理性參與REITs投資 促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展

　　自2020年4月30日國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》以來，公募REITs試點(diǎn)工作有條不紊地推進(jìn)，并取得了較為矚目的成績。

　　詢價(jià)機(jī)制

　　REITs是一種權(quán)益型、低門檻的創(chuàng)新型公募基金，采用封閉式運(yùn)作、投資標(biāo)的明確、上市交易等特征使其具備股票的諸多特點(diǎn)，其發(fā)行模式也參照了IPO的詢價(jià)發(fā)行機(jī)制，與傳統(tǒng)的公募基金區(qū)別較大。詢價(jià)機(jī)制能夠較好地反映機(jī)構(gòu)投資人對產(chǎn)品的估值判斷，是通過市場化方式解決基金發(fā)行定價(jià)的有利嘗試。

　　REITs的發(fā)售對象分為三類，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者、公眾投資者。戰(zhàn)略投資者主要包括原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方、與原始權(quán)益人經(jīng)營業(yè)務(wù)具有戰(zhàn)略合作關(guān)系或長期合作愿景的大型企業(yè)、政府專項(xiàng)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等，戰(zhàn)略投資者具有較強(qiáng)長期投資意愿，對價(jià)格短期波動(dòng)敏感度較低，有助于發(fā)行后REITs價(jià)格的穩(wěn)定。網(wǎng)下投資者多為專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人，通過詢價(jià)參與產(chǎn)品定價(jià)的過程。在詢價(jià)過程中，網(wǎng)下投資人需要根據(jù)基金管理人和財(cái)務(wù)顧問事先確定的詢價(jià)區(qū)間，填報(bào)價(jià)格和對應(yīng)的認(rèn)購規(guī)模，基金管理人和財(cái)務(wù)顧問根據(jù)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)的報(bào)價(jià)和認(rèn)購規(guī)模，確定REITs的最終發(fā)行價(jià)格。

　　定價(jià)核心

　　REITs的本質(zhì)是資產(chǎn)的上市，從投資人角度看，其通過持有REITs份額穿透投資于底層資產(chǎn)的所有權(quán)，并獲得未來資產(chǎn)的運(yùn)營和增值收益。相較于股票，REITs主要由基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金和收費(fèi)作為分紅的收入來源，由底層資產(chǎn)的增值潛力為產(chǎn)品內(nèi)涵價(jià)值的增長創(chuàng)造機(jī)會(huì)，底層資產(chǎn)的質(zhì)量和管理人的運(yùn)營能力，成為產(chǎn)品價(jià)值判斷的關(guān)鍵。

　　本次試點(diǎn)工作篩選資產(chǎn)的主要標(biāo)準(zhǔn)包括資產(chǎn)成熟度高、持有及運(yùn)營合法合規(guī)、現(xiàn)金流回報(bào)合理，以及良好的行業(yè)發(fā)展前景，首批試點(diǎn)項(xiàng)目均較好滿足了上述標(biāo)準(zhǔn)。就試點(diǎn)項(xiàng)目初始發(fā)行情況看，資產(chǎn)的合理評估價(jià)值和每年現(xiàn)金流分派率等定價(jià)的重要參考指標(biāo)成為投資人關(guān)注的重點(diǎn)。詢價(jià)公告顯示，基金管理人和財(cái)務(wù)顧問針對REITs份額的詢價(jià)均圍繞事先確定的底層資產(chǎn)評估值展開，詢價(jià)區(qū)間基于資產(chǎn)評估值上下小幅波動(dòng)。

　　派息率差異

　　中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類。一般來說，REITs的收益可拆解為股息收益和增值收益兩部分，分別體現(xiàn)來自資產(chǎn)的現(xiàn)金分派和價(jià)值變動(dòng)。對于倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類REITs，除股息收益率，未來租金的增長也可能帶來底層資產(chǎn)的增值；類似高速公路的經(jīng)營權(quán)類REITs則以股息收益為主，其經(jīng)營權(quán)價(jià)值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。鑒于上述兩類產(chǎn)品在增值收益預(yù)期上的差異，我們發(fā)現(xiàn)一般經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的派息率較產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品更高，這是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品具備相對顯著的增值收益潛力，未在派息中予以體現(xiàn)。

　　理性看待上市后價(jià)格波動(dòng)

　　從海外成熟市場經(jīng)驗(yàn)看，REITs資產(chǎn)屬性強(qiáng)、分紅比例高、收益穩(wěn)定等特點(diǎn)天然契合價(jià)值投資理念，也是進(jìn)行資產(chǎn)配置、分散投資風(fēng)險(xiǎn)的理想標(biāo)的，REITs投資人以追求長期穩(wěn)定回報(bào)的機(jī)構(gòu)投資人為主，部分公眾投資人將其作為儲(chǔ)蓄的替代品，也說明REITs適合長期投資。

　　我國REITs市場建設(shè)處于起步階段，首批試點(diǎn)項(xiàng)目上市后走勢較為難測，投資人應(yīng)理性對待價(jià)格波動(dòng)，關(guān)注長期投資價(jià)值。我們希望在監(jiān)管和市場機(jī)構(gòu)的共同推動(dòng)下，繼續(xù)做好投資人教育工作，引導(dǎo)REITs市場成長為健康、回歸價(jià)值本源的成熟市場。