老公同意不算 房產(chǎn)證加名不是你想加就能加
“沒(méi)想到在房產(chǎn)證加名字這事，老公同意不算，房管局同意不算，還得銀行同意才行�！�
“沒(méi)想到在房產(chǎn)證加名字這事，老公同意不算，房管局同意不算，還得銀行同意才行�！币�?yàn)楸汇y行拒絕了加名申請(qǐng)，王薇（化名）很無(wú)奈。據(jù)記者了解，目前廣州（樓盤(pán)）并不是所有房屋都可以加名，大部分銀行對(duì)仍在還貸中的房屋不支持在房產(chǎn)證上加名，加名不是業(yè)主想加就能加的。
房管局同意加名，但銀行不同意
王薇和老公結(jié)婚一年多，住在濱江東路某小區(qū)，房子80平方米左右，是結(jié)婚前老公買(mǎi)的�；楹螅瑑扇艘黄鸸┓�，現(xiàn)在準(zhǔn)備在房產(chǎn)證上加上王薇的名字。于是兩人 來(lái)到房管局交登中心，因?yàn)槭腔榍胺慨a(chǎn)加名，工作人員先給他們開(kāi)具了一個(gè)免稅證明，遞交了材料后十天就拿到了同意加名的批復(fù)，不過(guò)，由于房屋仍在還貸中，工 作人員讓他們找貸款銀行的人一起來(lái)辦理即可。
“當(dāng)時(shí)還想原來(lái)加名不要錢(qián)還這么容易的，挺開(kāi)心。”誰(shuí)知去到貸款的銀行，客戶(hù)經(jīng)理的一席話(huà)讓他們頓跌谷底，客戶(hù)經(jīng)理告訴王薇，按照銀行規(guī)定，房貸沒(méi)有還完是不能加名的，因此他們不能出具同意書(shū)，除非還完房貸才行。
記者聯(lián)系到王薇貸款的農(nóng)業(yè)銀行， 該行相關(guān)人士表示，銀行不同意給房貸未還清的房屋加名是出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，因?yàn)闆](méi)有還清貸款的房子增加了名字，相當(dāng)于改變了借款人，債權(quán)債務(wù)關(guān)系也就因 此發(fā)生了改變，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)這存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。今后如果兩人鬧糾紛，就有可能出現(xiàn)不能按期還款的情況。但該人士同時(shí)表示，這并非硬性規(guī)定，各分行有權(quán)根據(jù)具體 情況處理。
個(gè)別銀行可給按揭中的房產(chǎn)加名
廣州其他銀行的情況又如何呢？據(jù)工商銀行相關(guān)人士表示，在該行按揭的、未還完房貸的房屋也是不能加名的�！叭绻用扔诰褪寝D(zhuǎn)按揭，需要重新出一份貸款合同，當(dāng)中存在風(fēng)險(xiǎn)。”在光大銀行， 該行某支行信貸部的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，如果想在房產(chǎn)證在加名，需要寫(xiě)一份申請(qǐng)，然后夫妻雙方帶上身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證等原件到銀行重新填一份貸款資料。 “資料將遞交到總行，最后由總行來(lái)審批，通過(guò)了就可以辦理加名。”該客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)，“不過(guò)也不知道能批下來(lái)的幾率有多大，之前沒(méi)有處理過(guò)此類(lèi)申請(qǐng)。”
在多家銀行中，只有中國(guó)銀行明確表示可以給仍在還貸的婚前房產(chǎn)加名。據(jù)了解，在該行加名是免費(fèi)的，但是因?yàn)樯婕暗街匦鲁鲑J款合同，所以有一筆按揭費(fèi)，費(fèi)用根據(jù)貸款金額不同，一般多在一兩千或者兩三千元。
對(duì)此，廣東博厚律師事務(wù)所程磊律師認(rèn)為，婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)，房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由 一人變成兩人，根據(jù)《物權(quán)法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。因此，在房產(chǎn)證上加名須還清銀行房貸，辦理涂銷(xiāo)抵押后 才能加名，有抵押貸款的房屋加名須征得抵押權(quán)人即銀行同意。
也有銀行界人士表示，其實(shí)加名對(duì)銀行來(lái)說(shuō)屬于帶有服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù)，因?yàn)檫@個(gè)業(yè)務(wù)不產(chǎn)生利潤(rùn)，所以很多銀行都沒(méi)有動(dòng)力做。加名只是在程序操作上麻煩一點(diǎn)，相當(dāng)于重新申請(qǐng)一次貸款，重新走遍流程。“只是手續(xù)麻煩一點(diǎn)。”
Q&A
1. 房產(chǎn)證上是夫妻雙方的名字，離婚時(shí)怎么判？
程磊：離婚時(shí)房產(chǎn)有夫妻兩人名字，且為共同共有的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，男女方各占一半產(chǎn)權(quán)。
2. 婚前購(gòu)房婚后共同還貸的，房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字，離婚時(shí)怎么分配？
程磊：一般判房屋歸屬房地產(chǎn)權(quán)證登記一方所有，夫妻雙方共同還貸產(chǎn)生的房?jī)r(jià)增值部分，由房地產(chǎn)權(quán)證登記方補(bǔ)償另一方。
3. 離婚時(shí)房貸還未還完的，又如何判？
程磊：法院判決房屋歸屬一方所有的，由所有人負(fù)責(zé)還清貸款，另一方未取得產(chǎn)權(quán)的，有權(quán)獲得房屋凈值一半的補(bǔ)償款。
中介支招
兩種方法可實(shí)現(xiàn)加名
一部《婚姻法》新司法解釋?zhuān)?一本房產(chǎn)證，讓許多夫妻既無(wú)奈又糾結(jié)?在銀行不同意又沒(méi)法還清貸款的情況下，想在房產(chǎn)證上加名還有其他辦法嗎？有中介人士支招，將正常的按揭貸款轉(zhuǎn)為純抵 押貸款就能加名，或者去公證處辦理贈(zèng)與公證也能達(dá)到加名的效果。但是，這兩種方法一個(gè)成本太高，一個(gè)在一定程度上或?qū)⒃黾踊橐龅拿堋?/p>
1.轉(zhuǎn)純抵押貸款成本高
中介人士表示，對(duì)于這類(lèi)涉及房貸未清的婚前房屋加名，可以用轉(zhuǎn)為抵押貸款的方式“曲線(xiàn)加名”。操作方式為找按揭公司墊資贖契，即借錢(qián)還清貸款，然后辦理 加名手續(xù)，加名后再將房屋進(jìn)行純抵押貸款重新進(jìn)行按揭。據(jù)了解，目前純抵押貸款年限最長(zhǎng)為10年，有的銀行只能做三到五年，并且還需要買(mǎi)家提供貸款的用 途，如是用于經(jīng)營(yíng)、或者用于大宗消費(fèi)（提供發(fā)票）等。此外，贖契重新做抵押貸款的時(shí)間越長(zhǎng)，費(fèi)用也越高。
如100萬(wàn)元的房子，貸款70 萬(wàn)元20年，現(xiàn)有60萬(wàn)元貸款未還清，按6.55%的基準(zhǔn)利率，等額本息月供為5239.64元。如果轉(zhuǎn)為純抵押貸款，貸款60萬(wàn)元，一般利率上浮1.1 倍為7.205%，按貸款10年計(jì)算，月供變?yōu)?030.07元，比以前多了約1790元/月。此外，還需要支付按揭公司1%-3%/月的墊資費(fèi)，60萬(wàn) 元的借款，每月費(fèi)用在6000-18000元。
2.辦理贈(zèng)與公證接受度低
程磊表示，在這種情況下也可以去公證處辦理“贈(zèng)與公證”，不過(guò)需要注意的是這種公證不是婚前財(cái)產(chǎn)公證，主要解決的是夫妻財(cái)產(chǎn)歸屬的約定，僅在夫妻雙方具有法律效力，對(duì)不知情的第三方不具有約束力。
根據(jù)《物權(quán)法》，房產(chǎn)認(rèn)定以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，登記后也有對(duì)外公示的作用。若只做夫妻財(cái)產(chǎn)約定，沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，對(duì)外公示該房產(chǎn)仍為一人所有，因此， 房產(chǎn)所有者一方可以私自將房產(chǎn)進(jìn)行變賣(mài)。如果發(fā)生這種情況，另一方可以拿著經(jīng)過(guò)公證的夫妻財(cái)產(chǎn)約定，向法院起訴配偶賠償。
也有法律界人士建議，在婚前房產(chǎn)婚后共同還貸，卻不能加名的情況下，另一方可以保留公共還貸的憑證或銀行轉(zhuǎn)賬記錄，以保障自己的權(quán)益。
不過(guò)，大多數(shù)夫妻對(duì)于這種公證的接受度是比較低的，多數(shù)人認(rèn)為這可能讓婚姻產(chǎn)生隔閡，增加雙方的不信任感，“畢竟，又不是為了一套房才嫁給他�！�
