中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評
研究報告內(nèi)容摘要：
核心觀點
新華社近日報道，銀保監(jiān)會針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。我們認為本次監(jiān)管加碼，是融資環(huán)境整體寬松下的政策預對沖。在流動性可能更加寬松的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資不宜過松。我們相信，高信用企業(yè)的價值將進一步凸顯。
▍房地產(chǎn)信托融資余額快速上升，新增房地產(chǎn)信托比例擴大。2019 年一季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額達到 2.81 萬億，占總余額比例由 2016 年底的 8.19%上升到 14.75%。6 月新發(fā)行信托投向房地產(chǎn)業(yè)的占比達到了 44.42%。而銀行貸款和公開市場債券發(fā)行市場也都相對充裕。
▍融資整體寬松下，監(jiān)管加碼對沖。我們認為本次監(jiān)管加碼，是融資環(huán)境整體寬松的政策預對沖。如果未來有機會降準，釋放流動性，甚至在長遠的未來有利率下降的可能，則提前布局避免資金過度流入地產(chǎn)行業(yè)的確有必要。
▍信用分層，高信用能力成核心競爭力。市場對于高信用評級主體偏好反而繼續(xù)上升。二季度，AAA 級主體發(fā)行債券規(guī)模比例上升到 52.44%，AAA 級主體債券與 AA+級債券利差反而繼續(xù)擴大。而信用是公司短期難以快速改變的核心能力。只能透過更加公開透明的持續(xù)經(jīng)營來獲得，無法透過推動銷售數(shù)字狂飆突進來獲得，也無法透過財務報表調(diào)節(jié)來獲得。高信用，不等于大規(guī)模。
▍行業(yè)影響可控，個體從信用分化到業(yè)績分化。在融資邊際緊縮的情況下，高信用公司和低信用能力公司的業(yè)績分化或?qū)⒏用黠@。我們相信，即使政策進一步收緊，對于信用資質(zhì)高的龍頭公司而言，也能保持低成本的公開市場融資能力。對于中小公司而言，其融資成本在去年以來就沒出現(xiàn)過明顯下降，而隨著政策收緊，勢必將推高企業(yè)真實資金成本。
▍風險因素：房地產(chǎn)融資超預期收緊；市場流動性環(huán)境發(fā)生巨大變化。
▍投資策略。目前行業(yè)基本面穩(wěn)健，開發(fā)企業(yè)的估值具備吸引力。我們建議積極參與具高信用能力，藍籌開發(fā)企業(yè)的反彈機會，重點推薦華夏幸福、招商蛇口、萬科 A、龍湖集團等公司。
