萬科試水集體土地 建設(shè)租賃住房新模式

　　萬科北京泊寓成壽寺社區(qū)近日開放，成為全國(guó)首個(gè)落地的集體土地租賃住房項(xiàng)目。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，長(zhǎng)租房行業(yè)目前在加速洗牌。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年16家中小企業(yè)倒閉。其中，11家是“高收低出”模式導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈斷裂。

　　試水新模式

　　萬科北京泊寓成壽寺社區(qū)項(xiàng)目是北京成壽寺村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與萬科合作，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。因此，萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本，降低了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

　　萬科介紹，項(xiàng)目作為萬科參與的北京市租賃住房供地中最優(yōu)質(zhì)的地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，租金均價(jià)3600元/月/套起，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70%至80%。首批入市的235套公寓已全部租罄。第二批公寓已啟動(dòng)預(yù)租，計(jì)劃于四季度全部入市。

　　萬科集團(tuán)合伙人劉肖表示，參與集體土地租賃住房項(xiàng)目的初衷是希望給年輕人一個(gè)有家的城市，讓房租不超過年輕人收入的三分之一，大約3000元/月，地鐵通勤在40分鐘以內(nèi)，同時(shí)兼顧對(duì)品質(zhì)和個(gè)性的需求。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，與以往開發(fā)商拿地建設(shè)投資不同，利用集體土地建設(shè)租賃住房的優(yōu)勢(shì)是，節(jié)省了土地獲取的成本，從而可以降低租客的成本。目前，集體土地建設(shè)租賃住房還處于起步推進(jìn)階段，需要政策和機(jī)制上的創(chuàng)新。該項(xiàng)目推進(jìn)過程中開展了很多有益實(shí)踐。比如，土地供應(yīng)方式、建設(shè)資金籌措等方面都有一些新的嘗試。審批手續(xù)辦理方面，借助北京市優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境相關(guān)政策，將集體土地租賃房項(xiàng)目納入“多規(guī)合一”協(xié)調(diào)平臺(tái)，簡(jiǎn)化手續(xù)辦理流程。

　　行業(yè)加速洗牌

　　業(yè)內(nèi)人士指出，2020年是長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的分水嶺，開始劇烈洗牌，同時(shí)租金下降周期開始。集體土地長(zhǎng)租投資和經(jīng)營(yíng)將是公寓REITs的一條路徑。

　　7月7日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，近年來一些不規(guī)范的長(zhǎng)租公寓或住房租賃企業(yè)，為了快速籌集資金，采用房租“高進(jìn)低出”（即高租金向房東收房，低租金向租客出租）、“長(zhǎng)收短付”（即向租客收取3個(gè)月以上的租金，向房東按月支付租金）的經(jīng)營(yíng)模式。這種模式不可持續(xù)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，會(huì)給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。一些不法企業(yè)和個(gè)人還利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)提醒，社會(huì)大眾以及廣大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其人員，在房屋出租、承租以及提供租賃中介服務(wù)過程中，務(wù)必謹(jǐn)防此類陷阱，免遭經(jīng)濟(jì)損失，防止房屋租賃糾紛纏身。

　　“長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的股權(quán)融資風(fēng)口基本已經(jīng)過去，中小企業(yè)獲得投資較困難。”貝殼研究院分析師黃卉指出，公司債券利率較低，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)住房租賃領(lǐng)域融資的首要渠道。長(zhǎng)租公寓行業(yè)分化加劇，集中度不斷提高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，尾部中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)生存面臨考驗(yàn)。

　　貝殼找房指出，上半年住房租賃領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，融資主體均為開發(fā)商。從2019年開始，進(jìn)行股權(quán)融資的企業(yè)均為行業(yè)頭部企業(yè)，融資輪次多、單次融資金額大。