機(jī)構(gòu)投資者參與公募REITs需關(guān)注五方面問(wèn)題

　　年初以來(lái)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)與審核配套制度頒布，審核工作穩(wěn)步推進(jìn)。近日，公募REITs制度體系搭建和技術(shù)系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作也基本就緒，首批項(xiàng)目漸行漸近，公募REITs這一全新投資工具“呼之欲出”。

　　機(jī)構(gòu)投資者是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的重要投資人，從機(jī)構(gòu)投資者視角看，參與公募REITs需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)問(wèn)題。

　　一是參與角色。機(jī)構(gòu)投資者可以通過(guò)“戰(zhàn)略配售”或“網(wǎng)下發(fā)售”投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。參與戰(zhàn)略配售的優(yōu)點(diǎn)是可以鎖定投資份額，缺點(diǎn)是無(wú)法參與詢(xún)價(jià)過(guò)程；參與網(wǎng)下發(fā)售的優(yōu)點(diǎn)是可以參與詢(xún)價(jià)，缺點(diǎn)是認(rèn)購(gòu)結(jié)果具有不確定性。機(jī)構(gòu)投資者需要綜合評(píng)估項(xiàng)目特點(diǎn)、投資偏好以及對(duì)發(fā)行價(jià)格的預(yù)期等因素，審慎決定以何種角色參與REITs投資。

　　二是預(yù)期收益�；�礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的收益主要來(lái)源于運(yùn)營(yíng)凈現(xiàn)金流的期間分配和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)增值兩部分。從收益率水平上看，試點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)3年現(xiàn)金流分派率應(yīng)不會(huì)低于4%。實(shí)務(wù)中，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于不同類(lèi)型資產(chǎn)的分紅率預(yù)期也有一定差異�；�礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目可以分為特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目（如收費(fèi)公路、污水處理等）和非特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等）。其中，特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目的收費(fèi)年限一般由協(xié)議約定或通過(guò)主管部門(mén)批復(fù)明確，在公募REITs存續(xù)期間，隨著基礎(chǔ)設(shè)施剩余收費(fèi)年限的縮短，資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也會(huì)逐漸下降，因此，特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目的收益中往往不存在資產(chǎn)增值部分，故投資人對(duì)其收益率預(yù)期一般會(huì)高于非特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

　　三是風(fēng)險(xiǎn)水平。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs兼有“權(quán)益”和“固收”兩種屬性，其投資風(fēng)險(xiǎn)水平一般介于股票和債券之間。投資人在進(jìn)行投資決策前需要綜合考慮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、底層資產(chǎn)、收益測(cè)算和參與機(jī)構(gòu)等各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因素。值得關(guān)注的是，不同于傳統(tǒng)的投資標(biāo)的，公募REITs投資人還需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的“委托代理風(fēng)險(xiǎn)”。目前市場(chǎng)上的基金管理人大都不具有基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，一般都會(huì)聘請(qǐng)外部管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。外部管理機(jī)構(gòu)的盡職程度和運(yùn)營(yíng)水平將直接影響到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流。因此，投資人在投資決策前，需要仔細(xì)研讀《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)交易文件，重點(diǎn)評(píng)估委托管理的合規(guī)盡責(zé)風(fēng)險(xiǎn)。

　　四是退出可行。公募REITs投資中，投資人最關(guān)心的問(wèn)題還有退出的可行性。滬深交易所推出的業(yè)務(wù)細(xì)則中，明確基礎(chǔ)設(shè)施基金可采用競(jìng)價(jià)、大宗和詢(xún)價(jià)等交易所認(rèn)可的交易方式交易。此外，公募REITs還引入質(zhì)押協(xié)議回購(gòu)和流動(dòng)性服務(wù)機(jī)制，從而提高產(chǎn)品的投資吸引力。例如，通過(guò)充分合理的做市機(jī)制，可以熨平交易價(jià)格的小額非理性波動(dòng)。投資人在投資REITs前，需要綜合評(píng)估產(chǎn)品的流動(dòng)性和退出的可行性。

　　五是投資實(shí)務(wù)。據(jù)了解，市場(chǎng)上主要的機(jī)構(gòu)投資者目前均已開(kāi)展公募REITs投資的準(zhǔn)備工作，包括制定內(nèi)部投決制度、搭建相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)等。此外，投資者在實(shí)操中還應(yīng)關(guān)注會(huì)計(jì)核算、交易價(jià)格等方面。對(duì)于以資管產(chǎn)品參與REITs投資的，還需注意凈值管理、期限匹配等問(wèn)題。

　　總的來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs既肩負(fù)著盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施的重任，也承載著資本市場(chǎng)的期待。公募REITs作為全新的投資品種，填補(bǔ)了資本市場(chǎng)的空白，拓寬了投資人的投資邊界。為保障我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，監(jiān)管和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)需要共同努力，打造良好的投資環(huán)境，把公募REITs投資者關(guān)注的要點(diǎn)，作為全市場(chǎng)共同努力的方向。