必看！房產(chǎn)證藏秘密 寫你名未必是你的
最近，朋友圈里好多人都在轉(zhuǎn)一條科普小文，單看標題就很惹眼，說的是“房產(chǎn)證上的名字，有木有你并沒什么用！”
如果真的沒有用，那爸媽用了大半生積蓄幫咱買的房，就算寫著咱的名字，結(jié)了婚難不成就不是咱的了？先別慌，這么大的事兒，咱不能只相信“科普小文”，還得聽一聽最權(quán)威的解釋。轉(zhuǎn)播到騰訊微博
結(jié)婚買房，房產(chǎn)證上寫誰的名字？只寫他，她也出了錢，萬一之后鬧糾紛，咋弄？小夫妻，倆名字都寫上，是不是讓人覺得這還沒怎么著，就彼此不信任了？這結(jié)婚買房，房產(chǎn)證上有沒有你的名字真的有那么重要嗎？
【案例】
婚前貸款買的房，離婚時法院判房子不屬于共同財產(chǎn)
2010年初，小媚、大光經(jīng)人介紹相識，仨月就登記結(jié)了婚。2011年10月，小媚生下了兒子小光。兒子還不到兩歲，小媚就把大光告上了法庭，要求離婚。
法院在一審時查明，大光在結(jié)婚前，貸款買了套房，房產(chǎn)證上寫的是大光的名字。在小媚提出離婚時，這房子的貸款還沒還清，由銀行保留房屋所有權(quán)，這套房子不屬于大光和小媚的夫妻共同財產(chǎn)。所以，小媚要求將這房子轉(zhuǎn)到兒子小光的名下的請求，法院不予支持。
大場景：
當房產(chǎn)證上只有一個人的名字時
情景1:他結(jié)婚前全款買了套房，這房子是他的？
答案：必須的！
解答：根據(jù)新《婚姻法》規(guī)定，他婚前全款買的房屬于他的婚前個人財產(chǎn)，結(jié)婚后也不會自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。所以，萬一他結(jié)婚了，夫妻感情不和出現(xiàn)離婚，這套房子也仍屬于他一個人。
情景2:結(jié)婚前，他貸款買了套房。這房子還是他的？
答案：那可不一定。
解答：根據(jù)《婚姻法》司法解釋(三)第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理�！�
咱通俗點說就是，結(jié)婚前他買了房，房產(chǎn)證上寫的是他一個人的名字。結(jié)婚后，他和她一起生活，賺的錢擱一起吃吃喝喝用用加還貸。如果有一天，倆人掰了，這房子咋分，倆人可以自己商量。
不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決這房子歸他，還沒還完的那些貸款就成了他的個人債務。倆人結(jié)婚后共同還貸的錢還有房子相應的增值，根據(jù)《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，離婚時由他對她進行補償。
情景3:婚后他爸媽全款買了套房，登記在了他名下。這房子肯定是他的？
答案：是的。
解答：根據(jù)《婚姻法》司法解釋(三)第七條，婚后由一方父母出資為子女購買的房子，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與。也就是說，這房子還是他的哦！離婚時，另一方無權(quán)要求分割，咋說，都是連墻角都分不到。轉(zhuǎn)播到騰訊微博
大場景：
房產(chǎn)證上寫著兩人的名字
情景1:這房子是他全款買的，這房子歸他倆？
答案：不一定！
解答：“舉個栗子”，大牛和小妞在結(jié)婚后全款買了套房子，房產(chǎn)證上寫了兩個人的名。但一旦他倆因離婚鬧上法庭，如果說小妞沒有證據(jù)能證明她買這房子時出了錢 ，這房產(chǎn)證上就算是有她的名字也是白搭的。在財產(chǎn)分割時，法官仍能判這房子歸大牛。
情景2:倆人一起貸款買的房子，是他倆的？
答案：是的。
解答：如果這房子是他婚前貸款買的，婚后又加上了她的名字，那婚后這房子增值的部分和共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn)。 如果這房子是倆人結(jié)婚后湊了首付，一起貸款買的，那自然也是共同財產(chǎn)，歸倆人了。
情景3:這房子是他父母出錢買的，但寫了他倆的名字，這房子是他倆的？
答案：如果沒有“借條”，這房子就是他倆的。
解答：如果這個情景是真的，那么這房子將被認定為他倆的共有財產(chǎn)。如無“借條”等其他證據(jù)，父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人的，歸雙方共有，即便是他倆鬧離婚，父母也無權(quán)索回出資錢款。
房產(chǎn)證上有第三人的名字，怎么辦？
答案：先析產(chǎn)再分割
解答：“舉個栗子”，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。
這樣的情況，法院一般不會將其主動追加為第三人，而是會根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理， 由當事人另案起訴；或者根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。轉(zhuǎn)播到騰訊微博
各種過戶成本哪種最合算
當然房產(chǎn)證上都寫父母的名字，那又會面臨另外一個問題：未來過戶的成本。這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？
繼承法
主要費用：繼承權(quán)公證費。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的1%來收取，最低不低于200元。
這種方法的優(yōu)點是稅費最低。繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。
但缺點也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個條件：
第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人;遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。
第二，遺產(chǎn)應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn)。
第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個繼承人同意并簽字方可生效。
從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。
贈與法
主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅；非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費1%。
需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產(chǎn)，繼承人或受贈人日后賣出此房時，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。否則，將計征20%個稅。
買賣法
主要費用：營業(yè)稅+個稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日后出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。
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