發(fā)行交易熱度居高不下 業(yè)內人士：警惕REITs炒作風險
2025開年以來，已有5只公募REITs成功上市。在發(fā)行階段，公眾投資者有效認購申請確認比例迭創(chuàng)新低。在二級市場上，截至3月21日，2025開年以來有6只公募REITs漲幅超過20%，近30只漲幅在10%-20%之間。
發(fā)行和交易火熱的背后，是政策體系的不斷優(yōu)化以及資產類型的不斷多元，REITs投資價值持續(xù)凸顯。但業(yè)內人士提示，投資者需警惕REITs二級市場炒作風險和短期漲幅過大的風險。
擴容步伐加快
公募REITs市場擴容節(jié)奏顯著加快。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，全市場已有63只公募REITs成功上市，發(fā)行規(guī)模接近1700億元。其中，2021年-2023年，成功上市的公募REITs分別為11只、13只和5只。2024年，公募REITs迎來爆發(fā)式增長，全年共有29只成功上市。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，2025開年以來已有5只公募REITs成功上市，分別為匯添富九州通醫(yī)藥REIT、華夏金隅智造工場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、易方達華威市場REIT和中航易商倉儲物流REIT，發(fā)行總規(guī)模74.06億元。其中，國泰君安濟南能源供熱REIT和匯添富九州通醫(yī)藥REIT公眾投資者有效認購申請確認比例分別僅有0.12%和0.08%。此外，還有12只首次發(fā)售的公募REITs處于受理或問詢狀態(tài)。
政策扶持是REITs市場發(fā)展的重要引擎。2024年7月，《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》發(fā)布，從制度層面構建了REITs的長效發(fā)展機制。
一家大型基金公司REITs業(yè)務相關負責人表示，隨著公募REITs新發(fā)行資產類型多元化和發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長，為市場源源不斷地提供了投資標的，整體市場穩(wěn)定性和流動性得以提升，也為投資者的參與提供了更多可能性。隨著中國REITs市場深化發(fā)展，政策體系不斷優(yōu)化，預計市場規(guī)模會再上新臺階，為投資者提供更加豐富和便利的選擇。
開年以來表現(xiàn)亮眼
2025開年以來，公募REITs整體表現(xiàn)亮眼。截至3月21日收盤，有6只公募REITs漲幅超過20%。其中，嘉實物美消費REIT漲幅最高，在28%左右；華安百聯(lián)消費REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT緊隨其后，漲幅分別為23.09%和21.39%。26只公募REITs漲幅在10%-20%之間。63只已上市的公募REITs，除今年剛上市的匯添富九州通醫(yī)藥REIT外，全部實現(xiàn)正收益。
對于近期公募REITs的上漲，北京某公募基金REITs業(yè)務負責人表示，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅，股性體現(xiàn)為場內價格變動。受利好政策不斷出臺、A股市場持續(xù)走強等因素影響，加上低利率環(huán)境下的高分紅優(yōu)勢，公募REITs年內二級市場價格普遍上漲，這也是公募REITs股性特征的體現(xiàn)。
REITs市場火熱的背后也有炒作資金的身影?！癛EITs產品以機構資金配置需求為主，在二級市場，不少資金把REITs當股票炒?！币晃粯I(yè)內人士表示。事實上，2025開年以來，多只REITs頻頻出現(xiàn)全天成交額數(shù)百萬元拉動當日二級市場價格大漲的情況。
警惕短期漲幅過大風險
公募REITs投資收益一部分來源于二級市場價格變動，另一部分來源于每年穩(wěn)定的分紅。二級市場短期漲幅過大，一方面有短期回落風險，另一方面則使得現(xiàn)金流分派率顯著下降。
一位公募REITs基金經理表示：“如果二級市場價格大幅波動，尤其是價格大幅上漲至顯著高于公募REITs內在價值時，新進入的投資者會面臨兩重風險。一是從長遠看，價格會向內在價值回歸，或因價格下跌導致投資虧損風險；二是因價格上漲，使持有公募REITs的預期內部收益率下降，無法實現(xiàn)投資目標?！?/p>
上述北京某公募基金REITs業(yè)務負責人表示，整體而言，一級和二級市場就同一資產的定價是密切關聯(lián)的，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩方面的長期走勢應該趨同，但受到產品端屬性、市場情緒影響，兩方面的走勢可能會出現(xiàn)短期偏離的現(xiàn)象，如果二級市場價格明顯高于資產端價值，未來回落概率較大，此時投資公募REITs的風險收益比可能有所下降。
他建議，投資者應深入了解公募REITs價格變動的因素以及收益來源，警惕與投資邏輯不符的交易價格非理性上漲情況，避免高溢價買入相關份額而造成投資損失。
