專家支招破解長租公寓潛在金融風(fēng)險
近期,總部位于南京的樂伽公寓宣布停止運營。據(jù)不完全統(tǒng)計,這已是近一年半以來第23家宣布倒閉的長租公寓品牌。從“投資風(fēng)口”到“爆雷潮”,長租公寓為何頻頻出現(xiàn)運營問題?未來如何防范潛在的金融風(fēng)險?專家指出,當(dāng)前長租公寓市場并非單純的“房東租客”關(guān)系,更多涉及金融因素,相關(guān)風(fēng)險需加強防范。
期待長線資金入場
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,目前各類長租公寓發(fā)展都處在瓶頸期,均出現(xiàn)萎縮跡象。
從項目投資方來看,長租公寓投資方主要包括房企開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)企業(yè)和房產(chǎn)中介公司。創(chuàng)業(yè)型長租公寓如魔方公寓、YOU+等主要依靠A輪B輪融資等資本加持;房企的長租公寓如萬科泊寓、龍湖冠寓等則依靠房企自有資金;房產(chǎn)中介旗下的長租公寓如自如、相寓,主要是輕資產(chǎn)運營,房源大多較為分散。
中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉表示,行業(yè)集中度上升,綜合實力強大的頭部玩家資源優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn),實力弱規(guī)模小的企業(yè)不可避免地被吞噬。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,當(dāng)前經(jīng)營困難、倒閉破產(chǎn)的以小型長租公寓居多,主要集中在上海、杭州、南京等大中城市。而大型長租公寓目前僅是經(jīng)營節(jié)奏放慢,暫未出現(xiàn)破產(chǎn)停擺的情況,未來長租公寓仍具有較好前景。
險資等長線資金對長租公寓頗有興趣。平安集團總經(jīng)理任匯川表示,正在和地方政府研究千億級保險資金進(jìn)入長租公寓、人才保障房的項目。
胡景暉指出,從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看,長租產(chǎn)業(yè)需要的是長期、大規(guī)模和便宜的資金。但實際上,目前國內(nèi)資本市場基本都是短錢、熱錢、貴錢,聞風(fēng)而動又猝然離場,資金屬性和產(chǎn)業(yè)屬性不匹配!霸趪猓不径际丘B(yǎng)老、保險或風(fēng)險業(yè)務(wù)型資金進(jìn)入該行業(yè)!
警惕金融化風(fēng)險
據(jù)胡景暉介紹,截至上半年,全國約有95萬間集中式長租公寓和240萬間分散式長租公寓,覆蓋近20個一二線城市的400余萬租客以及100余萬小業(yè)主。據(jù)他推算,通過租金貸、押金和租金錯配形成的資金沉淀規(guī)模高達(dá)200多億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,長租公寓存在的問題不僅在于推漲房租,更在于金融化帶來的“資金池”,而資金池的風(fēng)險在于掩蓋運營問題,后移投資風(fēng)險。“現(xiàn)在一些長租公寓企業(yè)已經(jīng)不是租賃企業(yè),而變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)的‘金融企業(yè)’,裝修、分租等都只是對資金池的補充!
對此,李宇嘉表示,需避免長租公寓與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺對接,防范長租公寓產(chǎn)生互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的風(fēng)險。
嚴(yán)躍進(jìn)補充道,如果長租公寓可以妥善解決“在租金未付給房東的情況下,如何保障租客租賃權(quán)”的問題,仍具有較好的市場機會。目前長租公寓的壓力在于經(jīng)營方面存在諸多問題,很多項目雖融資力度大,但是資金回籠效果不佳。
多管齊下加強監(jiān)管
李宇嘉認(rèn)為,防范長租市場存在的金融風(fēng)險,首先要加強對互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和長租公寓公司的監(jiān)管,嚴(yán)禁租賃貸等違規(guī)融資行為,避免資金池的形成。在租金方面,要建立監(jiān)管系統(tǒng),防止資金挪用甚至卷款潛逃。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,可適當(dāng)在保證金、準(zhǔn)備金等方面落實新政策。一是筑牢“防火墻”,有助于對租客形成保險作用;二是能夠約束企業(yè)盲目擴大,形成成本概念;三是利好后續(xù)對長租公寓資金面的監(jiān)控,為企業(yè)穩(wěn)健運營提供保障。
胡景暉提出,應(yīng)該盡快啟動相關(guān)立法工作,保護(hù)租客隱私、財產(chǎn)和生命安全。同時要盡快建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)的登記備案制度,大幅度提高長租公寓運營企業(yè)押金數(shù)量和準(zhǔn)入門檻。針對企業(yè)“爆雷”,租客“無家可歸”的情況,各城市應(yīng)緊急儲備可用于出租的公租房、廉租房、低價出租房源,用于租客安置。目前,大型國企、央企和國有銀行進(jìn)入長租領(lǐng)域,有望成為該行業(yè)未來的主導(dǎo)力量,很大程度上會降低行業(yè)“爆雷”風(fēng)險。隨著住宅租賃運營被認(rèn)定為國民統(tǒng)計中新的產(chǎn)業(yè)類別,在減稅降費方面存在空間,將對行業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)模型和經(jīng)濟測算指標(biāo)等產(chǎn)生實際影響,提高整個行業(yè)利潤率。