機構(gòu)投資者參與公募REITs需關(guān)注五方面問題

　　年初以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目申報與審核配套制度頒布，審核工作穩(wěn)步推進。近日，公募REITs制度體系搭建和技術(shù)系統(tǒng)的準備工作也基本就緒，首批項目漸行漸近，公募REITs這一全新投資工具“呼之欲出”。

　　機構(gòu)投資者是我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的重要投資人，從機構(gòu)投資者視角看，參與公募REITs需要重點關(guān)注以下幾個問題。

　　一是參與角色。機構(gòu)投資者可以通過“戰(zhàn)略配售”或“網(wǎng)下發(fā)售”投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。參與戰(zhàn)略配售的優(yōu)點是可以鎖定投資份額，缺點是無法參與詢價過程；參與網(wǎng)下發(fā)售的優(yōu)點是可以參與詢價，缺點是認購結(jié)果具有不確定性。機構(gòu)投資者需要綜合評估項目特點、投資偏好以及對發(fā)行價格的預(yù)期等因素，審慎決定以何種角色參與REITs投資。

　　二是預(yù)期收益�；�礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的收益主要來源于運營凈現(xiàn)金流的期間分配和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)增值兩部分。從收益率水平上看，試點項目預(yù)計未來3年現(xiàn)金流分派率應(yīng)不會低于4%。實務(wù)中，機構(gòu)投資者對于不同類型資產(chǎn)的分紅率預(yù)期也有一定差異�；�礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目可以分為特許經(jīng)營類項目（如收費公路、污水處理等）和非特許經(jīng)營項目（如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等）。其中，特許經(jīng)營類項目的收費年限一般由協(xié)議約定或通過主管部門批復(fù)明確，在公募REITs存續(xù)期間，隨著基礎(chǔ)設(shè)施剩余收費年限的縮短，資產(chǎn)的評估價值也會逐漸下降，因此，特許經(jīng)營類項目的收益中往往不存在資產(chǎn)增值部分，故投資人對其收益率預(yù)期一般會高于非特許經(jīng)營項目。

　　三是風險水平。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs兼有“權(quán)益”和“固收”兩種屬性，其投資風險水平一般介于股票和債券之間。投資人在進行投資決策前需要綜合考慮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、底層資產(chǎn)、收益測算和參與機構(gòu)等各類風險因素。值得關(guān)注的是，不同于傳統(tǒng)的投資標的，公募REITs投資人還需重點關(guān)注項目運營管理中的“委托代理風險”。目前市場上的基金管理人大都不具有基礎(chǔ)設(shè)施運營管理經(jīng)驗，一般都會聘請外部管理機構(gòu)進行基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營管理。外部管理機構(gòu)的盡職程度和運營水平將直接影響到項目的運營現(xiàn)金流。因此，投資人在投資決策前，需要仔細研讀《運營管理服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)交易文件，重點評估委托管理的合規(guī)盡責風險。

　　四是退出可行。公募REITs投資中，投資人最關(guān)心的問題還有退出的可行性。滬深交易所推出的業(yè)務(wù)細則中，明確基礎(chǔ)設(shè)施基金可采用競價、大宗和詢價等交易所認可的交易方式交易。此外，公募REITs還引入質(zhì)押協(xié)議回購和流動性服務(wù)機制，從而提高產(chǎn)品的投資吸引力。例如，通過充分合理的做市機制，可以熨平交易價格的小額非理性波動。投資人在投資REITs前，需要綜合評估產(chǎn)品的流動性和退出的可行性。

　　五是投資實務(wù)。據(jù)了解，市場上主要的機構(gòu)投資者目前均已開展公募REITs投資的準備工作，包括制定內(nèi)部投決制度、搭建相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)等。此外，投資者在實操中還應(yīng)關(guān)注會計核算、交易價格等方面。對于以資管產(chǎn)品參與REITs投資的，還需注意凈值管理、期限匹配等問題。

　　總的來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs既肩負著盤活基礎(chǔ)設(shè)施的重任，也承載著資本市場的期待。公募REITs作為全新的投資品種，填補了資本市場的空白，拓寬了投資人的投資邊界。為保障我國公募REITs市場的長遠發(fā)展，監(jiān)管和市場機構(gòu)需要共同努力，打造良好的投資環(huán)境，把公募REITs投資者關(guān)注的要點，作為全市場共同努力的方向。