首批REITs上市 探路“彎道超車”

　　6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs帶著眾多投資者的熱盼，在滬深交易所上市交易。

　　當(dāng)前，諸多期待匯聚REITs。對(duì)于“戰(zhàn)配”機(jī)構(gòu)和專業(yè)投資者而言，在全球低利率時(shí)代，尋求一份長期的穩(wěn)健收益彌足珍貴；對(duì)于普通投資者而言，公募REITs的加入可使資產(chǎn)配置組合更豐富、多元；對(duì)于地方政府而言，盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，推進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，使命如磐；對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言，護(hù)佑多層次資本市場，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)新即動(dòng)力。

　　從全球REITs發(fā)展格局看，已有40多個(gè)國家和地區(qū)設(shè)立了REITs市場，REITs市值在2019年底突破2萬億美元，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎(chǔ)性金融產(chǎn)品。然而，從發(fā)展程度看，根據(jù)安永最新報(bào)告，美國是目前唯一被歸為成熟REITs市場的國家，其他發(fā)達(dá)國家或地區(qū)不占絕對(duì)優(yōu)勢，我國具有實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的潛力。

　　從全球REITs市場發(fā)展進(jìn)程看，約有近一半的REITs市場是本世紀(jì)第一個(gè)十年設(shè)立的，承載了“嫁接資本市場為實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資”和“部分資產(chǎn)處置與金融風(fēng)險(xiǎn)疏解”的功能。隨著這兩大基本功能經(jīng)過實(shí)證檢驗(yàn)，越來越多的國家和地區(qū)加入REITs市場設(shè)立大潮。

　　從產(chǎn)品設(shè)計(jì)機(jī)制看，由于底層資產(chǎn)必須是產(chǎn)權(quán)清晰完整的實(shí)體資產(chǎn)，必須能夠產(chǎn)生長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；收益分配一般不低于基金年度可分配利潤的90%；基金總資產(chǎn)不超過基金凈資產(chǎn)的140%；一系列安排使得REITs在全球市場具有了整體流動(dòng)性好、透明度高、分紅比例穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)收益特征鮮明等標(biāo)簽。

　　從收益水平看，根據(jù)彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年至2019年，美國、英國、日本、新加坡等國REITs市場所創(chuàng)造的年化收益率主要分布在9%至14%，并不遜色于相應(yīng)國家的主要股指回報(bào)，但波動(dòng)率顯著小于相應(yīng)國家的股票市場。

　　相對(duì)于全球REITs市場發(fā)展，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在盤活存量資產(chǎn)、化解金融風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)機(jī)制等方面，充分借鑒了海外市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)一步根據(jù)我國實(shí)際，開創(chuàng)了“公募+ABS”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　相對(duì)于其他國家和地區(qū)，我國有著更為豐富的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資額測算，截至2020年底我國基礎(chǔ)設(shè)施存量近130萬億元。分省區(qū)看，四川、山東、廣東、浙江、江蘇等11個(gè)省區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過5萬億元。以公路、鐵路為主的城市內(nèi)與城際間軌道交通，互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，污染物處理廠等設(shè)施為代表，都是REITs可投資標(biāo)的；未來若以8%的目標(biāo)水平衡量，則意味著一個(gè)超過10萬億元的潛在REITs市場，具有“彎道超車”的實(shí)力。

　　首批公募REITs上市，是試水，是探路，更是一種積極進(jìn)發(fā)的宣言。但這類產(chǎn)品定價(jià)的核心在于中長期價(jià)值的“錨定”，絕非是對(duì)短期交易價(jià)格的隨波逐流，甚至對(duì)于短期交易不見得非常“友好”，更不能懷著畢其功于一役的心態(tài)去“炒新”“炒缺”。