要等候2.1年至5.9年時(shí)間等因素，預(yù)計(jì)全年轉(zhuǎn)售組屋價(jià)格將繼續(xù)上漲5%至8%。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)駐新加坡記者 蔡本田）