北京樓市實地調(diào)研：剛需盤熱高端盤冷 年底“撿漏”機會多
近日，中國證券報記者在對北京多個新房、二手房樓盤進行實地走訪后發(fā)現(xiàn)，北京優(yōu)質(zhì)二手房源比“金九銀十”期間數(shù)量明顯減少。多位中介門店銷售人員表示，11月以來，二手房樓盤成交明顯放大，總價低、樓層好、位置佳的優(yōu)質(zhì)房源變得稀缺。與剛需樓盤成交量放大不同，以洋房、別墅、疊拼、寫字樓為代表的高端樓盤降價明顯，部分別墅項目總價降幅達20%，但成交量也無大的起色。
剛需積極入市
“我在北京交社保、納稅是第8年，在北京租房也租了8年，期間換了10多個地方。最近，租房市場受長租機構爆雷事件影響，鬧得沸沸揚揚，使很多前期出租房子的業(yè)主下決心把房子賣掉。我的房東就屬于類似情況。房東的房子掛在交易平臺后，就天天催著我和另一個租戶搬走，因為沒有租戶的房子更易出手。在我的社保繳納滿5年后，就一直在看二手房，想找機會入手。目前，我實在不想再頻繁搬家了，就向父母要了一部分首付款，準備購買一套性價比較高的剛需二手房先住著�！辟彿空邉⒚鳎ɑ⿲χ袊C券報記者表示。
中國證券報記者在中介機構門店調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，像劉明這樣的購房者不在少數(shù)。
“從公司大數(shù)據(jù)的情況分析看，目前入市的客群基本是剛需客戶。要么是前期一直租房的首套住宅客戶，要么是為孩子上學換學區(qū)房的剛需客戶。11月以來，我們門店已成交8套，算是今年比較好的月度業(yè)績。在9月和10月旺季期間，基本也就這么多。”位于北京市豐臺區(qū)某臨近地鐵的中介機構工作人員李立（化名）表示，“最近成交量大，主要與前期處于觀望狀態(tài)的剛需客積極入市有關�！�
據(jù)李立介紹，在“金九銀十”期間，很多人只是在看房，但并未下決心買。加之新房市場進行大規(guī)模促銷，讓很多購房者眼花繚亂，分流了一部分二手房需求。但隨著二手房市場供大于求導致的低價房源大量積累，總價低、戶型好、位置好的優(yōu)質(zhì)房源價值逐步顯現(xiàn)，開始有了較強吸引力。經(jīng)前期客戶沉淀，疊加優(yōu)質(zhì)待售房源急售降價，11月以來，剛需樓盤二手房成交量出現(xiàn)較明顯放大。
高端樓盤降價
與剛需樓盤成交量放大不同，中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，以洋房、別墅、疊拼、寫字樓為代表的北京地區(qū)高端樓盤降價明顯，但成交量卻沒有大的起色。
“我們項目是由剛需樓盤、別墅和洋房組成的。剛需樓盤目前基本清盤了，別墅、洋房基本還沒有成交。最近一周，公司對洋房和別墅開始大幅降價，特別是別墅，總價比‘金九銀十’期間整體下降20%左右�！蔽挥谀衔瀛h(huán)外某樓盤銷售人員表示，
即便如此，別墅和洋房的成交并不樂觀。有看房人表示：“觀望的原因一方面與首付太高有關，另一方面，作為改善型住房，別墅的實用性并不大。目前，別墅設計非常緊湊，對老人和孩子而言都不太方便。家里有老人和孩子的，都希望能靠近市區(qū)買三居室或大平層。這類產(chǎn)品的需求量和客戶群體比較少，投資客戶不會選擇這么偏的項目，而剛需改善型客戶要付出的資金壓力和居住舒適度之間又不能很好匹配�！�
作為非住宅類的商辦、寫字樓項目，也面臨降價促銷命運，但由于客戶群體較窄，成交依然不景氣。
中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，為了獲客更精準，有的商辦、寫字樓項目直接采取整棟、整層出售方式，目標直指上市公司及大型央企等。為獲得這部分客戶群體的青睞，很多項目承諾可以做銀行按揭貸款。
“我們會把幾個銀行的支行負責人聚到一起，供購買商辦、寫字樓的企業(yè)客戶挑選。前期只需要交50%的首付就能走網(wǎng)簽，可正常貸款�！蔽挥谪S臺區(qū)某商辦銷售負責人表示。
當記者詢問自己是否符合限購規(guī)定時，該負責人稱：“我們的客戶都是央企、國企以及民企類上市公司，銀行對這類客戶會有一定政策傾斜�！�
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這類貸款不可能是按揭，限購政策不僅針對個人購房者，也針對企業(yè)購房者。上述這種操作最有可能是抵押貸，也就是先付50%首付，再付剩余50%尾款。然后，銀行進行抵押操作。這是一種營銷手段。
不建議高杠桿投資買房
專家建議，隨著年底到來，急售樓盤回款壓力增加，對購房者而言，“撿漏”機會大增。開發(fā)商臨近年底業(yè)績沖刺壓力增加，還會推出力度較大的促銷手段。
諸葛找房分析師陳霄表示，對于購房者尤其是剛需客戶來說，臨近年底，開發(fā)商推出項目數(shù)量多，多有打折促銷活動，剛需客戶在資金充足的情況下可盡早‘上車’，此時買房對有購買能力的剛需是一個良機。但需要注意的是，在房企各項優(yōu)惠活動中要保持理性態(tài)度選擇合適房源。對于考慮買房投資的群體，不建議高杠桿投資買房，應以謹慎為主。
陳霄表示，相較于新房市場，二手房市場選擇更加廣泛，價格也較為溫和，對于購房者來說，熱點地區(qū)房產(chǎn)仍是大類資產(chǎn)配置良好選擇。
