房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際回暖 景氣度有望持續(xù)回升
近期房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出積極跡象。專家表示，隨著銷售、投資等數(shù)據(jù)不斷改善，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖勢(shì)頭向好。后續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施實(shí)施力度有望逐步加大，政策效果將更加明顯。可以預(yù)期的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望持續(xù)回升。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，下半年其對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動(dòng)作用將逐步顯現(xiàn)。
銷售環(huán)比好轉(zhuǎn)
從環(huán)比看，6月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步回暖。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，80個(gè)重點(diǎn)城市6月前20日新建商品住宅累計(jì)成交量達(dá)1416萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%；重點(diǎn)35城項(xiàng)目開盤去化率自5月下旬便逐步企穩(wěn)回升，增至52%。
房企的感受則更為明顯。萬科董事會(huì)主席郁亮日前在萬科2021年年度股東大會(huì)上表示，進(jìn)入6月后，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)環(huán)比明顯上升�？硕鹧芯恐行母笨偨�(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，6月樓市成交環(huán)比增幅料維持在20%左右，同比降幅也將收窄。
政策密集出臺(tái)，使得部分剛需和改善性需求持續(xù)釋放。植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或于二季度末迎來銷售底。
從土拍市場(chǎng)看，加速回暖跡象更加明顯。易居研究院智庫中心發(fā)布的《百城土地成交報(bào)告》顯示，6月前20日百城土地成交金額為1661億元，較5月前20日增長(zhǎng)53%。
克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里表示，二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方優(yōu)化了相應(yīng)政策，意在盤活市場(chǎng)與提升購房積極性。市場(chǎng)預(yù)期的改善疊加集中供地城市土拍規(guī)則優(yōu)化，在一定程度上提振了房企拿地的信心。
融資環(huán)境逐步改善
在銷售環(huán)比回升的同時(shí)，房企融資環(huán)境也在持續(xù)改善，助力緩解房企現(xiàn)金流壓力。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行數(shù)量為58只，較5月同期的43只明顯增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖，更多海外資金開始關(guān)注中資房地產(chǎn)債券的投資機(jī)會(huì)。據(jù)悉，美國(guó)對(duì)沖基金Gramercy Funds已購入2億美元中資房地產(chǎn)債券，并將繼續(xù)增持。
在房企融資環(huán)節(jié)，近期多家優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。同時(shí)，監(jiān)管部門持續(xù)推動(dòng)商業(yè)銀行合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過并購貸款和發(fā)行債券并購困難房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
從房企近期披露的融資計(jì)劃看，境內(nèi)融資利率普遍較低。6月29日，據(jù)上交所披露，保利發(fā)展2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第三期）已于6月28日發(fā)行，最終發(fā)行規(guī)模為20億元。其中，品種一發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為3.00%；品種二發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為3.40%。
市場(chǎng)人士表示，在政策支持下，未來房企融資環(huán)境將持續(xù)改善。此外，融資環(huán)境的回暖，也讓房企更有底氣應(yīng)對(duì)本輪償債高峰。多家房企也在真金白銀回購美元債，提振市場(chǎng)信心。
回暖勢(shì)頭料延續(xù)
展望下半年，隨著各項(xiàng)支持政策的出臺(tái)和逐步落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望持續(xù)回升。
銷售和投資情況將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。專家表示，下半年房地產(chǎn)銷售料好于上半年�！斑f延需求釋放、政策刺激效果落地等因素，將推動(dòng)下半年房地產(chǎn)銷售同比增速好于上半年，這也意味著居民信貸規(guī)模將回升�！泵裆C券分析師周君芝稱。
在房地產(chǎn)投資方面，連平預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資可能于三季度觸底企穩(wěn)。在疫情得到有效控制的情況下，四季度有可能出現(xiàn)小幅回升。渤海證券研究所分析師周喜認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速有望在四季度回升至4%左右。
郁亮日前表示：“短期市場(chǎng)已觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢、溫和的過程�！边B平認(rèn)為，有必要從供需兩端進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著力促進(jìn)購房需求釋放，改善房企融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。比如，適度下調(diào)房貸利率、下調(diào)房貸首付比例、商業(yè)銀行加快開發(fā)貸審批和發(fā)放速度、優(yōu)化融資環(huán)境等。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策將圍繞剛性和改善性需求充分發(fā)力，為房企和地產(chǎn)鏈轉(zhuǎn)型提供時(shí)間窗口，并有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
