REITs獲市場追捧 業(yè)內(nèi)人士提示警惕炒作風(fēng)險(xiǎn)

　　2月26日，REITs市場再現(xiàn)火爆場景。首單城市更新項(xiàng)目華夏金隅智造工場REIT上市，開盤即30%漲停。

　　近期，REITs市場持續(xù)走強(qiáng)引發(fā)了投資者的關(guān)注。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，在已上市的公募REITs產(chǎn)品中，超50只近60天以來的區(qū)間回報(bào)率為正，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的回報(bào)率已超過40%。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，國家政策支持、低利率環(huán)境下的高分紅優(yōu)勢、資產(chǎn)本身的穩(wěn)定性等因素，是REITs持續(xù)走強(qiáng)的重要原因，該類品種的投資價(jià)值將被市場進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可。然而，由于REITs產(chǎn)品流通份額較少，需警惕二級市場大漲可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二級市場表現(xiàn)出色

　　2月26日，首單城市更新項(xiàng)目華夏金隅智造工場REIT上市，開盤即30%漲停。公開資料顯示，該REIT上市交易份額數(shù)量為1.01億份（不含鎖定安排份額），上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。截至當(dāng)日收盤，華夏金隅智造工場REIT當(dāng)日成交額為409.40萬元。

　　近期，REITs市場的漲停板并不罕見。以國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT為例，該產(chǎn)品在2月17日上市第一天，便收獲了30%的漲停。之后，該產(chǎn)品在多個(gè)交易日表現(xiàn)出色。截至2月26日，該REIT自上市以來已經(jīng)發(fā)布了4條停復(fù)牌及提示交易風(fēng)險(xiǎn)的公告。值得一提的是，2月以來，還有多只公募REITs發(fā)布停復(fù)牌公告，包括華夏深國際REIT、中金印力消費(fèi)REIT等。

　　總體來看，多只REITs產(chǎn)品近期在二級市場表現(xiàn)亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，在已上市的公募REITs產(chǎn)品中，超50只產(chǎn)品近60天以來的區(qū)間回報(bào)率為正，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT等多只產(chǎn)品回報(bào)率超30%。

　　配置性價(jià)比凸顯

　　在震蕩市背景下，REITs的配置性價(jià)比正在獲得越來越多投資者的關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在近期國債利率持續(xù)走低的背景下，債券基金及紅利產(chǎn)品表現(xiàn)較好，而REITs基金由于相對穩(wěn)定的分紅率，其關(guān)注度不斷提高，再加上REITs基金具有權(quán)益屬性，使其具有“固收+”的特征，成為資金關(guān)注的對象。“以嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT為例，最新季度數(shù)據(jù)（2024年四季度）顯示，其當(dāng)季現(xiàn)金流分派率達(dá)到1.42%，年度為5.73%，相對10年期國債收益率而言，還是非常有吸引力的?！碧煜嗤额櫥鹪u價(jià)中心的研究人員表示。

　　談及REITs近期走強(qiáng)的原因，天相投顧基金評價(jià)中心的研究人員認(rèn)為，一方面是部分REITs的底層資產(chǎn)質(zhì)量較高，且具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和抗周期屬性，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下具有較高的配置價(jià)值，吸引資金大幅流入；另一方面，隨著政策支持力度不斷提升，若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，REITs底層資產(chǎn)的價(jià)值或者未來現(xiàn)金流在重新估算后，估值中樞或有較大提升。但是，如果REITs價(jià)格短期內(nèi)拉升過高，而相應(yīng)的基本面并沒有發(fā)生變化，需關(guān)注預(yù)期落空后，標(biāo)的價(jià)格回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得注意的是，2025開年以來，不少保險(xiǎn)資金也在加速涌入REITs賽道。盈米基金研究員李兆霆舉例說，2月17日中國人壽發(fā)布公告稱，該公司、首景投資及財(cái)信人壽等擬成立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資，全體合伙人認(rèn)繳出資總額為52.37億元?！爱?dāng)前我國公募REITs市場發(fā)展迅速，保險(xiǎn)資金的長期限、穩(wěn)收益等特征與REITs產(chǎn)品之間具有很強(qiáng)的適配性?！崩钫做f，“梳理公募REITs可以發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)資金一直是非常重要的配置力量?！?/p>

　　“我目前了解到，除了保險(xiǎn)資金，銀行自營、券商自營等渠道近兩年也越來越重視REITs資產(chǎn)的配置價(jià)值?！币晃粶瞎嫉幕鸾?jīng)理向中國證券報(bào)記者表示。

　　警惕資金炒作

　　在REITs市場生機(jī)勃勃的背后，也有不少業(yè)內(nèi)人士提示了可能暗藏的風(fēng)險(xiǎn)?！安糠諶EITs單日大漲，主要原因可能是游資炒作。”一家公募機(jī)構(gòu)的基金經(jīng)理向中國證券報(bào)記者分析，“如果我們看到某只產(chǎn)品單日成交額非常少，只有幾百萬元，但二級市場價(jià)格漲幅非常高，那么我們有理由懷疑背后可能涉及資金炒作?！?/p>

　　天相投顧基金評價(jià)中心的研究人員表示，由于REITs基金流通份額較少，主要以機(jī)構(gòu)投資者持有為主，故少量資金會導(dǎo)致二級市場價(jià)格上漲，不少REITs大漲的背后不排除有資金炒作的因素。

　　“從資金炒作角度來看，隨著價(jià)格的快速上漲，風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，部分項(xiàng)目估值可能已偏離基本面?！崩钫做A(yù)測，未來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)等領(lǐng)域的REITs底層資產(chǎn)有望帶來更穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐其價(jià)值，但如果后續(xù)市場情緒出現(xiàn)大幅波動，資金炒作退潮，同樣會導(dǎo)致REITs價(jià)格出現(xiàn)較大回調(diào)。