借鑒J-REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 為實(shí)體經(jīng)濟(jì)引源頭活水

　　3%至6%

　　20年來(lái)，J-REITs收益率一直高于日本政府債券以及東京證交所市場(chǎng)一部股票收益率，基本維持在3%至6%水平。

　　J-REITs是日本版不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。J-REITs市場(chǎng)2001年建立后經(jīng)歷20年蓬勃發(fā)展，已成為全球第二大REITs市場(chǎng)。我國(guó)基建公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，總結(jié)J-REITs的市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可為國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)展提供較好的借鑒與參考，也可以幫助我們更好地理解公募REITs發(fā)展趨勢(shì)，從而做出前瞻性決策。

　　市值規(guī)模居亞洲第一

　　J-REITs市場(chǎng)20年來(lái)不斷發(fā)展完善，目前市值規(guī)模居亞洲第一、世界第二。據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)證券化協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2021年11月30日，東京證券交易所共有61只J-REITs，總市值16.42萬(wàn)億日元（約0.92萬(wàn)億元人民幣；按當(dāng)日我國(guó)央行匯率中間價(jià)100日元=5.6046人民幣計(jì)算）；共涉及4422套物業(yè)資產(chǎn)，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模為21.14萬(wàn)億日元（約1.18萬(wàn)億元人民幣）。

　　20年來(lái)，J-REITs收益率一直高于日本政府債券以及東京證交所市場(chǎng)一部股票收益率，基本維持在3%至6%水平。據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2021年11月J-REITs的平均預(yù)期股息收益率為3.61%，高于東京證交所市場(chǎng)一部股票1.87%的收益率及10年期政府債券0.05%的收益率。

　　東京證券交易所自2014年8月以來(lái)，分別以2月和8月的最后一天為基準(zhǔn)進(jìn)行J-REITs投資者信息調(diào)查，匯總并公布按投資者類型劃分的交易狀態(tài)和投資規(guī)模。根據(jù)其最新的調(diào)查報(bào)告：截至2021年2月底，J-REITs總市值為15.64萬(wàn)億日元（約0.88萬(wàn)億元人民幣），較上次調(diào)查增長(zhǎng)13.8%。其中，信托銀行持有的J-REITs市值增長(zhǎng)12.7%，占總市值比重為44%；海外機(jī)構(gòu)持有市值增長(zhǎng)16.2%，占總市值比重為24.5%；個(gè)人及其他投資者持有市值增長(zhǎng)15.2%，占總市值比重為7.8%。

　　受日本政府多部門(mén)監(jiān)管

　　在J-REITs設(shè)立之前，發(fā)起人需向日本國(guó)土交通省申請(qǐng)建筑房屋用地許可及不動(dòng)產(chǎn)委托代理買(mǎi)賣(mài)交易許可，同時(shí)在日本金融廳進(jìn)行登記注冊(cè)，申請(qǐng)取得投資運(yùn)營(yíng)金融產(chǎn)品許可，成為日本投資信托協(xié)會(huì)會(huì)員。J-REITs設(shè)立后需接受日本金融廳、財(cái)務(wù)省、交易所等部門(mén)的監(jiān)管，定期提交監(jiān)管報(bào)告。

　　國(guó)土交通省對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督主要體現(xiàn)在指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，整備不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)，監(jiān)管房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易等。金融廳對(duì)J-REITs的監(jiān)管主要體現(xiàn)在構(gòu)建投資者保護(hù)制度，構(gòu)建信息披露的監(jiān)督和管理機(jī)制，強(qiáng)化并監(jiān)管證券交易所的自主規(guī)制機(jī)能，構(gòu)建對(duì)不正當(dāng)交易的監(jiān)管和處罰機(jī)制。財(cái)務(wù)省在J-REITs領(lǐng)域主要負(fù)責(zé)制定相關(guān)稅務(wù)制度并進(jìn)行監(jiān)管。財(cái)務(wù)省出臺(tái)的公司法是日本不動(dòng)產(chǎn)證券化最重要的法律之一。

　　此外，東京證券交易所規(guī)定，J-REITs的發(fā)行人應(yīng)及時(shí)、適當(dāng)?shù)嘏�露與投資公司或資產(chǎn)管理公司有關(guān)的信息和資產(chǎn)管理細(xì)節(jié)。信息披露包括但不限于與J-REITs和資產(chǎn)管理公司等相關(guān)的信息、與投資公司收益相關(guān)的信息、上市不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理資產(chǎn)等相關(guān)信息。同時(shí)，與J-REITs發(fā)行人相關(guān)的管理制度及結(jié)構(gòu)的報(bào)告必須公開(kāi)供公眾查閱，以便投資者及時(shí)了解有關(guān)信息。

　　諸多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒

　　我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs起步較晚，可借鑒相對(duì)成熟的J-REITs市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，重視多層次機(jī)構(gòu)投資者的培育，構(gòu)建公募REITs規(guī)范監(jiān)管體系，強(qiáng)化公募REITs信息披露制度，推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，從而更好地盤(pán)活存量資產(chǎn)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是基建投資帶來(lái)源頭活水。

　　在日本政府及央行作為投資主體的強(qiáng)力支持下，J-REITs市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步發(fā)展，投資者認(rèn)可度持續(xù)提升。2009年，日本政府設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)安定化基金，主要投資J-REITs市場(chǎng)；同期，日本央行專門(mén)設(shè)立購(gòu)買(mǎi)J-REITs的股票基金。2014年1月，日本設(shè)立“日本個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶”計(jì)劃，允許該賬戶投資J-REITs。2014年4月，政府養(yǎng)老金投資基金逐步開(kāi)始投資J-REITs。

　　無(wú)論機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者，對(duì)J-REITs的參與度均較高。歷史數(shù)據(jù)顯示，信托銀行及海外機(jī)構(gòu)合計(jì)持有比重為70%，機(jī)構(gòu)投資者為J-REITs市場(chǎng)的主力軍。不過(guò)，對(duì)信托銀行所管理的投資信托進(jìn)行穿透后發(fā)現(xiàn)，其主要持有人為個(gè)人投資者，此部分投資信托占總市值比重約34.7%。

　　REITs是市場(chǎng)化定價(jià)品種，而市場(chǎng)化定價(jià)的基礎(chǔ)在于底層資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。因此，各相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，構(gòu)建明確的公募REITs信息披露規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一信息披露報(bào)告形式和內(nèi)容。