長租公寓莫短視

　　“套路太深”“處處藏雷”“失去了安身之所，還要償還欠款”……僅僅兩年多，長租公寓的命運猶如坐過山車，從“爆紅”的風口急轉直下，成為“爆雷”的風口。

　　由于“甲醛超標”“租金貸爆雷”“資金鏈斷裂”等事件引發(fā)公眾信任危機，人們對長租公寓的評價也越發(fā)趨于負面。

　　長租公寓從“高光時刻”到“至暗時刻”，行業(yè)走向分水嶺。這一邊中小平臺資金鏈斷裂、雷聲不斷，另一邊頭部平臺債臺高筑，或將迎來資本狂歡。一些長租公寓沒在“長”字上下功夫，卻一頭扎進吹泡泡、講故事、圈地占坑，讓人唏噓，更令人擔憂。

　　長租公寓“短”在哪里？就當前“爆雷”爆出的問題看，“高收低租”和“高杠桿的租金貸”等快速擴張模式，是長租公寓的主要風險點。

　　國家號召發(fā)展住房租賃市場，大量的企業(yè)蜂擁而至，僅靠普通民房微薄的月租金，是難以養(yǎng)活這些企業(yè)的。于是企業(yè)不斷囤積可出租房源，在租金上利用時間差獲得資金池，并從中玩起了金融游戲。

　　從根子上看，其實是租房市場的投資回報率，大大低于公寓運營企業(yè)的預期。市場供大于求后，大多長租公寓想保持微利都很困難，“低進高出”賺取差價的盈利能力，需要高效率的管理才能實現(xiàn)。

　　規(guī)模是需要資金支撐的。對于房租回報率過于樂觀的判斷，讓不少長租公寓企業(yè)采取了激進的投資策略，資產(chǎn)狂飆突進。為了擴大供給規(guī)模，搶占區(qū)域市場，不惜哄抬租金，流血也要拿下房源。

　　部分運營企業(yè)信奉“贏家通吃”邏輯，錯把規(guī)模當壁壘，過于追求“規(guī)�；�”“頭部效應”，勝過了對本身效率和穩(wěn)定性追求。當把規(guī)模錨定為關鍵指標（ＫＰＩ）時，造成大量房源空置，出租率走低，運營風險和道德風險加劇。

　　猶如當年的網(wǎng)約車、共享單車、Ｐ２Ｐ等互聯(lián)網(wǎng)平臺的“燒錢”模式，看似快速占領了市場，但風險“免疫力”極低。一旦外部環(huán)境有風吹草動，這些運營企業(yè)缺少資本支撐，只能面臨“爆雷”的結局。

　　租金不可能快速上漲，企圖從租賃市場“賺快錢”傷害很大。相較于一路高歌猛進的房價漲幅，房租雖然也是年年上漲、單邊上揚，但漲幅卻要低很多。

　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%－4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。業(yè)內估算，目前國內長租公寓租金回報率不足3%，北上廣深等地大約只有１.５％，遠低于運營企業(yè)融資成本，也低于發(fā)達國家普遍５％以上的租金回報率。

　　如此巨大的“剪刀差”讓中國的租房市場呈現(xiàn)出畸形的矛盾——一邊是“租不起房”的租客，一邊是“賺不到錢”的運營企業(yè)，還要承擔和消化競爭風險、擴張風險、資金鏈風險和入住率風險等，往往到頭來受損最嚴重的還是年輕的租客們。

　　對于“買不起房才會租房”的年輕人，房租價格高低固然重要，但更重要的是一個可以長期穩(wěn)定居住的房源。

　　長租公寓最大的優(yōu)勢就在于穩(wěn)定，即使價格有所上浮，多數(shù)租客也能夠接受。運營企業(yè)沒有必要逞一時之“快”，而錯失“超過2億人口、年租金規(guī)模過萬億元”的發(fā)展機遇。

　　長租公寓“短命化”的結局，不免讓人唏噓不已�！埃眰�多月６家關門”“一年多２３家相繼倒閉”……長租公寓頻頻“爆雷”不僅讓租客欲哭無淚，也讓運營企業(yè)自身不寒而栗。

　　一個行業(yè)過度金融化、過度依賴資本駛入“快車道”，必然會犧牲掉對“穩(wěn)定”“安全”等一些底層需求�；貧w最本真的商業(yè)邏輯，專注于自身業(yè)務，才能讓行業(yè)駛入正軌發(fā)展“長”下去。不可否認，市場化的長租公寓可以滿足用戶個性化的需求，可以豐富住房租賃市場的供給形式。

　　但是，住房問題不僅是一個市場熱點，更是一個民生痛點。住房租賃市場迫切需要在不斷規(guī)范中完善和發(fā)展，需要行業(yè)企業(yè)在化解傳統(tǒng)租房市場租期不穩(wěn)定、信息不對稱等問題上多下功夫，在為租客提供保質保量、不打折扣的服務上下功夫。

　　否則，租客給企業(yè)交了一年的房租，住了幾個月就被房東趕出來，這算哪門子的市場化服務和創(chuàng)新呢？（記者潘曄、楊紹功、鄧華寧、鄭生竹）