CMBS指引出臺漸近 現金流要求或趨嚴

　　中國證券報記者獨家獲悉，商業(yè)抵押貸款證券化（CMBS）業(yè)務指引出臺時間漸近，指引在現金流方面的要求較目前通行要求更嚴格。業(yè)內人士表示，CMBS融資料變難，潛在規(guī)模達萬億元的CMBS市場規(guī)范化發(fā)展可期。

　　對商業(yè)物業(yè)估值等提出更嚴要求

　　據悉，指引對商業(yè)物業(yè)估值、收入測算、本息覆蓋倍數等提出更嚴格要求。

　　一般來說，商業(yè)物業(yè)的融資額不超過商業(yè)物業(yè)價值的70%。業(yè)內人士指出，指引落地之后，CMBS融資總額將趨向合理：優(yōu)質資產才能取得高額融資，劣質資產蒙混過關獲得高額融資的概率降低；資產所產生的收入測算趨嚴，本息覆蓋倍數要求提高，將進一步保障投資者利益。

　　事實上，有機構人士已感受到了指引的約束力。一位機構人士告訴中國證券報記者，其手中有一單CMBS項目，符合此前的登記要求，若參照指引，備案周期將延長。

　　增強對投資者保障

　　高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升表示，CMBS是基于資產產生的現金流進行結構化融資。因此，CMBS最核心的是基礎資產的質量，要點在于判斷基礎資產是否能產出持續(xù)穩(wěn)定的現金流。在此基礎上進行估值、結構化分層、治理機制安排、合規(guī)性審核等，最終構建出相應的CMBS產品。

　　“我們最擔心的是，CMBS產品設計片面關注主體信用評級而忽視基礎資產質量，或者由于主體增信而犧牲產品的承銷獲準。這樣的操作一方面會給投資人帶來風險，另一方面也干擾了CMBS作為一項資產支持證券的風險定價機制，阻礙CMBS市場的成熟和發(fā)展。”周以升補充道，“主體評級穩(wěn)定性比基礎資產更難預測，在房地產調控的背景下波動性可能較強�！�

　　周以升表示，目前CMBS的認購資金主要來自于銀行、保險、券商資管與基金公司等。穩(wěn)定結實的產品標準有利于投資人達成共識，擴大投資者基礎，提升二級市場交易的活躍度。

　　渤海證券董事總經理李耀光表示，相較現行標準，指引對資產的要求提高，增強了對CMBS投資者的保障。但CMBS發(fā)行量可能會受到影響，因為滿足新規(guī)的資產可能有限。

　　戴德梁行估價與顧問服務部高級副董事劉慧認為，對于萬億級別的CMBS市場來說，相關方面提升對CMBS現金流的要求相當于替投資者篩選一遍基礎資產。這樣一來，只有優(yōu)質的基礎資產能通過CMBS獲得融資。

　　萬億市場尚處起步階段

　　行業(yè)一般認為，CMBS潛在市場規(guī)�？蛇_萬億元，目前尚處于發(fā)展起步階段。據統(tǒng)計，今年以來，市場共有15單CMBS發(fā)行成功（統(tǒng)計涵蓋起息日期為2018年1月1日至8月21日），規(guī)模共計306.65億元。其中一季度發(fā)行成功7單，融資總額116.71億元；二季度發(fā)行成功4單，融資總額133.52億元。今年一季度較去年四季度有所回落。去年四季度發(fā)行成功10單，融資總額237.68億元。2018年以來，CMBS呈現降溫趨勢，與資產證券化監(jiān)管趨勢一致。

　　此前中國證券報曾報道，監(jiān)管對資產證券化關注持續(xù)升溫�；�礎資產的真實性、現金歸集以及轉付情況，特定原始權益人運行情況及現金流回款情況，過剩產能行業(yè)資產證券化等為監(jiān)管關注重點。資產證券化作為盤活存量的工具，是監(jiān)管鼓勵的產品類型。近期銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于進一步做好信貸工作提升服務實體經濟質效的通知》中提出，要積極運用資產證券化、信貸資產轉讓等方式，盤活存量資產，提高資金配置和使用效率。業(yè)內人士表示，規(guī)范發(fā)行將進一步促進盤活存量資產，促進經濟平穩(wěn)發(fā)展。