住房租賃企業(yè)獲減稅“紅包” 助推租賃住房擴(kuò)大供給
本報記者 包興安
6月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)�；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。據(jù)專家測算，對住房租賃企業(yè)減稅規(guī)模可達(dá)到500億元左右。
“通過減稅等優(yōu)惠措施，引導(dǎo)增加保障性租賃住房市場供給，即利用稅收手段調(diào)節(jié)租賃住房市場供需關(guān)系，更好地促成降低中低收入群體住房負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)�！敝袊鴩H經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副部長劉向東對《證券日報》記者說。
目前，我國對個人出租住房制定了多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，包括對個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，同時可享受增值稅小規(guī)模納稅人銷售額限額內(nèi)免征增值稅政策；對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
相比之下，對住房租賃企業(yè)的減免稅費(fèi)政策較少。目前，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
在以酒店及租賃住房為代表的住宿行業(yè)深耕18年的ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對《證券日報》記者表示，目前，住房租賃企業(yè)的稅負(fù)較重，經(jīng)營中需繳納的稅包括：按租金收入的12%征收房產(chǎn)稅、依土地的等級及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、按11%的銷項(xiàng)稅額抵扣5%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額后大約6%的增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅。
趙然認(rèn)為，從租賃運(yùn)營角度來看，我國住房租賃市場面臨的最大瓶頸是收入的天花板效應(yīng)。由于我國住房租賃市場需求仍以大量中低端收入人群為主，如果效仿歐洲國家直接對租戶進(jìn)行財政補(bǔ)貼的政策方式，勢必會增加財政負(fù)擔(dān)。在人口凈流入、房價高且上漲快的大城市，補(bǔ)貼需求方往往會進(jìn)一步推高租金。因此，對于住房租賃行業(yè)來說，減稅降費(fèi)是運(yùn)營階段釋放給供給端的最有力政策。
今年10月1日后，住房租賃企業(yè)向個人出租住房將享有與個體工商戶出租住房同樣的稅收優(yōu)惠。對此，中國財政學(xué)會績效管理專委會副主任委員張依群對《證券日報》記者表示，此次國務(wù)院常務(wù)會議提出的一系列減稅政策，預(yù)計減稅規(guī)�？蛇_(dá)到500億元左右。該政策一方面向市場傳遞政府為中小微企業(yè)和居民家庭減租降租的明確信號，以保證疫情恢復(fù)期間企業(yè)和家庭能夠正常生產(chǎn)生活；另一方面，有助于改善家庭保障性住房建租賃市場發(fā)育，有效抑制房屋租賃市場價格，提升保障性租賃住房和生產(chǎn)性用房的市場供給能力，盡更大可能幫助中小微企業(yè)解難紓困。
以增值稅為例，如果住房租賃企業(yè)向個人出租一間月租3000元的房子，按現(xiàn)行政策計算，該企業(yè)每月需繳納增值稅142.9元，減稅政策實(shí)施后，每月僅需繳納42.9元，增值稅相比原來減少100元。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年5月份，全國大中城市租金掛牌均價為34.9元/平方米/月，環(huán)比上漲0.78%，較上月擴(kuò)大0.42個百分點(diǎn)，同比下降0.61%。進(jìn)入2021年，隨著疫情對經(jīng)濟(jì)的影響逐漸消散，租賃市場持續(xù)回溫，租金水平連續(xù)4個月上漲，但是仍未恢復(fù)到疫情前水平。
張依群表示，后續(xù)租賃住房市場活躍度會進(jìn)一步提升，租賃價格會由之前的快速上漲轉(zhuǎn)為平穩(wěn)，特別是對一線重點(diǎn)城市房價會產(chǎn)生一定抑制效應(yīng)。
“由于通過降低住房租賃企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，有利于把更多的市場租賃住房納入保障性租賃住房范疇，即擴(kuò)大保障性租賃住房的市場供給，有效緩解住房租賃成本高企的問題，切實(shí)降低居民住房負(fù)擔(dān)。”劉向東說。
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