借鑒J-REITs發(fā)展經(jīng)驗 為實體經(jīng)濟引源頭活水

　　3%至6%

　　20年來，J-REITs收益率一直高于日本政府債券以及東京證交所市場一部股票收益率，基本維持在3%至6%水平。

　　J-REITs是日本版不動產(chǎn)投資信托基金。J-REITs市場2001年建立后經(jīng)歷20年蓬勃發(fā)展，已成為全球第二大REITs市場。我國基建公募REITs市場剛剛起步，總結(jié)J-REITs的市場發(fā)展經(jīng)驗可為國內(nèi)公募REITs發(fā)展提供較好的借鑒與參考，也可以幫助我們更好地理解公募REITs發(fā)展趨勢，從而做出前瞻性決策。

　　市值規(guī)模居亞洲第一

　　J-REITs市場20年來不斷發(fā)展完善，目前市值規(guī)模居亞洲第一、世界第二。據(jù)日本不動產(chǎn)證券化協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2021年11月30日，東京證券交易所共有61只J-REITs，總市值16.42萬億日元（約0.92萬億元人民幣；按當日我國央行匯率中間價100日元=5.6046人民幣計算）；共涉及4422套物業(yè)資產(chǎn)，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模為21.14萬億日元（約1.18萬億元人民幣）。

　　20年來，J-REITs收益率一直高于日本政府債券以及東京證交所市場一部股票收益率，基本維持在3%至6%水平。據(jù)日本不動產(chǎn)投資信托基金協(xié)會數(shù)據(jù)，2021年11月J-REITs的平均預(yù)期股息收益率為3.61%，高于東京證交所市場一部股票1.87%的收益率及10年期政府債券0.05%的收益率。

　　東京證券交易所自2014年8月以來，分別以2月和8月的最后一天為基準進行J-REITs投資者信息調(diào)查，匯總并公布按投資者類型劃分的交易狀態(tài)和投資規(guī)模。根據(jù)其最新的調(diào)查報告：截至2021年2月底，J-REITs總市值為15.64萬億日元（約0.88萬億元人民幣），較上次調(diào)查增長13.8%。其中，信托銀行持有的J-REITs市值增長12.7%，占總市值比重為44%；海外機構(gòu)持有市值增長16.2%，占總市值比重為24.5%；個人及其他投資者持有市值增長15.2%，占總市值比重為7.8%。

　　受日本政府多部門監(jiān)管

　　在J-REITs設(shè)立之前，發(fā)起人需向日本國土交通省申請建筑房屋用地許可及不動產(chǎn)委托代理買賣交易許可，同時在日本金融廳進行登記注冊，申請取得投資運營金融產(chǎn)品許可，成為日本投資信托協(xié)會會員。J-REITs設(shè)立后需接受日本金融廳、財務(wù)省、交易所等部門的監(jiān)管，定期提交監(jiān)管報告。

　　國土交通省對不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督主要體現(xiàn)在指導(dǎo)不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，整備不動產(chǎn)投資市場相關(guān)業(yè)務(wù)，監(jiān)管房地產(chǎn)的開發(fā)、交易等。金融廳對J-REITs的監(jiān)管主要體現(xiàn)在構(gòu)建投資者保護制度，構(gòu)建信息披露的監(jiān)督和管理機制，強化并監(jiān)管證券交易所的自主規(guī)制機能，構(gòu)建對不正當交易的監(jiān)管和處罰機制。財務(wù)省在J-REITs領(lǐng)域主要負責制定相關(guān)稅務(wù)制度并進行監(jiān)管。財務(wù)省出臺的公司法是日本不動產(chǎn)證券化最重要的法律之一。

　　此外，東京證券交易所規(guī)定，J-REITs的發(fā)行人應(yīng)及時、適當?shù)嘏�露與投資公司或資產(chǎn)管理公司有關(guān)的信息和資產(chǎn)管理細節(jié)。信息披露包括但不限于與J-REITs和資產(chǎn)管理公司等相關(guān)的信息、與投資公司收益相關(guān)的信息、上市不動產(chǎn)投資信托基金管理資產(chǎn)等相關(guān)信息。同時，與J-REITs發(fā)行人相關(guān)的管理制度及結(jié)構(gòu)的報告必須公開供公眾查閱，以便投資者及時了解有關(guān)信息。

　　諸多經(jīng)驗值得借鑒

　　我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs起步較晚，可借鑒相對成熟的J-REITs市場發(fā)展經(jīng)驗，重視多層次機構(gòu)投資者的培育，構(gòu)建公募REITs規(guī)范監(jiān)管體系，強化公募REITs信息披露制度，推動公募REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展，從而更好地盤活存量資產(chǎn)，為實體經(jīng)濟特別是基建投資帶來源頭活水。

　　在日本政府及央行作為投資主體的強力支持下，J-REITs市場規(guī)模穩(wěn)步發(fā)展，投資者認可度持續(xù)提升。2009年，日本政府設(shè)立不動產(chǎn)市場安定化基金，主要投資J-REITs市場；同期，日本央行專門設(shè)立購買J-REITs的股票基金。2014年1月，日本設(shè)立“日本個人儲蓄賬戶”計劃，允許該賬戶投資J-REITs。2014年4月，政府養(yǎng)老金投資基金逐步開始投資J-REITs。

　　無論機構(gòu)或個人投資者，對J-REITs的參與度均較高。歷史數(shù)據(jù)顯示，信托銀行及海外機構(gòu)合計持有比重為70%，機構(gòu)投資者為J-REITs市場的主力軍。不過，對信托銀行所管理的投資信托進行穿透后發(fā)現(xiàn)，其主要持有人為個人投資者，此部分投資信托占總市值比重約34.7%。

　　REITs是市場化定價品種，而市場化定價的基礎(chǔ)在于底層資產(chǎn)價值的真實性與準確性。因此，各相關(guān)部門應(yīng)加強溝通協(xié)調(diào)，構(gòu)建明確的公募REITs信息披露規(guī)范標準，統(tǒng)一信息披露報告形式和內(nèi)容。