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土拍市場(chǎng)升溫 流拍率降至年內(nèi)低點(diǎn)

王舒嫄中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

  在深圳等多個(gè)城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)出讓的帶動(dòng)下,近期土地市場(chǎng)成交熱度再度攀升?硕鹧芯恐行模ê(jiǎn)稱(chēng)“克而瑞”)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)重點(diǎn)城市的平均溢價(jià)率已連續(xù)5周上漲,上周(5月11日-17日)達(dá)到26%,創(chuàng)年內(nèi)新高。而與溢價(jià)率相反的是,監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市的土地流拍率降至3.7%,已是近一年來(lái)的最低水平。

  結(jié)構(gòu)性分化

  進(jìn)入5月份,在深圳、北京、杭州等地優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)頻出的帶動(dòng)下,土地市場(chǎng)成交熱度和溢價(jià)率再度攀升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至5月18日,全國(guó)50大城市已合計(jì)賣(mài)地高達(dá)14268億元,比去年同期的12990億元上漲了9.8%。其中,杭州賣(mài)地1024億元、北京賣(mài)地997億元、上海賣(mài)地945億元、蘇州賣(mài)地646億元。

  與此同時(shí),各能級(jí)城市的溢價(jià)率全線(xiàn)上漲,“特別是一線(xiàn)城市,在深圳優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動(dòng)下,溢價(jià)率大幅上漲至27%。”克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里說(shuō)。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示,上周重點(diǎn)城市流拍率降至3.7%,環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到年內(nèi)最低水平。對(duì)此,馬千里表示,土地流拍率的下降主要是由于優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市帶動(dòng)地市熱度上升,加上融資環(huán)境相對(duì)寬松下房企拿地意愿提升,導(dǎo)致重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍土地幅數(shù)明顯減少。

  但值得注意的是,雖然各線(xiàn)城市成交量?jī)r(jià)和市場(chǎng)熱度均全線(xiàn)回升,但從結(jié)構(gòu)上看,一二線(xiàn)城市成交集中度在本月再度上升,而三四線(xiàn)城市存在高溢價(jià)率與高流拍率并存的情況。馬千里認(rèn)為,未來(lái),需求更有保障的一二線(xiàn)及部分三線(xiàn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,能級(jí)之間的分化也會(huì)愈發(fā)明顯。

  熱度或難以持續(xù)

  光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南認(rèn)為,近期土地市場(chǎng)升溫的原因在于房企拿地向預(yù)期較為明確的大都市圈聚集,區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)度提升,宏觀流動(dòng)性環(huán)境寬松,房企債券融資放量,融資成本降低,龍頭房企資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。另外,近期房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)回暖,銷(xiāo)售預(yù)期提振,庫(kù)存水平溫和,部分房企仍存在較強(qiáng)的補(bǔ)貨需求。同時(shí),2020年開(kāi)年以來(lái),政府土地出讓政策相對(duì)積極,供應(yīng)地塊“質(zhì)量”較好,第二梯隊(duì)房企向頭部靠攏的積極性仍較強(qiáng),為提升行業(yè)排名而積極爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)地塊。

  “被壓抑的需求釋放成為近期土地成交攀升的主要推手,但這并不具有可持續(xù)性!币按遄C券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺說(shuō)。

  若土地市場(chǎng)短期升溫過(guò)快,存在觸發(fā)監(jiān)管趨嚴(yán)的可能!霸谕恋厥袌(chǎng)方面,監(jiān)管層或?qū)?duì)融資渠道的要求更加規(guī)范,以及要求房企充分尊重土地競(jìng)拍規(guī)則,使土地市場(chǎng)競(jìng)拍過(guò)程更加清晰、透明和正規(guī)。但監(jiān)管層并不會(huì)過(guò)多干預(yù)房企的市場(chǎng)化土地競(jìng)拍行為!

  近日,廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)與效益研究》報(bào)告指出,土地價(jià)格的不斷上漲,助推住房?jī)r(jià)格上漲,對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控帶來(lái)不小壓力。事實(shí)上,近期南京、北京、深圳等城市房?jī)r(jià)漲幅較大,外加高溢價(jià)地塊頻出,引發(fā)購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲的擔(dān)憂(yōu)。

  對(duì)此,何緬南表示,拿地成本的提升在客觀上給房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)一定的“成本推動(dòng)型”壓力。但在當(dāng)前嚴(yán)格貫徹“房住不炒”的大前提下,開(kāi)發(fā)商充分競(jìng)爭(zhēng),提質(zhì)增效,用心做好產(chǎn)品,向管理和經(jīng)營(yíng)要效益,同時(shí)龍頭房企的融資成本下降,在行業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)率相對(duì)穩(wěn)定的前提下,房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不大。

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