百姓財經(jīng)話丨存量房貸利率怎么降？降多少？
??購房人最近關(guān)心的問題終于有了答案：存量房貸利率調(diào)降明確了相關(guān)安排！
??9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，并指導(dǎo)市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布倡議：各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。
??怎么降？降多少？這次發(fā)布的相關(guān)政策都作出了明確安排——
??1、哪些房貸能調(diào)降？
??根據(jù)安排，各商業(yè)銀行將于2024年10月31日統(tǒng)一調(diào)降。這意味著，如果借款人的房貸是商業(yè)銀行在10月31日前發(fā)放的，都屬于存量房貸，可以參與此次調(diào)降。
??而且，此次安排明確，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。
??2、到底降到多少？
??只要是浮動利率的商業(yè)銀行個人住房貸款，基本上都要根據(jù)貸款市場報價利率（LPR）變動進(jìn)行調(diào)整，但有一項(xiàng)通常不會變，就是加點(diǎn)幅度。借款人的房貸在不同地區(qū)、不同時期發(fā)放的，加點(diǎn)幅度也有所不同。
??此次安排明確了一條準(zhǔn)線——LPR減30個基點(diǎn)。對于大部分已經(jīng)取消房貸利率下限的城市，如果加點(diǎn)幅度高于減30個基點(diǎn)，可以調(diào)降成不低于LPR減30個基點(diǎn)，且不區(qū)分首套還是二套；如果已經(jīng)比這個幅度低了，就不用調(diào)整了。
??根據(jù)安排，利率調(diào)降不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)銀行個人住房貸款利率下限。因此，對于仍有新發(fā)放房貸利率政策下限的城市——北京、上海、深圳，調(diào)降安排又不一樣，主要是二套房調(diào)降有些區(qū)別。
??目前，北京、上海、深圳的新發(fā)放首套房貸利率下限均低于LPR減30個基點(diǎn)，所以此次這三地的首套存量房貸利率也按照不低于LPR減30個基點(diǎn)調(diào)降。但針對二套房，就與當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房貸利率下限政策密切相關(guān)：
??北京——五環(huán)以內(nèi)的二套存量房貸利率調(diào)整為LPR減5個基點(diǎn)；五環(huán)以外是LPR減25個基點(diǎn)。
??上海——自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)的二套存量房貸利率調(diào)整為LPR減25個基點(diǎn)；其他為LPR減5個基點(diǎn)。
??深圳——二套存量房貸利率調(diào)整為LPR減5個基點(diǎn)。
??圖為江蘇省海安市一家銀行的個人貸款中心工作人員為客戶辦理個人貸款業(yè)務(wù)。（新華社發(fā)）
??3、“降至新發(fā)放貸款利率附近”，到底有多“近”？
??此前，中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上明確表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。
??調(diào)整后新增與存量房貸利差收窄了多少？每個借款人的房貸是在不同地區(qū)、不同時期發(fā)放的，只能根據(jù)現(xiàn)有公開數(shù)據(jù)大致估算一下。
??以9月發(fā)布的5年期以上LPR3.85%估算，調(diào)降30個基點(diǎn)后的存量房貸利率將降至約3.55%。這略低于2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平——3.61%。調(diào)降后的這一利率，較7月末全部存量房貸加權(quán)平均利率——4.06%，下降約0.5個百分點(diǎn)。
??4、調(diào)降后能節(jié)省多少利息支出？
??借款人要想算出具體可節(jié)省的利息，要結(jié)合LPR變動、重定價日、合同約定利率等綜合計(jì)算，情況不同結(jié)果也不同，但有一些明顯利好可以關(guān)注。
??首先，借款人可通過目前合同約定的房貸利率加點(diǎn)情況，和調(diào)降后的加點(diǎn)情況對比，算出下降幅度。關(guān)于調(diào)降加點(diǎn)幅度的利好，借款人在11月份就可以享受到了。
??例如，如果目前借款人的房貸利率是LPR加55個基點(diǎn)，調(diào)整后降至LPR減30個基點(diǎn)，降幅為85個基點(diǎn)。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，調(diào)整后借款人可減少每月利息支出400多元，節(jié)省利息總額超14萬元。
??其次，今年2月、7月，5年期以上LPR已調(diào)降兩次，累計(jì)下降35個基點(diǎn)。按100萬元商貸、30年等額本息還款方式估算，這兩次降息可為借款人減少每月利息支出約200元，節(jié)省利息總額超7萬元。
??此外，在10月31日存量房貸利率統(tǒng)一調(diào)降之前，5年期以上LPR在10月21日正好有一次調(diào)整。9月27日中國人民銀行已下調(diào)政策利率20個基點(diǎn)，這或?qū)⒁龑?dǎo)此次LPR同步下行。
??假設(shè)5年期以上LPR跟隨政策利率下降20個基點(diǎn)，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%。如果有借款人正好在此次降息后迎來重定價日，在存量房貸批量調(diào)整后，就能立馬享受到存量房貸利率將降至3.35%的利好。
??沒趕上這次降息的借款人也不用著急，可在合同約定的重定價日，用最新的LPR減30個基點(diǎn)計(jì)算利率，也許那個時候LPR累計(jì)下降了更多。
??5、固定利率的房貸借款人還有機(jī)會調(diào)整嗎？
??眼看LPR持續(xù)下行，一些固定利率的房貸借款人也許會心動，這次安排提供了轉(zhuǎn)成浮動利率的機(jī)會。
??中國人民銀行的公告顯示，固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。
??如何置換呢？根據(jù)公告安排，固定利率存量房貸，要先轉(zhuǎn)換為最新LPR加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為減30個基點(diǎn)。
??例如，利率為4%的固定利率存量房貸，按9月發(fā)布的5年期以上LPR——3.85%計(jì)算，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為LPR加15個基點(diǎn)，再根據(jù)此次批量調(diào)降要求，可將加15個基點(diǎn)調(diào)整為減30個基點(diǎn)。
??6、存量房貸利率還會批量調(diào)整嗎？
??中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。也就是說，此次批量調(diào)降，大部分存量房貸借款人無需申請辦理，銀行會主動實(shí)施、如期完成。
??但是，這也可能是銀行最后一次批量調(diào)整存量房貸利率了。
??9月29日中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制。這意味著，中國人民銀行正著手建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制，今后存量房貸利率將由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商，進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。
??根據(jù)公告，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人，可與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度，同時也可調(diào)整重定價周期。
??怎樣才算符合條件？公告明確了一個關(guān)鍵點(diǎn)——在浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時。
??也就是說，新老房貸利差擴(kuò)大到一定水平時，才能通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度。中國人民銀行還將在官網(wǎng)按季度發(fā)布全國新發(fā)放房貸平均利率，供商業(yè)銀行和借款人參考。
??此外，中國人民銀行已取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。記者了解到，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
??了解完這些，如果借款人仍對調(diào)降安排有疑問，可關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關(guān)信息，或者聯(lián)系銀行工作人員詢問。（記者吳雨）
