倉儲物流重塑新零售核心競爭力 華夏深國際REIT提前結(jié)束募集

　　歷經(jīng)城市化發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)崛起、全球化趨勢等時代背景，以電商為代表的新零售模式日漸興起，電商滲透率從2018年的21.8%增長至2023年11月的32.4%。

　　新零售業(yè)態(tài)成形，推動倉儲物流行業(yè)持續(xù)建設(shè)、升級，推動了倉儲物流行業(yè)的穩(wěn)健增長。憑借資產(chǎn)的稀缺性，倉儲物流企業(yè)使用創(chuàng)新金融工具走上前臺，為企業(yè)融資、盤活資金、提升運營能力提供更多的機會。截至6月18日，華夏深國際REIT公眾投資者累計有效認購規(guī)模，已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，提前結(jié)束募集。

　　深國際副總裁革非表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出后，對深國際在建及待建項目的合規(guī)性要求大幅提升，經(jīng)營管理能力更加專業(yè)?！按舜瓮瞥龌A(chǔ)設(shè)施REITs，有利于深國際打通‘投建融管’全鏈條，強化倉儲物流業(yè)務(wù)實現(xiàn)長期、穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

　　穩(wěn)健：高標倉經(jīng)營數(shù)據(jù)穩(wěn)步增長

　　電商的興起，正在深度影響消費者的購物習(xí)慣。流量主播一天帶貨上萬件，GMV（商品交易總額）高達百萬元、千萬元級別，是新零售模式的一個縮影，其背后核心競爭力是倉儲物流行業(yè)的發(fā)展、升級。近年來，投資、建設(shè)專業(yè)的現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，經(jīng)歷了增量市場的快速增長階段，市場對高標倉的需求相當(dāng)旺盛。

　　在革非看來，一方面，倉儲物流的發(fā)展依托于電商的需求增長。杭州是電商行業(yè)最活躍的區(qū)域之一，杭州的居民消費力、電商滲透率在各大城市中排名靠前；另一方面，區(qū)域經(jīng)濟體量、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢，會直接影響倉儲物流的發(fā)展。貴陽倉儲物流的分撥范圍涵蓋了貴州全省人口，也是貴州與珠三角、長三角等外省地區(qū)商品流通的生命線，區(qū)域優(yōu)勢相當(dāng)明顯。

　　因此，深國際挑選的深國際物流港杭州（一期）項目、貴州·龍里項目均為高標倉，被選為華夏深國際REIT首發(fā)底層資產(chǎn)。其中，杭州（一期）項目以“物流+產(chǎn)業(yè)”為核心，位于杭州大江東產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、經(jīng)濟走廊帶，緊鄰蕭山機場、高速路口，出租情況處于杭州市倉儲物流第一梯隊；貴州·龍里項目地處貴州省“東出三湘，南下兩廣”的重要通用集散型貨運樞紐。

　　談及深圳等一線城市資產(chǎn)未能入選首發(fā)“陣容”時，革非表示，對于入池資產(chǎn)，首先要滿足合規(guī)性要求，其次是有經(jīng)濟可行性。由于大灣區(qū)的物流資產(chǎn)大都處于在建階段，多重因素綜合考慮，此次選擇了運營成熟的兩個項目?！昂贾?、貴州兩個項目資產(chǎn)既能實現(xiàn)穩(wěn)定的投資回報，也能滿足原始權(quán)益人回收現(xiàn)金流、獲取合理利潤的要求?！?/p>

　　招募說明書顯示，杭州、貴州項目大部分業(yè)態(tài)的租金收入逐年遞增，帶動經(jīng)營數(shù)據(jù)穩(wěn)步增長。截至2023年末，杭州、貴州項目近三年的年度出租率均超過87%，項目營業(yè)收入從2021年的1.1億元增至2023年1.13億元。經(jīng)預(yù)測，華夏深國際REIT在2024年、2025年的可供分配金額將達到0.7億元、0.72億元，凈現(xiàn)金流分派率分別為4.7%、4.81%。

　　艾瑞咨詢認為，國內(nèi)倉儲物流行業(yè)處于從增量市場高速發(fā)展階段，轉(zhuǎn)向存量市場轉(zhuǎn)型升級階段。由于核心區(qū)域高標倉供給增長有限，高標倉的租金費用穩(wěn)步上升，市場規(guī)模有望持續(xù)擴大。

　　專業(yè)：提升運管能力

　　如何實現(xiàn)穩(wěn)健的投資收益？倉儲物流項目的運營管理能力相當(dāng)重要。

　　投資前的項目選址很重要?！伴L期以來，公司與政府形成緊密的溝通，愿意聆聽政府的想法，提前參與到城市、物流規(guī)劃中。”革非說，深國際深耕倉儲物流行業(yè)，充分發(fā)揮國企優(yōu)勢，建立了可信賴的專業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與營運能力。公司將倉儲物流客戶類型拆分細化，讓倉儲物流在城市發(fā)展的作用得到進一步認識?！拔覀冊陧椖窟x址時，會考慮城市經(jīng)濟的發(fā)展程度、交通便捷性、區(qū)域生產(chǎn)與消費能力，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展同頻共生?！?/p>

　　開發(fā)建設(shè)階段，需要對項目規(guī)劃、庫房動線設(shè)計、室內(nèi)設(shè)備安裝、室外澆筑混凝土路面等細節(jié)進行深度設(shè)計優(yōu)化。經(jīng)過多年發(fā)展，國內(nèi)倉儲物流行業(yè)在高標倉園區(qū)進行了一系列標準化、規(guī)范化升級，形成可復(fù)制的倉儲物流柔性方案，以應(yīng)對差異化的產(chǎn)品需求。

　　在項目運營方面，革非表示，深國際重視培育優(yōu)質(zhì)大客戶，以獲取較為穩(wěn)定的租金收入，降低客戶服務(wù)成本；同時，招商中會適當(dāng)保持客戶的分散度，單一大客戶占比不超過項目總量的四分之一，以平滑大客戶退租對項目收入可能帶來的影響，減少風(fēng)險?！按送?，公司還提前儲備了不少優(yōu)質(zhì)客戶，應(yīng)對不時之需?！?/p>

　　長期：做大做強核心主業(yè)

　　革非認為，隨著宏觀政策進一步協(xié)同發(fā)力，相關(guān)政策措施持續(xù)落地生效，物流行業(yè)成本將持續(xù)下降，有望激發(fā)更大的市場空間，推動物流業(yè)更好地服務(wù)實體經(jīng)濟，促進居民消費持續(xù)復(fù)蘇。

　　國務(wù)院國資委此前提出，國有資產(chǎn)管理從管資產(chǎn)轉(zhuǎn)向管資本。對此，深國際早已運用金融工具，以戰(zhàn)略投資者身份參與了紅土創(chuàng)新鹽田港REIT投資，推出倉儲物流Pre-REITs。“深國際依然圍繞倉儲物流核心主業(yè)，進行資產(chǎn)證券化的探索與實踐。我們通過建立以公募REITs為主、私募基金為輔、靈活配置類REITs等產(chǎn)品的物流基金體系，盤活存量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，培養(yǎng)自身更大、更強的投資能力，實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！备锓钦f。

　　“此次推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs，為深國際控制負債率提供了有效途徑，打通了‘投建融管’全鏈條，完善集團重資產(chǎn)投資的商業(yè)模式?！备锓潜硎?，把各方面能力提升起來，做大做強核心主業(yè)，未來會走得更穩(wěn)、更遠、更長。