房地產(chǎn)“高舉高打”模式觸頂，行業(yè)開啟漸進(jìn)轉(zhuǎn)型

　　李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年房地產(chǎn)全年數(shù)據(jù)。2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為14.76萬億元，創(chuàng)歷史新高，年度同比增長4.4%，增速連續(xù)兩年下降，為歷史第二低位，僅高于2015年“去庫存”前1%的增速。

　　目前，建筑工程和土地購置費(fèi)占開發(fā)投資的80%-90%，所對(duì)應(yīng)的新開工和土地購置是拖累開發(fā)投資的主要原因。2021年，房地產(chǎn)新開工面積下降11.4%，下半年以來累計(jì)增速連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長，且降速不斷擴(kuò)大，從上半年的-0.9%擴(kuò)至全年的-11.4%，顯示預(yù)期轉(zhuǎn)弱、債務(wù)到期和資金困境下，企業(yè)新增開工的積極性明顯下行。新開工下行與土地購置有關(guān)。2021年，房地產(chǎn)土地購置面積2.16億平方米，創(chuàng)歷史新低，同比下行15.5%，連續(xù)3年負(fù)增長。

　　盡管土地購置面積負(fù)增長，但2021年土地成交價(jià)款（賣地收入）17756億元，增長2.8%。2021年1-11月的土地購置費(fèi)（計(jì)入開發(fā)投資）同比微跌0.6%，預(yù)計(jì)全年土地購置費(fèi)略弱于2020年。土地購置面積下行，而土地成交價(jià)款保持增長，土地購置費(fèi)保持強(qiáng)大的韌性，一方面是近年來土地出讓越來越集中于幾大都市圈和熱點(diǎn)城市，導(dǎo)致土地單價(jià)在上升；另一方面，土地成交是賣地時(shí)的“適時(shí)統(tǒng)計(jì)”，開工時(shí)轉(zhuǎn)化為土地購置費(fèi)，才會(huì)計(jì)入開發(fā)投資。

　　目前，土地成交在增長，土地購置費(fèi)保持在高位，而新開工下降，意味著大量地塊并未開發(fā)。2022年，政策紓困下新開工大概率會(huì)回暖，土地購置費(fèi)會(huì)滯后增加，并助推開發(fā)投資繼續(xù)在高位徘徊。另外，隨著各地重視“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，加上竣工高峰期已經(jīng)到來，2021年房地產(chǎn)竣工面積自2013年以后再次超過10億平方米，達(dá)到10.14億平方米，同比增長11.2%，增速創(chuàng)2012年以來新高，竣工高峰助推安裝工程，也是開發(fā)投資的穩(wěn)定動(dòng)力。

　　從大周期來看，住房供求矛盾緩解，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到40平方米左右，城鎮(zhèn)化重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大城市化、都市圈化。大城市和都市圈住房供應(yīng)告別大拆大建，國家更多鼓勵(lì)存量資源利用和盤活、鼓勵(lì)租購并舉、“先租后買”的理性和健康消費(fèi)模式，增量開發(fā)和存量利用并舉并重。老舊小區(qū)改造、城市更新、保障性租賃住房籌建等等，都將成為開發(fā)投資新的支撐力量，預(yù)計(jì)未來開發(fā)投資規(guī)模將保持“高位平衡”、開發(fā)投資增速繼續(xù)弱勢(shì)增長。

　　再看商品房銷售規(guī)模。2021年，全國商品房銷售面積達(dá)到17.9億平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長1.9%，2018年以來一直保持3%以下的增速，且2021年以來累計(jì)增速一直保持下降態(tài)勢(shì)。主要原因在于，2021年下半年翹尾行情明顯，基數(shù)比較高，下半年單月同比連續(xù)6個(gè)月下降，12月單月負(fù)增長15.6%；另一方面，2021年10月份以后，部分房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期明顯悲觀。

　　2021年前三季度，商品房市場(chǎng)比較旺盛，特別是2021年上半年創(chuàng)下歷史上最好的“上半年樓市”，同比增速達(dá)27.7%。再加上，2021年底按揭貸款正�；�，各地紓困樓市，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，積累的購房需求得以釋放，奠定全年商品房成交“再創(chuàng)新高”的基調(diào)。從銷售金額來看，2021年，全國商品房銷售金額為18.19萬億，同比增長4.8%。銷售金額增幅大于銷售面積增幅，主要原因是，商品房成交區(qū)域越來越集中于東部及幾大都市圈，房價(jià)更高的東部區(qū)域占比比較大；另一方面，近年來商品住房價(jià)格再次上漲，2021年全國商品住房簡單均價(jià)同比上漲2.8%。

　　2021年，開發(fā)商到位資金同比增長4.2%，增速創(chuàng)2015年以來新低。其中，占資金來源12%的國內(nèi)貸款同比增速為-12.7%，為歷史最低。主要原因在于2021年前期各大銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控資金流向地產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)下降；2021年三季度以后，部分開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出，銀行“惜貸”情緒明顯，開發(fā)貸投放下降。隨著信貸管控嚴(yán)格，開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向“內(nèi)源融資”，即銷售回款，近年來占比超過了50%，2021年占比達(dá)到56%。2021年，主要以銷售回款為主的其他資金（定金預(yù)收款、按揭貸款）同比增長9.2%，成為資金環(huán)境嚴(yán)峻情況下開發(fā)商資金來源能夠低位增長的關(guān)鍵。隨著按揭貸款正�；�，監(jiān)管部門支持開發(fā)項(xiàng)目合理融資需求，加上并購貸、并購專項(xiàng)債將漸次落地，以及近期商品房銷售觸底，2022年上半年到位資金或有所改善。

　　總之，盡管2021年上下半年房地產(chǎn)出現(xiàn)了波動(dòng)，但從全年來看，整體在高位上保持了平衡和平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。重點(diǎn)指標(biāo)比如開發(fā)投資、銷售等在歷史高位上保持了連續(xù)幾年弱勢(shì)增長的態(tài)勢(shì)，積極貫徹了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長效機(jī)制。部分指標(biāo)比如房地產(chǎn)新開工、土地出讓等出現(xiàn)了下滑，不利于后期商品房供應(yīng)和開發(fā)投資穩(wěn)定，但主要是由于市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)所導(dǎo)致的。另外，房地產(chǎn)靠新增供地、新房開發(fā)維持的高舉高打的運(yùn)行局面，正在面臨全面觸頂?shù)膽B(tài)勢(shì)，從住房供求關(guān)系、居民杠桿率、告別大拆大建等因素來看，未來或?qū)⒚媾R下行的局面。但同時(shí)要看到，一方面老舊小區(qū)改造、城市更新、保障性租賃住房籌建等存量盤活將部分對(duì)沖下滑；另一方面，隨著人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需區(qū)域也開始轉(zhuǎn)向這些地區(qū)，并將伴隨公共服務(wù)均等化，居住社區(qū)建設(shè)等，促進(jìn)行業(yè)從投資向住房消費(fèi)轉(zhuǎn)型。