中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)
研究報(bào)告內(nèi)容摘要：
核心觀點(diǎn)
新華社近日?qǐng)?bào)道，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。我們認(rèn)為本次監(jiān)管加碼，是融資環(huán)境整體寬松下的政策預(yù)對(duì)沖。在流動(dòng)性可能更加寬松的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資不宜過松。我們相信，高信用企業(yè)的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。
▍房地產(chǎn)信托融資余額快速上升，新增房地產(chǎn)信托比例擴(kuò)大。2019 年一季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額達(dá)到 2.81 萬億，占總余額比例由 2016 年底的 8.19%上升到 14.75%。6 月新發(fā)行信托投向房地產(chǎn)業(yè)的占比達(dá)到了 44.42%。而銀行貸款和公開市場(chǎng)債券發(fā)行市場(chǎng)也都相對(duì)充裕。
▍融資整體寬松下，監(jiān)管加碼對(duì)沖。我們認(rèn)為本次監(jiān)管加碼，是融資環(huán)境整體寬松的政策預(yù)對(duì)沖。如果未來有機(jī)會(huì)降準(zhǔn)，釋放流動(dòng)性，甚至在長遠(yuǎn)的未來有利率下降的可能，則提前布局避免資金過度流入地產(chǎn)行業(yè)的確有必要。
▍信用分層，高信用能力成核心競爭力。市場(chǎng)對(duì)于高信用評(píng)級(jí)主體偏好反而繼續(xù)上升。二季度，AAA 級(jí)主體發(fā)行債券規(guī)模比例上升到 52.44%，AAA 級(jí)主體債券與 AA+級(jí)債券利差反而繼續(xù)擴(kuò)大。而信用是公司短期難以快速改變的核心能力。只能透過更加公開透明的持續(xù)經(jīng)營來獲得，無法透過推動(dòng)銷售數(shù)字狂飆突進(jìn)來獲得，也無法透過財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)節(jié)來獲得。高信用，不等于大規(guī)模。
▍行業(yè)影響可控，個(gè)體從信用分化到業(yè)績分化。在融資邊際緊縮的情況下，高信用公司和低信用能力公司的業(yè)績分化或?qū)⒏用黠@。我們相信，即使政策進(jìn)一步收緊，對(duì)于信用資質(zhì)高的龍頭公司而言，也能保持低成本的公開市場(chǎng)融資能力。對(duì)于中小公司而言，其融資成本在去年以來就沒出現(xiàn)過明顯下降，而隨著政策收緊，勢(shì)必將推高企業(yè)真實(shí)資金成本。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)融資超預(yù)期收緊；市場(chǎng)流動(dòng)性環(huán)境發(fā)生巨大變化。
▍投資策略。目前行業(yè)基本面穩(wěn)健，開發(fā)企業(yè)的估值具備吸引力。我們建議積極參與具高信用能力，藍(lán)籌開發(fā)企業(yè)的反彈機(jī)會(huì)，重點(diǎn)推薦華夏幸福、招商蛇口、萬科 A、龍湖集團(tuán)等公司。
